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Comprar vivienda sobre plano: cuándo pedir la hipoteca y consejos a tener en cuenta

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La compra de viviendas nuevas sigue subiendo, a pesar de que la crisis del covid-19 todavía sigue generando incertidumbre en el mercado. Según los datos del INE, en el mes de febrero se inscribieron en los registros más de 10.000 transacciones de obra nueva, el nivel más alto desde 2014.

Unas cifras que están en línea con lo que los diferentes estudios que en los últimos tiempos han recogido el creciente interés de los compradores por las viviendas nuevas, gracias a su mayor eficiencia, unas mejores calidades constructivas y la posibilidad que brindan de adquirirla sobre plano. Es decir, comprarla antes de que esté construida.

Esta fórmula es una alternativa para todos aquellos demandantes de vivienda que quieren convertirse en propietarios, pero no tienen ahorros para conseguirlo. Y es que, de esta manera, pueden ir pagando poco a poco hasta alcanzar ese 20% del precio que, de media, no financian los bancos en la hipoteca; y ahorrar para pagar los impuestos (un 10% de IVA en el caso de una vivienda nueva).

Y precisamente una de las dudas más frecuentes es en qué momento del proceso hay que pedir el préstamo para poder pagar la vivienda. Para los expertos, el momento idóneo es hacerlo pocos meses antes de que se produzca la entrega de llaves.

Según Leyre López, del equipo de Research de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el comprador y futuro deudor hipotecario debería iniciar la gestión de la hipoteca dos o tres meses antes de tener la casa. 

Ese mismo plazo es el que recomienda Javier Lainez, director de operaciones de idealista/hipotecas, quien explica que “no tiene sentido mirar hipotecas al firmar la compra, porque la situación económica puede cambiar mucho en los dos o tres años que transcurren aproximadamente desde que se compra sobre plano hasta que está construida y se puede entrar a vivir. Puede que en ese tiempo empeore la situación (por ejemplo, que se pierda el empleo) o que mejore (al cambiar de trabajo, por una subida importante del sueldo…)”

Para Lainez, esos dos o tres meses son “un tiempo razonable para encontrar la mejor hipoteca posible y limita el riesgo de que haya cambios bruscos en la situación financiera del cliente”, recalca Lainez.

Pasos y consejos antes de firmar la hipoteca

¿Y qué pasos se deben seguir llegado el momento? La recomendación es la misma que para quien busca comprar una vivienda de segunda mano: rastrear el mercado para comparar ofertas y sentarse a negociar con las entidades.

Hasta hace dos años, justo antes de que entrara en vigor la Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, una alternativa atractiva era subrogarse al préstamo promotor; es decir, firmar la hipoteca con el banco que ha financiado la promoción de la vivienda.

Antes de la ley hipotecaria salía más barato subrogarse, ya que el cliente se ahorraba la tasación y muchos otros gastos porque no es necesario constituir un nuevo préstamo; simplemente se cambiaba el deudor. Sin embargo, la normativa actual obliga a las entidades a asumir todos los gastos de formalización del préstamo (salvo la tasación del inmueble y las copias de la escritura que solicite el cliente), por lo que ya no existe tal ventaja”, afirma el director de operaciones de idealista/hipotecas.

Desde el portal reclamador.es, por su parte, recuerdan que, además de perder la ventaja en términos de ahorro, también es necesario tener en cuenta una de las desventajas de la subrogación al promotor: que el futuro hipotecado acepta todas las condiciones del préstamo al que se subroga. Por ejemplo, el mismo tipo de interés, comisiones y hasta posibles cláusulas abusivas del préstamo original.

Así pues, llegado el momento, la clave está en negociar con todos los bancos y comparar ofertas antes de tomar la decisión de firmar con el mismo que ha financiado la construcción de la promoción u otro diferente.

Como afirma la experta de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), “hay que valorar en principio las condiciones financieras existentes en el préstamo promotor para los futuros subrogados, como puede ser plazos, tipo de interés, modalidad del préstamo (fijo, mixto, variable), comisiones de apertura o de cancelación total/parcial, mejoras en su caso para determinados colectivos (jóvenes/funcionarios...), así como valorar las condiciones de otras entidades para préstamos hipotecarios nuevos. Respecto al tipo de interés, escogida la modalidad variable, o fija, la mejor forma de valorar las condiciones financieras se haría a través de la TAE. También hay que comparar otros productos asociados a la hipoteca (seguros de hogar, de vida, de amortización de préstamo...) que las entidades financieras ofrecen a los compradores, para así poder tener una valoración más completa a la hora de comparar”.  

Y es que, como insisten desde idealista/hipotecas, las entidades financieras suelen mejorar las condiciones en las negociaciones cara a cara y cada vez están más dispuestas a establecer unas ofertas específicas para las promociones nuevas. “Este es un perfil de cliente que le gusta al banco, porque cuando llega el momento de firmar la hipoteca ya ha pagado el 20% de la vivienda, por lo que solo es necesario financiar el 80% restante. Es una operación con poco riesgo y que además le permite captar varios clientes si hace una oferta competitiva”, aclara Lainez.

Cómo está actualmente el mercado hipotecario

Una vez despejada la duda de cuándo hay que pedir el préstamo para comprar una vivienda sobre plano, conviene repasar qué están ofreciendo actualmente los bancos en materia hipotecaria.

La buena noticia para los consumidores es que las entidades están inmersas en una guerra por captar nuevos clientes, lo que permite encontrar unas condiciones atractivas; sin olvidar los bancos son quienes deben asumir los gastos de la formalización del préstamo y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Con estas consideraciones sobre la mesa, actualmente podemos encontrar en el mercado hipotecas variables a 30 años a un tipo de interés desde euríbor + 0,85% con bonificaciones (aunque depende de cada banco, las más frecuentes son domiciliar la nómina, contratar el seguro de hogar con la entidad y un seguro de vida), e hipotecas fijas a 30 años desde un 1,1% (también con bonificaciones). Y todo ello sin olvidar que muchos bancos entran en el juego de la negociación de condiciones con los perfiles de clientes que les interesan.

¿Y qué alternativa es mejor? En este caso, no hay una única respuesta. Los expertos insisten en que la hipoteca perfecta no existe, sino que todo depende de factores como las circunstancias personales y financieras del cliente, el plazo al que quiera firmar la hipoteca o si prefiere ganar tranquilidad con el tipo fijo o beneficiarse actualmente del euríbor en negativo a través de una hipoteca variable. Esos factores hacen que sea tan importante analizar el mercado antes de tomar una decisión que marcará tus próximos 20 o 30 años.