Cómo saber cuánto ajustar el precio de la vivienda a la venta

Descubrir cuál es el precio adecuado al que debemos poner un piso a la venta depende de muchas variables como su zona geográfica, la oferta de obra nueva que lo rodea o el tipo de público al que quieres dirigirte, entre otros. Para marcar la diferencia con el resto de las ofertas y no ‘quemar’ tu producto, Alfa Inmobiliaria cree que hay que ‘espiar’ a la competencia, analizar el perfil del comprador y valorar el estado de tu vivienda.

Los criterios para decidir el precio de venta de una vivienda son amplios y dispares. El mercado de compraventa no se mueve igual en Madrid que en el Levante o la costa cantábrica. Pero también es diferente dentro de las propias ciudades: una calle más allá o las calles colindantes de un parque puede tener un amplio contraste en su precio a la venta.

Para que ese producto (la vivienda) que quieres vender no pierda valor y no ‘quemarlo’ en el mercado, Alfa Inmobiliaria resume tres pasos para saber cómo ajustar el precio del inmueble:

• Consulta todos los portales de internet comparando objetivamente tu propiedad con otras similares. Ten en cuenta que el precio que se ve es solo el precio de salida, no el precio al que finalmente se venden las casas. Seguramente tendrás que rebajar entre un 5% y un 15%.
• Analiza cuál es el perfil del comprador. Puede que encuentres un potencial comprador interesado en tu vivienda. En caso contrario, si vendemos en una zona de clase media o baja, tendremos que asumir que esta ha sido quien más ha sufrido con la crisis y puede ser necesario negociar más el precio. Por el contrario, si nuestra propiedad está bien ubicada, y en zonas con poca oferta, somos de los afortunados que ya podemos pedir un 10% más que hace doce meses.
• Valora cual es el estado general de tu vivienda, y asume que el potencial comprador exigirá una rebaja similar a la inversión que deba realizar para adecuar la vivienda a otras similares en la zona.

“Aún existen grandes bolsas de producto que continuará perdiendo valor, y en muchos casos, de propiedades que nunca más volverán a encontrar comprador” afirma Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

El mercado inmobiliario por regiones

Mientras el stock de vivienda sin vender sigue influyendo en los precios de las casas a la venta en muchas zonas de España, Madrid y Barcelona se encuentran muy cerca de un stock técnico necesario para su buen funcionamiento. En País Vasco, el norte Cantábrico y algunas regiones de Castilla y León, el precio de las viviendas se sostiene gracias a la mejoría económica, unida a la escasez de oferta.

Por el contrario, en las zonas de Levante como Castellón, Almería, Murcia y la Costa del Sol o Castilla-La Mancha, la recuperación del sector es más lenta debido a su coyuntura macroeconómica como a su exceso de oferta. “Los propietarios no tendrán más remedio que seguir ajustando los precios, ya que la oferta continúa siendo alta y la demanda reducida”, resumen Jesús Duque.

Variación de precios a escasa distancia

La recuperación no es solo cosa de comunidades autónomas. También la misma ciudad puede presentar distinta evolución de precios. "Los barrios consolidados o las zonas más deseadas por los fondos de inversión internacionales han ayudado a recuperar los precios", destaca el vice-presidente de Alfa Inmobiliaria. Estas zonas han vivido una rehabilitación integral de infraestructuras, de edificios o la construcción de vivienda prime, entre ellas el Paseo de la Castellana en Madrid, Paseo de Gracia o Diagonal en Barcelona, entre otras.

Sin embargo, otros barrios más populares han pasado lo peor de la crisis. El tipo de vivienda es más dispar, donde conviven edificios actuales con otros en mal estado de conservación o que carecen ascensor o garaje por lo que la rebaja de precios tiene que ser innegable.