Spiegazione degli affitti di lusso (alquileres suntuarios)

Affitti di lusso in Spagna Unsplash

27 Aprile 2022, 19:34

Probabilmente sei a conoscenza della legge spagnola sulla locazione (LAU, in spagnolo). Avrai anche sentito che tutti i contratti di affitto in Spagna sono soggetti alla LAU e devono rispettarne i termini.

Ma lo sono davvero? Spoiler: no!

Ci sono una serie di contratti di affitto che non rientrano nell'ambito della legge spagnola sulla locazione, come i contratti stagionali, gli affitti per le vacanze, gli affitti di lusso e altro ancora. Il breve articolo di oggi si concentrerà proprio su quest'ultimo.

Quali condizioni deve soddisfare un contratto di locazione per evitare di essere soggetto alla LAU? In breve, questi due:

La proprietà in affitto deve essere più grande di 300 m2.
L'affitto mensile deve superare di 5,5 volte il salario minimo medio. Quest'ultimo deve essere dunque pari o superiore a 6.416,7 euro al mese nel 2022 (cambia ogni anno).

Se una o entrambe le condizioni sono soddisfatte, il contratto di locazione viene escluso dalla tutela della LAU.

Che significato giuridico ha questo?

Sostanzialmente significa che non si applicano i diritti che la LAU stabilisce per la protezione degli inquilini. Di conseguenza i proprietari sono molto favoriti perché tutti i diritti, tra cui i diritti clementi su cui si basa la LAU, sono legalmente derogati. Il contratto viene dunque regolato dalla sola volontà delle parti. Il conseguente significato legale è enorme perchè avvantaggia notevolmente i proprietari, a condizione che giochino bene le proprie carte.

Per esempio, se un contratto di locazione di lusso fosse firmato da un uomo d'affari o da una persona benestante, la tutela degli inquilini verrebbe molto probabilmente a mancare.

Esempi pratici sulla sua importanza

I contratti standard a lungo termine, soggetti alla LAU, sono limitati a un deposito cauzionale di un mese (fianza, in spagnolo). In un contratto di lusso un proprietario è libero di richiedere un anno intero (o più) di affitto in anticipo.
Nei contratti standard a lungo termine, soggetti alla LAU, puoi recedere solo dopo che sono trascorsi 6 mesi. In un contratto di lusso puoi invece recedere in qualsiasi momento (ma ci saranno delle conseguenze). Per esempio, è possibile farlo anche il giorno successivo.
Per concludere, in un contratto standard a lungo termine si potrebbe concordare quanto segue: se un inquilino si ritira dopo 6 mesi si può applicare una penale ridotta, equivalente a una proporzione rispetto ai mesi rimasti per completare un anno intero. Questo, per legge, sarebbe il massimo applicabile. Tuttavia, in un contratto di lusso c'è totale libertà: un inquilino potrebbe essere responsabile di tutti gli affitti completi rimasti per completare un anno intero.

Conclusione

Se hai intenzione di acquistare un appartamento di lusso in Spagna, che sia una villa o un attico, ti consigliamo vivamente di consultare un legale prima di firmare il contratto.

Spendere qualche centinaio di euro in consulenza legale può salvarti dall'essere citato in giudizio o dal perdere più di 100.000 euro!