Luxusvermietung in Spanien erklärt (alquileres suntuarios)

Luxusvermietung in Spanien Unsplash

27 April 2022, 15:50

Sie kennen wahrscheinlich das spanische Mietgesetz (LAU, auf Spanisch). Sie werden wahrscheinlich gehört haben, dass alle langfristigen Mietverträge in Spanien dem LAU unterliegen und sich an deren Bedingungen halten müssen.

Aber ist das wirklich so? Achtung Spoiler: Nein!

Es gibt eine Reihe von Mietverträgen, die nicht in den Geltungsbereich des spanischen Mietgesetzes fallen, wie z. B. Saisonverträge, Ferienvermietungen, Luxusvermietungen und mehr. Der heutige kurze Beitrag konzentriert sich auf Letzterem.

Welche Bedingungen muss ein Mietvertrag erfüllen, um nicht dem LAU zu unterliegen? Kurz gesagt, diese beiden:

Das Mietobjekt ist größer als 300 m2.
Die monatliche Miete übersteigt das 5,5-fache des durchschnittlichen Mindestlohns. Das entspricht 6.416,7 Euro/Monat für das Jahr 2022 (ändert sich jedes Jahr).

Wenn eine oder beide der oben genannten Bedingungen erfüllt sind, wäre der Mietvertrag vom Schutz des LAU ausgenommen.

Welche rechtliche Bedeutung hat das?

Kurz gesagt, eine große. Im Grunde bedeutet dies, dass all die durchdachten Ansprüche, die das LAU zum Schutz der Mieter akribisch auslegt, nicht gelten. Das bedeutet, dass Vermieter stark bevorzugt werden, da auf alle nachsichtigen Ansprüche und Rechte, die die LAU regelt, gesetzlich verzichtet wird, sodass der Vertrag nur dem Willen der Parteien unterliegt. Die rechtliche Bedeutung davon ist enorm, da es den Vermietern im Grunde eine enorme Hebelwirkung verleiht, wenn sie ihre Karten richtig spielen.

Dies geschieht, weil der spanische Gesetzgeber vermutet, dass ein Luxusmietvertrag von einem Mieter unterzeichnet wird, der entweder ein kluger Geschäftsmann oder eine wohlhabende Person ist; so oder so jemand, der den Schutz der (voreingenommenen) Mietgesetze wie dem LAU nicht benötigt.

Praxisbeispiele zur Bedeutung

Langfristige Standardmietverträge, die dem LAU unterliegen, sind auf eine einmonatige Kaution (fianza, auf Spanisch) begrenzt. Bei einem Luxusmietvertrag steht es dem Vermieter frei, eine ganze Jahresmiete (oder mehr) im Voraus zu verlangen.
Bei Standardmietverträgen, die dem LAU unterliegen, können Sie erst nach Ablauf von 6 Monaten kündigen. Bei einem Luxusmietvertrag können Sie jederzeit kündigen (jedoch mit Konsequenzen).
In Anlehnung an den obigen Punkt könnte in einem Standardmietvertrag vereinbart werden, dass beim Auszug des Mieters nach 6 Monaten eine gedeckelte Vertragsstrafe fällig wird, die anteilig den verbleibenden Monaten für ein ganzes Jahr entspricht. Also in der Größenordnung von 3.200 Euro. Das wäre laut Gesetz das Maximum. Bei einem Luxusmietvertrag besteht jedoch völlige Freiheit; ein Mieter könnte für alle verbleibenden Mieten haftbar gemacht werden, d. h. über 70.000 Euro wenn man eine Woche nach Unterzeichnung aus welchem Grund auch immer kündigt!

Fazit

Wenn Sie vorhaben, eine Luxusimmobilie in Spanien zu mieten, sei es eine Villa oder ein Penthouse, wird Ihnen dringend empfohlen, sich rechtlich beraten zu lassen, bevor Sie unterschreiben.

Wenn Sie ein paar hundert Euro für eine anwaltliche Beratung ausgeben, können Sie sich davor schützen, über 100.000 Euro oder mehr zu verlieren oder verklagt zu werden.