Wie lange möchten Sie mieten? Wir sagen Ihnen, welcher Mietvertrag am besten ist

Wenn Sie eine Immobilie besitzen und darüber nachdenken, sie zu vermieten, stellen wir Ihnen drei Arten von Mietverträgen vor, die in Spanien existieren. Der juristische Fachverlag Sepín erklärt uns die verschiedenen Vertragsmodelle, die entsprechend der Mietdauer und anderer Merkmale in Frage kommen können, welche Unterschiede zwischen ihnen bestehen und welches Gesetz je nach Vertragsart Anwendung findet.

Die vielen Nachrichten über die Gesetzesänderungen bei der Vermietung von Ferienwohnungen haben andere Arten von Mietverträgen scheinbar vom Markt verdrängt. Sie existieren jedoch nach wie vor und jede Vertragsart hat seine besonderen Eigenschaften, folgt bestimmten Vorschriften und bringt verschiedene Rechte und Pflichten mit sich.

Abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und anderen Eigenschaften, unterscheidet man zwischen der Vermietung für gewöhnlichen Aufenthalt, zeitlich befristete Vermietung oder Vermietung zu touristischen Zwecken (Ferienwohnungen). Begoña Costas, Geschäftsführerin von Sepín Arrendamientos Urbanos, weist darauf hin, dass nicht zu vergessen ist, dass es andere Arten von Mietverträgen gibt, auch wenn der Boom mit dem Tourismusgeschäft andere Formen der Vermietung in den Schatten stellt. Es gibt viele Eigentümer, die zunehmend in Mietwohnungen in den Großstädten investieren und sämtliche Arten von Mietverträgen kennen sollten.

Vermietung von Wohnraum für den gewöhnlichen Aufenthalt

Diese Art der Vermietung wird im städtischen Mietrecht (Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994) vom 24. November, Artikel 2, geregelt. Dabei handelt es sich um die klassischste Variante des Mietvertrages, nämlich wenn beide Vertragsparteien eine längere Vertragslaufzeit und eine gewisse Stabilität bevorzugen, da der Vertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen wird, es sei denn, es wird eine jährliche Verlängerung vereinbart. Möchte der Mieter den Vertrag vorzeitig auflösen, muss er seine Entscheidung dem Vermieter 30 Tage vor Vertragsende mitteilen, wie der Artikel 9 des genannten Gesetzes festlegt.

Steuerrechtlich ist die Vermietung von Wohnraum von der Mehrwertsteuer befreit; diese Ausnahme gilt auch für im Mietverhältnis mit einbezogene Garagen, Nebengebäude und sonstiges bewegliches Eigentum. Wenn die Immobilie gleichzeitig für die Ausübung einer beruflichen Tätigkeit genutzt wird, unterliegt die Vermietung der Mehrwertsteuer, genauso wie wenn die Vermietung an ein Gewerbeunternehmen erfolgt, die das Objekt für seine Angestellten mietet.

Auf den Mietvertrag wird die Grunderwerbsteuer fällig (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ITP). Steuerpflichtig ist der Mieter, der die Steuer je nach Gesamtwert der Mieten und den bestehenden Regelungen der jeweiligen autonomen Gemeinschaft entrichten muss.

Der Vermieter muss die Mieteinnahmen in seiner Einkommensteuererklärung aufführen, da es sich um Einkünfte aus Immobilienvermögen handelt, sofern sie nicht als wirtschaftliche Tätigkeit erzielt werden. Eventuell kann er dabei von steuerlichen Vergünstigungen auf die Mieteinnahmen profitieren.

Saisonale Vermietung

Diese Vertragsart ist ebenfalls im städtischen Mietrecht (Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994), Artikel 3, Absatz 2, geregelt. Der große Vorteil im Vergleich zur Vermietung für gewöhnlichen Aufenthalt besteht darin, dass der Vertrag vom freien Willen beider Parteien bestimmt wird, so dass die Vertragsdauer im Vertrag festgelegt wird, ohne dass eine Mindestlaufzeit besteht.

Dies ist der Fall bei Vermietungen während des Schuljahres, des Sommers oder wegen befristeten Umzugs aus Arbeitsgründen, bei denen keine ergänzenden Leistungen wie Rezeption, Reinigungsdienst usw. zur Verfügung gestellt werden und die nicht auf Plattformen für Ferienvermietung inseriert werden. Sollten diese Voraussetzungen erfüllt sein, würde es sich um eine Ferienwohnung handeln. Diesen Fall analysieren wir im nächsten Abschnitt.

Um ein Beispiel zu nennen: Bei der Vermietung einer Wohnung am Strand für eine Woche, zwei Wochen oder einen Monat, ohne ergänzende Leistungen wie Reinigung, Bettwäschewechsel oder Rezeption und die nicht über Urlaubsplattformen vermittelt wird, handelt es sich um eine saisonale Vermietung gemäß LAU 29/1994.

Steuerrechtlich ist die saisonale Vermietung von der Mehrwertsteuer befreit, so dass der Mieter dem Vermieter lediglich die vereinbarte Miete zahlen muss. Handelt es sich bei dem Mieter um ein Unternehmen, muss Mehrwertsteuer entrichtet werden. Einige Gerichte verweisen jedoch darauf, dass die Vermietung von der Mehrwertsteuer befreit ist, wenn der Name der natürlichen Person, die die Immobilie bewohnen wird, im Mietvertrag aufgeführt ist.

In diesem Fall muss auch die entsprechende Einkommensteuer einbehalten werden, da der Vermieter die Mieteinkünfte als Einkommen aus Immobilienvermögen versteuern muss.

Vermietung von Apartments oder Wohnungen für touristische Zwecke

Der umstrittene Boom. Hierbei handelt es sich um einen Mietvertrag von sehr kurzer Dauer, der nicht im städtischen Mietrecht (Ley de Arrendamientos Urbanos) geregelt ist, sondern der Rechtsprechung jeder autonomen Gemeinschaft unterliegt.

Die Kontroverse wurde durch das Gesetz 4/2013 vom 4. Juni zur Flexibilität und der Förderung des Mietmarktes (Fexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler) ausgelöst, als ein weiterer Abschnitt über „ausgeschlossene Mietverhältnisse“ an die bestehende Gesetzgebung angefügt wurde. Im neuen Text heißt es: „Vom Geltungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen ist: ... e) Die vorübergehende Abtretung der Nutzung des gesamten möblierten und ausgestatteten, zur sofortigen Nutzung bereitstehenden Wohnraumes, der zu lukrativen Zwecken über touristische Kanäle vermarktet oder angeboten wird, wenn er einer besonderen Regelung unterliegt, die sich aus den sektorspezifischen Vorschriften ergibt.“

Das heißt, hier erschien das Model der Ferienwohnungen, was aber nicht das Verschwinden der saisonalen Vermietungen bedeutet. Im Gesetz 4/2013, dem bestehenden Mietrecht, heißt es: „(...) daher schließt die vorgeschlagene Gesetzesänderung diese ganz spezifisch aus, damit sie durch sektorspezifische Vorschriften geregelt werden oder andernfalls die Regelung über saisonale Mietverträge Anwendung findet, die nicht geändert wird“. Das heißt also, dass wenn im Mietobjekt keine Dienstleistungen angeboten werden, die die autonomen Gemeinschaften in den entsprechenden Regelungen definiert haben, handelt es sich nicht um eine Ferienwohnung.

Auf Ebene der autonomen Gemeinschaften werden viele Regelungen verabschiedet, die diese Anforderungen festlegen und definieren, was unter einer Ferienwohnung zu verstehen ist. Wenn also eine „sektorspezifische Vorschrift“ vorliegt, muss diese angewandt werden und nicht das städtische Mietrecht.

Was das Steuerrecht für diese Mietverträge angeht, müssen Erklärungen bezüglich des Beginns, Änderungen und Einstellung der Tätigkeit, die der Mehrwertsteuer unterliegen, abgegeben werden, genauso wie die entsprechenden Zahlungsbelege.

Die Einkünfte aus der Vermietung werden in der Einkommensteuererklärung als Einkünfte aus Immobilienkapital besteuert. Wenn die Vermietung als Geschäftstätigkeit ausgeführt wird, werden die erwirtschafteten Erträge als Wirtschaftstätigkeit angesehen und müssen in diesem Abschnitt aufgeführt werden.

Falls die Vermietung der Ferienwohnungen sich nicht auf die bloße Bereitstellung der Immobilie beschränkt, sondern durch die Erbringung von Dienstleistungen des Hotelgewerbes ergänzt wird, würden diese auch wie Einkommen aus wirtschaftlichen Aktivitäten behandelt.

Das spanische Finanzamt (Hacienda) hat bereits begonnen, diese Vermietungen zu kontrollieren. Die Webseiten, die Ferienwohnungen vermarkten, müssen seit dem 1. Januar 2018 entsprechende Auskünfte erteilen. Die gesetzliche Änderung verpflichtet sämtliche „kollaborativen Plattformen“ und Vermittler bei der Vermietung oder Übertragung der Nutzung von Wohnraum zu touristischen Zwecken, das Finanzamt über die angebotenen Immobilien und durchgeführten Vermietungen zu informieren.