Qué casa me puedo permitir comprar y cómo conseguir una hipoteca sin ahorros previos

Ha llegado el momento de buscar un nuevo hogar, ya sea porque te quieres independizar, encontrar una vivienda mejor o dar el salto de inquilino a propietario. Pero parece que no nos encontramos en el momento más idóneo. 

Las previsiones económicas están empeorando poco a poco, como consecuencia de factores como la inflación, la guerra en Ucrania, las inminentes subidas de los tipos de interés o el fuerte repunte del euríbor, y la incertidumbre se ha instalado en el mercado.

Para evitar riesgos y lograr que la operación llegue a buen puerto sin endeudarse en exceso, conviene hacer números y ajustar los criterios de búsqueda a tu presupuesto y preferencias. Dicho de otro modo: antes de empezar a rastrear el mercado en busca de la casa perfecta a tus necesidades y aspiraciones, primero debes saber qué vivienda te puedes permitir en función de tu situación financiera, familiar y laboral. Ese será el primer paso para delimitar tu presupuesto y tus opciones, así como la hipoteca que necesitas para adquirir el inmueble. 

Cómo calcular el presupuesto máximo

Una manera sencilla de conseguirlo es a través de la herramienta online Qué casa te puedes permitir, con la que descubrirás en pocos segundos el tipo de vivienda y de hipoteca que más se adapta a tus circunstancias actuales.

Para ello solo tienes que introducir algunos datos relativos al área geográfica en la que te gustaría que estuviera la casa, si el objetivo de la compra es vivir en ella, destinarla a la inversión o convertirla en una segunda residencia, el ahorro inicial del que dispones y las condiciones en las que realizarías la compra. La herramienta analiza los datos y te ofrece un resultado con el presupuesto al que puedes acceder. Es, en definitiva, una forma fácil y rápida para orientar la búsqueda de tu futuro nuevo hogar.

Uno de los escollos más habituales a la hora de encontrar una hipoteca con la que financiar la operación es la falta de ahorros, sobre todo en el caso de jóvenes. Y aunque no tener un colchón económico previo es un obstáculo importante, no es definitivo, ya que existen diferentes fórmulas para poder financiar la compra de tu casa ideal con las mejores condiciones posibles. Repasamos las alternativas que hay sobre la mesa:

Por qué se necesitan ahorros para pedir una hipoteca

Puede resultar extraño que, para pedir una hipoteca, se necesite contar con ahorros, precisamente porque cuando necesitamos un préstamo para la compra de una vivienda es porque no contamos con el dinero suficiente como para poder adquirirla.

Hay que tener en cuenta que la mayoría de las hipotecas que concede la banca no cubre el 100% del importe de la vivienda. Por regla general, el dinero que presta un banco mediante una hipoteca suele situarse como máximo en el 80% del precio. El 20% restante del precio de la casa lo tiene que poner el comprador. Además, también hay que sumar un 10% adicional que gastaremos en la transacción en forma de comisiones de apertura de hipoteca, tasas de gestión, impuestos, etc.

Por tanto, la falta de ahorros a la hora de solicitar una hipoteca suele ser un gran obstáculo para poder conseguirla, aunque no es una misión imposible. Hay opciones que permiten comprar una casa sin necesidad de contar con un colchón económico inicial.

Cómo conseguir una hipoteca sin ahorros

A pesar de que los ahorros siempre ayudan, hay alternativas para quienes no disponen de ellos. Estas son las más destacadas:

Comprar un piso del banco

Una manera de acceder a una vivienda a pesar de la falta de ahorros es comprar un piso de un banco. A raíz de la crisis de 2008, las entidades bancarias han acumulado gran cantidad de capital en forma de viviendas. Solo en idealista hay actualmente más de 36.000 casas y pisos de bancos en venta. Sin embargo, el negocio principal de las entidades bancarias no es el inmobiliario y gran parte de estas operaciones se canalizan a través de los llamados 'servicers', que tienen inmuebles disponibles en diferentes puntos del país desde menos de 10.000 euros. 

Además, las entidades también ofrecen hipotecas adaptadas a este tipo de compra. Estas hipotecas ofrecen condiciones particularmente ventajosas para los contratantes, ya que el propio banco es el primer interesado en deshacerse de este tipo de pisos que tiene en su haber, por lo que a menudo financian más de ese 80% estándar.

Aportar otra vivienda como garantía

Si dispones de otra vivienda en propiedad sin hipoteca o con un saldo pendiente muy bajo, otra alternativa es aportar ese inmueble como garantía, de tal manera que el banco hipoteca ambas propiedades y así puede estar dispuesto a financiar un importe superior y compensar esa falta de ahorros.

Ahora bien, debes tener en cuenta que estás poniendo en riesgo también esta propiedad, y que no podrás venderla sin cancelar antes la parte de hipoteca por la que responda este inmueble.

Complementar lo que falta con un préstamo personal

Otra opción para comprar una vivienda a pesar de la falta de ahorros es completar lo que falta de la hipoteca a través de un préstamo personal. Sin embargo, esta opción conlleva riesgos y requiere hacer correctamente los cálculos de forma previa para que el cliente se asegure de que va a tener capacidad para pagar a la vez el préstamo y la hipoteca.

Esta alternativa supone un riesgo de sobreendeudamiento. Además, conviene tener presente que hay bancos que pueden denegar la hipoteca si ven que los ahorros aportados vienen de un préstamo personal reciente, por lo que podrías quedarte con un préstamo personal, pero sin hipoteca.

Contar con un avalista

Otra opción que facilita acceder a una hipoteca a pesar de la falta de ahorros es contar con un avalista. Los avales son figuras que se responsabilizan de la deuda contraída con el banco en el caso de que el contratante no pague; es decir, deben hacerse cargo de la deuda en caso de que el hipotecado no pueda pagar la cuota del préstamo, y responde solidariamente por la totalidad de la deuda y con todos sus bienes.

Para ello, es necesario que los avalistas sean solventes, tengan estabilidad financiera y unos ingresos suficientes como para asumir el pago, y habrá que presentar un aval que dé seguridad al banco que vaya a conceder el préstamo como, por ejemplo, un inmueble que el avalista tenga en propiedad.

Lo más habitual es que los avalistas sean los padres de los contratantes de la hipoteca, aunque no es una opción recomendable, ya que su situación financiera puede verse comprometida si están a las puertas de la jubilación o, lo que es peor, cuando ya están cobrando una pensión. Y es que, en caso de impago, el banco acudirá a los avalistas para recuperar su dinero, lo que podría implicar que el banco se quedase con la casa que se ha puesto como aval de la hipoteca.

Para evitarlo existe la figura del aval parcial, lo que permite garantizar únicamente parte del préstamo y no la totalidad ni durante toda la vida de la hipoteca.

Acudir a un intermediario financiero

Por último, una de las mejores opciones a la hora de acceder a una hipoteca cuando se está en una situación de falta de ahorros es a través de un intermediario financiero. Existen diferentes tipos, desde personas físicas a brókeres hipotecarios profesionales que facilitan el acceso a la mejor hipoteca teniendo en cuenta las condiciones concretas de nuestro perfil.

La principal ventaja de contar con un intermediario financiero es que son figuras que disponen de más y mejor información sobre el sector hipotecario. De este modo, cuentan con una perspectiva mayor que los particulares, lo que les permite analizar mejor cada caso e identificar el producto hipotecario que mejor se ajusta a cada persona.

En este punto conviene tener en cuenta que en algunos casos hay que asumir el coste de los intermediarios, que llegan a cobrar a los clientes hasta el 5% del importe de la hipoteca. En otros casos, en cambio, el servicio es gratuito, ya que el coste lo asumen los bancos.

La importancia de encontrar la solución adecuada a cada persona

A la hora de contratar una hipoteca sin ahorros, es muy importante saber escoger el producto que mejor se adapta a nuestras condiciones reales, porque una vez que se concede y se firma ya no hay vuelta atrás. El préstamo hipotecario va a suponer un gasto muy importante durante los próximos 20 o 30 años. De hecho, en gran medida, determina el nivel de gasto que podremos asumir durante esos años.

Por eso, es esencial saber escoger un producto hipotecario adecuado a nuestras necesidades, pero también a nuestra circunstancia individual real. En otras palabras, es importante asumir qué nos podemos permitir y qué no.