Els últims anys, comprar un habitatge s'ha tornat una operació més complicada. A diferència del que passava durant l'època de la bombolla, ara els bancs financen de mitjana el 80 % del valor de taxació o el preu de compra de la casa, el que significa que és necessari tenir estalvis previs per afrontar el 20 % restant més les despeses i impostos de la compravenda.
En general, el coixí necessari per adquirir una casa és del 30 %, el que es traduiria en uns 60.000 euros per un immoble de 200.000 euros. Si tenim en compte que el salari mitjà a Espanya no arriba a 25.000 euros, l'opció tradicional de convertir-se en propietari suposaria haver de estalviar durant diversos anys per pagar l'entrada de l'habitatge.
Actualment, però, les compravendes estan en màxims de més d'una dècada. Com és possible? La resposta és que hi ha diverses alternatives que permeten comprar una casa tot i no comptar amb els estalvis suficients, com ara adquirir-lo sobre plànol, el lloguer amb opció a compra, demanar un préstec personal addicional a la hipoteca o que els familiars prestin els diners necessaris. Repassem cada alternativa:
Comprar un habitatge sobre plànol
Aquesta opció suposa comprar la casa abans que estigui acabada i fins i tot abans que s’hagi començat a construir. Això permet anar pagant quotes a poc a poc fins a arribar a aquest 20 % del preu que, de mitjana, no financen els bancs per a la hipoteca, i estalviar per pagar els impostos (un 10 % d'IVA en el cas d'un habitatge nou). Segons els experts, l'ideal és buscar una hipoteca en un termini de dos o tres mesos abans que es pugui entrar a viure a la casa.
Lloguer amb opció a compra
A grans trets, aquesta fórmula consisteix en signar un contracte de lloguer que garanteixi que, passat un termini de temps determinat, el comprador té dret a adquirir l'habitatge a un preu acordat prèviament amb el propietari descomptant l'import que hagi pagat a través de les rendes mensuals fins el moment.
Aquesta opció té avantatges tant per al llogater i futur comprador com per a l'actual propietari de l'habitatge. L'arrendatari, per exemple, té la tranquil·litat que si finalment els plans no surten com esperava, el compromís estarà limitat a interrompre el contracte de lloguer en les condicions legals habituals. A més, li permet conèixer a fons l'habitatge i la zona i saber si s'adapta plenament a les seves necessitats abans de formalitzar la compra.
En el cas de l'arrendador i futur venedor, el benefici és que percep uns ingressos i una rendibilitat durant els mesos del lloguer, i pot ser una opció interessant per als propietaris que tenen dificultats per vendre l’immoble perquè està situat en zones on les compravendes encara es troben molt parades.
Demanar una hipoteca de més del 80 %
Tot i que no tots els bancs estan disposats a finançar més del 80 % del preu de l'habitatge o del valor de taxació, algunes entitats es mostren més flexibles en les condicions i poden arribar al 90 % i fins i tot a el 95% en el cas de col·lectius concrets, com els joves que tenen capacitat de pagament però no disposen d'estalvis. Santander i Ibercaja han anunciat estratègies d'aquest tipus recentment.
Tot i que l'oferta és molt limitada, també hi ha hipoteques que financen el 100 % de l'operació, si bé la banca sol establir uns tipus d'interès més alts que en els préstecs estàndard pel risc que comporten i solen exigir la contractació de productes addicionals, com l'assegurança de protecció de pagaments (que s'activa si l'hipotecat perd la feina). A més, els experts recorden que aquesta opció suposa, entre altres coses, assumir un endeutament excessiu.
Un préstec o donació de familiars
Una altra de les possibilitats és que algú de l'entorn (familiars, amics...) tingui estalvis suficients per poder prestar al comprador un import que li permeti afrontar una compravenda habitual. Actualment, segons els notaris, la donació en metàl·lic està en màxims històrics, així com les donacions d'habitatges, segons l'INE.
El familiar demana un préstec personal
En el cas que no disposi d'un coixí financer, una via utilitzada és que sigui aquest familiar (habitualment els pares) qui demani un préstec personal al banc per poder cobrir l'import que no inclou la hipoteca que pot pagar ell o bé el futur comprador, que és el beneficiari en última instància. Aquesta alternativa és, lògicament, més arriscada que l'anterior, ja que suposa un endeutament extra. Dins d'aquesta fórmula també hi ha que el familiar actuï com a avalador.
Sol·licitar un ajornament de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP)
Aquest tribut és el que grava les compravendes d'habitatges de segona mà (en el cas de ser una casa nova, s'aplica l'IVA). Depèn de les CCAA, encara que està entre un 4 % i un 10 % i és possible ajornar el pagament d'aquest impost si es donen algunes circumstàncies (per exemple, que l'immoble no tingui més de 120 m2 de superfície útil) i suposa pagar interessos a la Hisenda autonòmica corresponent.
En el cas de la Comunitat de Madrid, per exemple, aquesta possibilitat de fraccionament s’ha de sol·licitar "abans que venci el termini reglamentari de pagament" i "ha de consistir en l'adquisició d'un habitatge destinat a domicili habitual i permanent del subjecte passiu".
Demanar un préstec personal a més de la hipoteca
Una altra de les fórmules més utilitzades a l'hora de comprar un habitatge sense tenir els estalvis suficients és demanar un préstec personal amb la mateixa entitat financera que ens concedeix la hipoteca o amb una altra diferent per tal d'aconseguir l'import pendent.
No obstant això, aquesta opció comporta riscos i requereix fer els càlculs correctes prèviament perquè el client s'asseguri que tindrà capacitat per pagar alhora el préstec i la hipoteca, ja que suposa un risc de sobreendeutament. A més, hi ha bancs que poden denegar la hipoteca si veuen que els estalvis aportats venen d'un préstec personal recent, de manera que el client podria quedar-se amb un préstec personal i sense hipoteca.
Comprar un pis d’un banc
Una manera d'accedir a un habitatge malgrat la manca d'estalvis és comprar un pis d'un banc. Arran de la crisi del 2008, les entitats bancàries han acumulat gran quantitat de capital en forma d'habitatges. Només a idealista hi ha actualment prop de 26.000 immobles de bancs en venda, i la majoria són cases i pisos. No obstant això, el negoci principal de les entitats bancàries no és l'immobiliari.
Per això, els bancs ofereixen aquests immobles a preus molt més assequibles que altres immobles similars mitjançant campanyes de descomptes o d'habitatges per imports baixos, moltes vegades inferiors a 80.000 euros. A més, també ofereixen hipoteques adaptades a aquest tipus de compra. Aquestes hipoteques ofereixen condicions particularment avantatjoses per als contractants, ja que el mateix banc és el primer interessat a desfer-se d'aquest tipus de pisos que té en propietat, de manera que sovint financen més d'aquest 80 % estàndard.
Aportar un altre habitatge com a garantia
Si disposes d'un altre habitatge en propietat sense hipoteca o amb un saldo pendent molt baix, una altra alternativa és aportar aquest immoble com a garantia, de manera que el banc hipoteca ambdues propietats i així pot estar disposat a finançar un import superior i compensar aquesta falta de estalvis.
Això sí, has de tenir en compte que també posaràs en risc aquesta propietat i que no la podràs vendre sense cancel·lar abans la part d'hipoteca per la qual respongui aquest immoble.
Comptar amb un avalador
Una altra opció que facilita accedir a una hipoteca malgrat la manca d'estalvis és tenir un avalador. Els avals són figures que es responsabilitzen del deute contret amb el banc en cas que el contractant no pagui; és a dir, que s'han de fer càrrec del deute en cas que l'hipotecat no pugui pagar la quota del préstec i responen solidàriament respecte de la totalitat del deute i amb tots els seus béns.
Cal que els avaladors siguin solvents, que tinguin estabilitat financera i uns ingressos suficients com per assumir el pagament, i caldrà presentar un aval que doni seguretat al banc que hagi de concedir el préstec com, per exemple, un immoble que l’avalador tingui en propietat.
El més habitual és que els avaladors siguin els pares dels contractants de la hipoteca, encara que no és una opció recomanable, ja que la seva situació financera es pot veure compromesa si estan a les portes de la jubilació o, el que és pitjor, quan ja cobren una pensió; en cas d'impagament, el banc acudirà als avaladors per recuperar els diners, i això podria implicar que el banc es quedés la casa que s'ha posat com a aval de la hipoteca. Per evitar-ho, hi ha la figura de l'aval parcial, que permet garantir únicament una part del préstec i no la totalitat ni durant tota la vida de la hipoteca.