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El covid no afecta a la obra nueva: aumentan las búsquedas y el precio toca máximos de una década

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La pandemia ha modificado muchos aspectos relacionados con la vivienda, pero hay algunas tendencias que no ha podido cambiar. En este caso se trata de la buena salud de la que goza la obra nueva en España. La crisis del covid vino en un momento donde el sector estaba más saneado y profesionalizado que en la anterior recesión de 2007. Las promotoras tuvieron que parar las obras de sus respectivos proyectos durante dos semanas, pero no tuvieran dificultad en recuperar el ritmo de construcción. Además, la gran mayoría de ellas tenían casi el total del producto de 2021 vendido y gran parte del 2022 y 2023.

Esta situación ha supuesto que las compañías que no hayan tenido que rebajar sus precios iniciales. De hecho, el precio de la obra nueva ha tocado máximos de la última década y algunos expertos apuntan que la brecha entre este segmento y la segunda mano se va a acrecentar durante este ejercicio.

La vivienda de obra nueva vive una realidad distinta al resto del sector residencial. Mientras en el mercado de segunda mano y en el segmento del alquiler se han registrado pequeños descensos en los precios, lo pisos de nueva construcción han tocado incluso máximos de los últimos diez años en plena pandemia.

Según un informe elaborado por Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda nueva en España se situó a cierre de junio en 2.472 euros/m2, la cifra más alta desde 2010 y, acorta distancias con los máximos registrados en 2007 (2.905 euros/m2).

Desde finales de 2014, el precio de la vivienda nueva no ha parado de aumentar, aunque desde junio del pasado ejercicio hasta junio de 2020, sólo se ha encarecido en 72 euros/m2, lo que demuestra que el crecimiento se ha moderado al registrar una variación anual inferior al 4,5% que registró entre diciembre de 2018 y el mismo mes de 2019, cuando pasó de 2.348 euros/m2 a 2.453 euros/m2. 

No obstante, los precios actuales están más cerca de ese récord que de los mínimos de la anterior crisis. A finales de 2014, el precio medio llegó a situarse en 1.992 euros/m2, lo que significa que desde entonces el precio se ha encarecido casi un 24% o, lo que es lo mismo, en 478 euros/m2. En cambio, el precio actual está a 433 euros/m2 por debajo de máximos.

Sociedad de Tasación también registró aumentos del precio en una ubicación tan importante como la capital de España en junio. De hecho, los resultados del informe revelaron que el precio medio de la vivienda nueva en Madrid capital se situó en 3.663 euros por m2 en junio de 2020, lo que supuso un incremento del 4,2% con respecto al año pasado y del 1% con respecto a diciembre de 2019. La evolución del precio de la vivienda nueva en el área metropolitana de Madrid siguió una tendencia similar, con una variación media del 2,9% interanual y del 0,8% semestral hasta los 2.039 euros por m2, muy por debajo del promedio de la capital.

Por su parte, Colliers, también reflejó su confianza en la obra nueva y en su consolidación, a pesar de la crisis del covid-19, aunque mostró más preocupación con los precios de oferta de segunda mano que sí han experimentado retrocesos de entre el 5 % y el 15%, según la consultora.

Pero la obra nueva no sólo ha resistido al primer año del covid, sino que a tenor de algunas previsiones también será capaz de aguantar mejor este ejercicio que la segunda mano. En este sentido, también es Sociedad de Tasación la que predice que la brecha de precios entre vivienda nueva y usada se ampliará en 2021.

El consejero delegado de ST, Juan Fernández-Aceytuno, señala que “parece haberse tocado techo en el precio de la vivienda, ya que los máximos y los mínimos se están aplanando, una moderación que seguirá registrándose. No se van a recuperar los valores del ciclo anterior. Este cambio de tendencia en los precios de la vivienda nueva y la usada “anticipa que el ‘gap’ entre uno y otro inmueble seguirá aumentando durante 2021”, aclara el directivo.

Se disparan las búsquedas de vivienda de obra nueva

Pero el precio no es lo único que indica la buena salud de la que goza este negocio. El interés por adquirir una vivienda nueva también es otro termómetro que demuestra la resistencia que tiene el sector a la crisis sanitaria y económica generada por el covid.

Cabe destacar en este sentido, que la búsqueda de viviendas de obra nueva en idealista se disparó un 37% tras el confinamiento, sobre todo en las provincias de Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga. En estas localizaciones, las visualizaciones de anuncios de este tipo de producto han aumentado un 36,8% entre mayo y octubre de 2020, con respecto al mismo periodo de 2019, según datos de idealista/data. Un incremento que demuestra la fortaleza de este producto en un momento tan complicado como este. En el balance de los 10 primeros meses, el alza interanual alcanza el 40%.

Las operaciones cerradas respaldan la tendencia

Además, el mercado de la obra nueva también ha mostrado su fortaleza en la compraventa. De hecho, el 19,9% de las viviendas transmitidas por compraventa en 2020 fueron nuevas y el 80,1% de segunda mano. Un peso de la usada en el mercado que por segundo año se recorta frente a la obra nueva, tras el final de la paridad allá por 2012. Y es que, pese a la caída generalizada en todo el mercado, el de las casas usadas se ha visto más afectado por la pandemia, y ha retrocedido un 19,2% interanual, su mayor caída en 11 años, desde 2009. Mientras que el de obra nueva ha registrado un descenso más moderado del 11,2%, su peor decrecimiento desde 2015, cuando registró una bajada del 34,5% interanual.

Esta reducción más contenida de la obra nueva supone que alcancen su mayor peso en el mercado de la compraventa de casas desde 2015. Las comunidades donde ha destacado más el peso de la vivienda nueva sobre el total han sido en Madrid (27%), Navarra (26,6%), Asturias (25,8%) y Galicia (22,1%).

Si hacemos zoom a las provincias españolas, Guadalajara (31,1%) supera a las ya mencionadas de Madrid (27%), Navarra (26,6%) o Asturias (25,8%) y se unen las provincias gallegas de Lugo (26,3%) y Ourense (25,5%). Por el lado contrario, la obra nueva apenas cuenta en las provincias de Zamora (5,6%), Cuenca (5,9%) o Cáceres (9,2%).

Entre los mercados de la vivienda más dinámicos por provincias, el peso de la obra nueva sobre el total del mercado de compraventa ha variado de un 24,4% en Málaga, un 22,3% en Cádiz o el 21,8% de la provincia de Las Palmas, los tres por encima de la media nacional. El resto de grandes mercados se sitúa por debajo como Murcia (19,4%), Baleares (18,9%), Barcelona (18,7%) o Valencia (12,8%).

En números absolutos en la venta de vivienda nueva en 2020, Madrid (15.312) si encabeza esta clasificación por delante de Barcelona (8.120), Málaga (5.632), Alicante (4.763) o Valencia (3.033). Otros mercados destacados como Murcia (2.840), Sevilla (2.447) o Baleares (2.021) tienen registros más contenidos.

De hecho, en algunos de estas provincias, la venta de vivienda nueva ha cerrado el año con cifras positivas pese a los efectos del coronavirus, si lo comparamos con los datos de 2019. Incrementos en las transacciones de obra nueva como en importantes mercados como en Sevilla (11,2%), Murcia (1,6%) o Málaga (1%) y subidas más intensas en otros mercados como Zaragoza (4%) o Cantabria (7,3%) o Guadalajara (8,8%). Cabe destacar el 42% de incremento interanual en la venta de casas nuevas en Valladolid, con 896 viviendas en el año del coronavirus.