Información sobre vivienda y economía

El impacto del covid en la venta de casas: mayor peso de la obra nueva y subida en la compra de chalets

Datos anuales del INE y efectos de la pandemia en la compreventa de los Registradores

La compraventa de viviendas en 2020 ha tenido un decremento de las operaciones del 17,7%, hasta las 415.748 transacciones, volviendo a cifras absolutas que no se veían desde 2016, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), cuando ese año acabó en 405.385 ventas. Para ver un porcentaje de caída tan alto hay que retrotraerse a los peores años de la crisis económica por el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando en 2011 las ventas cedieron un 18,1%.

Y es que todo el país ha quedado marcado por la situación especial del pasado año, provocada por la crisis sanitaria del covid-19, que trastocó todas las previsiones posibles y ha supuesto el segundo año consecutivo de caídas en la venta de casas, tras el leve descenso del 2,4% de 2019. Un mayor parón a la recuperación del mercado tras lo peor de la crisis económica anterior que regreso a los datos positivos a partir de 2014. Otro dato que apuntar es que la venta de casas en 2020 ha caído por primera vez por debajo del medio millón de operaciones desde 2018.

Las mayores caídas por autonomías se han registrado en Baleares (-23,2%), Comunitat Valenciana (-22,1%), Canarias (-21,9%), Madrid (-21%) y Navarra (-20,9%), todas por encima del 20%. Los descensos más moderados se registraron, mientras tanto, en mercados más pequeños como Cantabria (-10,7%), Asturias (-9%) y Extremadura (-6,5%).

Por el número total de operaciones de compraventa, Madrid (56.723) sale del podio y se ve adelantada por Andalucía (83.760), Cataluña (65.064) y la Comunitat Valenciana (58.745) como las regiones que más transacciones han firmado en el año de la pandemia.

El 19,9% de las viviendas transmitidas por compraventa en 2020 fueron nuevas y el 80,1% de segunda mano. Un peso de la usada en el mercado que por segundo año se recorta frente a la obra nueva, tras el final de la paridad allá por 2012. Y es que, pese a la caída generalizada en todo el mercado, el de las casas usadas se ha visto más afectado por la pandemia, y ha retrocedido un 19,2% interanual, su mayor caída en 11 años, desde 2009. Mientras que el de obra nueva ha registrado un descenso más moderado del 11,2%, su peor decrementos desde 2015, cuando registró una bajada del 34,5% interanual.

Esta reducción más contenida de la obra nueva supone que alcancen su mayor peso en el mercado de la compraventa de casas desde 2015. Las comunidades donde ha destacado más el peso de la vivienda nueva sobre el total han sido en Madrid (27%), Navarra (26,6%), Asturias (25,8%) y Galicia (22,1%).

Si hacemos zoom a las provincias españolas, Guadalajara (31,1%) supera a las ya mencionadas de Madrid (27%), Navarra (26,6%) o Asturias (25,8%) y se unen las provincias gallegas de Lugo (26,3%) y Ourense (25,5%). Por el lado contrario, la obra nueva apenas cuenta en las provincias de Zamora (5,6%), Cuenca (5,9%) o Cáceres (9,2%).

Entre los mercados de la vivienda más dinámicos por provincias, el peso de la obra nueva sobre el total del mercado de compraventa ha variado de un 24,4% en Málaga, un 22,3% en Cádiz o el 21,8% de la provincia de Las Palmas, los tres por encima de la media nacional. El resto de grandes mercados se sitúa por debajo como Murcia (19,4%), Baleares (18,9%), Barcelona (18,7%) o Valencia (12,8%).

En números absolutos en la venta de vivienda nueva en 2020, Madrid (15.312) si encabeza esta clasificación por delante de Barcelona (8.120), Málaga (5.632), Alicante (4.763) o Valencia (3.033). Otros mercados destacados como Murcia (2.840), Sevilla (2.447) o Baleares (2.021) tienen registros más contenidos.

De hecho, en algunos de estas provincias, la venta de vivienda nueva ha cerrado el año con cifras positivas pese a los efectos del coronavirus, si lo comparamos con los datos de 2019. Incrementos en las transacciones de obra nueva como en importantes mercados como en Sevilla (11,2%), Murcia (1,6%) o Málaga (1%) y subidas más intensas en otros mercados como Zaragoza (4%) o Cantabria (7,3%) o Guadalajara (8,8%). Cabe destacar el 42% de incremento interanual en la venta de casas nuevas en Valladolid, con 896 viviendas en el año del coronavirus.

Los expertos afirman que de cara a 2021, el panorama de la vivienda de obra nueva está mucho más despejado que el de la vivienda, y coinciden en señalar que a corto plazo no hay visos de que las viviendas de nueva construcción se puedan abaratar.

Compraventas 2020 Total Viviendas % Vivienda usada % Vivienda nueva % Vivienda nueva sobre total (%)
ESPAÑA 415.748 -17,7 333.205 -19,2 82.543 -11,2 19,9
A Coruña 6.941 -13,9 5.449 -14,9 1.492 -10,0 21,5
Álava 3.371 1,9 2.979 5,5 392 -19,2 11,6
Albacete 2.652 -16,3 2.032 -11,5 620 -29,1 23,4
Alicante 28.286 -23,8 23.523 -24,2 4.763 -22,2 16,8
Almería 9.659 -10,1 7.499 -7,5 2.160 -18,1 22,4
Asturias 7.589 -9,0 5.629 -11,8 1.960 0,2 25,8
Ávila 1.125 -26,8 885 -29,0 240 -17,2 21,3
Badajoz 4.689 -4,7 4.042 -1,5 647 -20,5 13,8
Baleares 10.696 -23,2 8.675 -23,7 2.021 -20,9 18,9
Barcelona 43.318 -21,6 35.198 -24,9 8.120 -3,6 18,7
Bizkaia 8.589 -15,8 6.922 -18,8 1.667 -0,4 19,4
Burgos 3.020 -12,5 2.422 -10,6 598 -19,2 19,8
Cáceres 2.492 -9,7 2.262 -8,0 230 -23,8 9,2
Cádiz 10.903 -20,2 8.473 -16,9 2.430 -29,9 22,3
Cantabria 5.659 -10,7 4.609 -14,0 1.050 7,3 18,6
Castellón 6.785 -22,6 5.865 -22,8 920 -21,5 13,6
Ciudad Real 3.329 -4,3 2.834 -3,4 495 -9,2 14,9
Córdoba 5.601 -15,5 4.575 -16,8 1.026 -9,1 18,3
Cuenca 1.337 -11,4 1.258 -10,1 79 -28,2 5,9
Gipuzkoa 5.392 -25,1 4.368 -22,9 1.024 -33,1 19,0
Girona 9.479 -13,1 7.970 -13,5 1.509 -10,6 15,9
Granada 9.272 -10,8 7.443 -10,8 1.829 -11,0 19,7
Guadalajara 3.413 0,1 2.350 -3,4 1.063 8,8 31,1
Huelva 5.211 -7,9 4.050 -9,0 1.161 -4,0 22,3
Huesca 2.313 -18,2 1.925 -17,4 388 -22,1 16,8
Jaén 4.400 -7,4 3.938 -8,0 462 -2,1 10,5
La Rioja 3.244 -12,7 2.582 -11,9 662 -15,8 20,4
Las Palmas 8.691 -21,6 6.798 -21,7 1.893 -21,3 21,8
León 3.218 -2,3 2.440 -2,7 778 -1,1 24,2
Lleida 3.298 -12,1 2.669 -10,9 629 -16,7 19,1
Lugo 1.440 -21,8 1.062 -25,2 378 -10,4 26,3
Madrid 56.723 -21,0 41.411 -24,7 15.312 -8,8 27,0
Málaga 23.063 -22,7 17.431 -28,2 5.632 1,0 24,4
Murcia 14.677 -12,0 11.837 -14,7 2.840 1,6 19,4
Navarra 4.518 -20,9 3.315 -22,3 1.203 -16,8 26,6
Ourense 1.492 -11,0 1.111 -9,2 381 -15,9 25,5
Palencia 1.156 -13,5 1.026 -11,9 130 -24,9 11,2
Pontevedra 5.034 -9,0 3.996 -9,0 1.038 -8,9 20,6
Salamanca 2.409 -13,3 2.081 -12,2 328 -20,0 13,6
S/C de Tenerife 7.954 -22,2 6.461 -20,5 1.493 -29,0 18,8
Segovia 1.503 -15,0 1.336 -12,4 167 -31,3 11,1
Sevilla 15.651 -15,0 13.204 -18,6 2.447 11,7 15,6
Soria 677 -27,9 509 -23,1 168 -39,4 24,8
Tarragona 8.969 -19,1 8.000 -19,5 969 -15,1 10,8
Teruel 988 -10,1 761 -10,3 227 -9,6 23,0
Toledo 7.279 -15,6 5.809 -15,5 1.470 -15,7 20,2
Valencia 23.674 -19,8 20.641 -20,4 3.033 -15,7 12,8
Valladolid 4.440 -3,9 3.544 -11,2 896 42,0 20,2
Zamora 899 -9,2 849 -9,0 50 -12,3 5,6
Zaragoza 8.450 -10,5 6.514 -14,1 1.936 4,0 22,9

Registradores: el último semestre confirma el aumento de la compra de casas unifamiliares

El mismo día que el INE publica los datos oficiales de transmisiones de Derecho de la Propiedad, los Registradores de la Propiedad analizan las características de las viviendas compradas en el último trimestre del año, un análisis que llevan realizando a partir del segundo semestre de 2020 para conocer el impacto de la pandemia en el tipo de casa que se compra en la actualidad.

En un país donde predomina la vivienda tipo piso (64,6%) frente a las casas unifamiliares (35,3%), cabe destacar que entre octubre y diciembre el peso de la compraventa de vivienda unifamiliar alcanzó su máximo trimestral de la serie histórica (desde 2005) con un 22,5% del total de transacciones de este periodo.

“Un trimestre más, los resultados muestran una intensificación de la preferencia por la modalidad de vivienda unifamiliar, normalmente con mayor superficie media y espacios abiertos (terrazas y jardines)”, aclaran los registradores.

Las comunidades con mayor peso de la vivienda unifamiliar frente al piso se dan en Castilla-La Mancha (36,6%), Extremadura (28,6%) o Castilla y León (24,7%), con datos interanuales. En mercado más grandes como Madrid (15,2%), Cataluña (19,7%), Andalucía (21,5%) o Comunidad Valenciana (22,3%) aparecen datos más bajos.

Los registradores constatan en los últimos meses, la búsqueda de viviendas más grandes. En vivienda nueva, la superficie media transferida se ha elevado a los 110,9 m2, superando el máximo histórico que se alcanzó en el segundo trimestre de 2020.

Por su parte, la vivienda usada alcanzó una superficie media de 100,7 m2, que también supone su mayor registro de la serie histórica. “Continúa produciéndose una generalización del crecimiento de la superficie media transferida, ratificando el cambio de preferencias en el actual contexto de crisis sanitaria, demandando preferentemente viviendas con mayor superficie”, concretan los registradores.

Compraventa de Pisos/Unifamiliares 4T 2020
CC.AA. Pisos (%) Unifamiliares (%)
España 80 20,1
Andalucía 78,5 21,5
Aragón 79,6 20,4
Asturias 86,2 13,8
Baleares 78,6 21,4
Canarias 84 16
Cantabria 83,9 16,1
Castilla Y León 75,4 24,7
Castilla-La Mancha 63,4 36,6
Cataluña 80,3 19,7
Extremadura 71,5 28,6
Galicia 81,8 18,2
Madrid 84,8 15,2
Murcia 77,1 22,9
Navarra 77,5 22,5
País Vasco 95,2 4,8
La Rioja 85,3 14,7
Comunidad Valenciana 77,7 22,3