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Hipotecas con financiación al 100%: ventajas y riesgos a considerar

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Autor: Redacción

Son muchas las personas que, principalmente por la falta de ahorros, quieren financiar la compra de una casa a través de las bautizadas hipotecas al 100%. Sin embargo, más allá de las dificultades que tiene que un banco conceda este tipo de hipotecas, hay que tener en cuenta otra serie de factores antes de elegir esta modalidad, ya que pueden llegar a convertirse en un auténtico quebradero de cabeza para los clientes.

Repasamos las particularidades de estos préstamos, para qué viviendas y tipo de clientes suelen estar reservadas, y qué riesgos implica una operación de estas características.

Cuánto dinero suele prestar el banco

Por lo general, la mayoría de las hipotecas que conceden los bancos no cubren la totalidad de los gastos que se derivan de la compra de una casa. Lo más habitual es que el comprador cubra con ahorros en torno al 20% del precio de la casa más impuestos y gastos (IVA en el caso de una vivienda nueva e Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales si es de segunda mano; notaría, gestoría, tasación…), que pueden suponer en torno a otro 10% adicional. Así pues, se solicita al banco el 80% del precio de la vivienda, que será el dinero que el comprador recibirá en forma de préstamo.

Qué son las hipotecas al 100%

Estas hipotecas se alejan de los parámetros comunes en el mercado y cubren la totalidad (o prácticamente) del precio de la vivienda, por lo que resultan a priori muy atractivas para los compradores, ya que los ahorros previos para adquirir el inmueble se reducen a los impuestos y gastos que oscilan entre el 6% y 12% del precio de compra, dependiendo de la comunidad autónoma. 

No obstante, hay que tener en cuenta que es muy difícil encontrar un banco que financie el 100% de una hipoteca y que, en términos generales, suelen tener unos tipos de interés más altos de lo habitual, que están reservadas para operaciones de compra de viviendas habituales y que exigen la contratación de varios productos, así como la estabilidad laboral del cliente.

Características de las hipotecas al 100%

Las características de las hipotecas al 100% pueden variar dependiendo de la entidad bancaria que las ofrece. Sin embargo, a grandes rasgos, todas ellas suelen presentar las siguientes características:

  • Tipos de interés más altos. En comparación con otras hipotecas, las hipotecas al 100% presentan tipos de interés más altos. La razón es sencilla: el banco asume más riesgo con el préstamo, así que también espera una mayor rentabilidad.
  • Contratar productos adicionales con la entidad bancaria. Para conceder una hipoteca al 100% a un cliente, la entidad suele imponer que, además del préstamo, el cliente contrate otros de sus productos como por ejemplo los seguros (de vida, de salud, de protección de pagos en caso de desempleo…)
  • Están enfocadas a primeras viviendas: Otra de las características comunes es que están destinadas a la compra de la primera vivienda. En el caso de las segundas residencias, la financiación suele estar entre el 60% y el 80% del importe.
  • La estabilidad laboral es fundamental: Para que el banco pueda conceder más del 80% de financiación, es indispensable que el solicitante pueda demostrar que disfruta de una buena estabilidad laboral. Entre los perfiles más destacados estarían los funcionarios o los trabajadores indefinidos de larga duración en grandes empresas.
  • Condicionadas por el valor de tasación: Otra de las características más frecuentes de las hipotecas al 100% es que suelen estar condicionadas a que se mantenga al menos el 80% del valor de tasación. Es decir, que se debe comprar bastante por debajo del precio de mercado.

Hipotecas con financiación al 100%: por qué no son recomendables

Aunque la financiación con hipotecas al 100% resulta muy atractiva para el comprador, hay que tener en cuenta que no siempre son la opción más recomendable. De hecho, no deberían ser la primera opción de quien quiere contratar una hipoteca. Existen varios motivos que conviene tener en cuenta antes de decantarse por esta modalidad:

  • Elevado endeudamiento: Esta es la principal razón que debería echar para atrás a quienes estén pensando en contratar una hipoteca al 100%. Este tipo de hipotecas implican una tasa de endeudamiento muy elevada. Además, también hay que tener en cuenta que dicho endeudamiento será permanente durante muchos años, ya que se trata de hipotecas que cuentan con plazos de amortización muy largos. Por ello, se trata de un tipo de hipoteca que supone un riesgo elevado para el comprador.
  • El precio del inmueble puede ser inferior: Otro de los problemas que presentan las hipotecas al 100% es que se calculan respecto al precio de compra del inmueble, pero no hay ninguna garantía de que este precio se mantenga en el futuro. Es decir, si se accede a este tipo de hipoteca y en el futuro se quiere vender la casa, puede que el propietario no reciba el dinero suficiente como para poder hacer frente a la deuda pendiente. En consecuencia, se podría dar la situación en la que, después de vender la casa, todavía se siga debiendo dinero al banco, o que el banco no te permita venderla porque el precio de venta no cubre la totalidad de la deuda, encontrándote en un callejón sin salida.
  • Coste total bastante más elevado: En muchos casos, las condiciones de contratación de este tipo de hipotecas pueden llegar a ser muy desfavorables para el cliente. ¿El motivo? Como el banco asume un gran riesgo al prestar una cantidad de dinero tan elevada, necesita asegurarse de que la operación le resulte rentable, algo que consigue a través de unos tipos de interés más elevados y la contratación de otros productos. 
  • Recurrir a un intermediario puede encarecer considerablemente la operación: Contar con un intermediario facilitará que el banco conceda este tipo de hipotecas. Sin embargo, esta opción puede llegar a tener un coste adicional elevado (hasta el 5% del importe de la hipoteca), aunque también hay brókeres que ofrecen sus servicios de forma gratuita al traspasar el coste a las entidades.

La importancia de comparar hipotecas

Además, antes de contratar una hipoteca, es indispensable comparar el mercado para saber qué ofrece el sector financiero en general y en qué condiciones, y siempre teniendo presente cuál es el presupuesto máximo que puedo destinar a la compra de la vivienda; es decir, qué vivienda te puedes permitir, en función de tus circunstancias financieras, laborales y familiares.

Todo ello nos permitirá seleccionar el producto que mejor se adapta a nuestras necesidades y condiciones particulares. De esta forma, se podrá contratar una hipoteca que no implique una tasa de endeudamiento tan alta para el comprador y, sobre todo, tanto riesgo a largo plazo.

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