Información sobre vivienda y economía

Avales hipotecarios: qué son, para qué se usan y por qué han caído en el olvido

Fuente: Visualhunt
Fuente: Visualhunt

El aval hipotecario ha pasado de cien a cero en muy pocos años. Si durante los años de la burbuja miles de clientes lograron financiación bancaria para adquirir una vivienda gracias a ellos, su presencia en el mercado hipotecario actual es prácticamente testimonial.

“En los años de máximo apogeo del sector inmobiliario era muy normal aportar un aval cuando el hipotecado no tenía ingresos suficientes para hacer frente al préstamo hipotecario y sus padres, que sí trabajaban, le avalaban para que pudiera conseguirlo”, asegura Javier Lainez, jefe de operaciones de idealista hipotecas.

El Banco de España define el aval como “una forma de garantizar o asegurar el cumplimiento de obligaciones económicas. Quien avala (el avalista) se declara dispuesto a hacer frente a los compromisos del avalado (normalmente, el pago de una determinada cantidad de dinero) frente a una tercera persona o empresa (el beneficiario del aval) en caso de que el avalado no lo haga”. Dicho de otro modo: el aval es una garantía que nos obliga a cumplir o pagar por un tercero (el banco en el caso de un préstamo hipotecario) en el caso de que éste no lo haga.

Sin embargo, desde idealista hipotecas reconocen que la crisis supuso un antes y un después en su utilidad. “En los últimos años, el sector financiero ya no da importancia al hecho de tener un aval, sino a la capacidad real de pago de los clientes que quieran contratar un préstamo hipotecario. Por tanto, el aval no suple las dificultades que pueda tener un hipotecado para cumplir sus compromisos y no sirve de nada si el cliente no puede pagar”, recalca Lainez.

Actualmente, es una figura que se utiliza en casos muy concretos, principalmente cuando falla algún factor de la operación y el banco quiere contar con una seguridad extra. “El aval hipotecario ahora tiene un uso testimonial. Se puede pedir si el futuro hipotecado, teniendo un buen perfil, incumple algunos de los requisitos que exigen las entidades para conceder un préstamo para la adquisición de una vivienda, como aportar el 30% del precio de compra, llevar más de dos años trabajando o que el pago de la deuda no supere el 35% de los ingresos. En definitiva, es una figura que sirve para cerrar la operación cuando alguna variable cojea”, añade el responsable de operaciones de idealista hipotecas.

Así, el aval podría servir a un cliente que es capaz de aportar el 30% del precio de compra de la casa y que tiene ingresos suficientes como para garantizar el pago, pero que lleva menos de dos años trabajando. También podría obtener la hipoteca gracias a un aval el cliente que ponga sobre la mesa el 30% de la vivienda y lleve más de dos años ocupado, pero a quien el pago de la deuda le supondrá un 40% de los ingresos. Y es que, como reconoce el propio sector financiero, solo pueden adquirir una vivienda quienes tengan ahorros y un buen trabajo.

La dación en pago, otro motor del cambio

Otro de los factores que ha provocado el declive de los avales a la hora de conceder hipotecas es la llegada de la dación en pago. Es decir, de que el hipotecado pueda saldar su deuda con la entrega de la vivienda. Una ‘solución’ que recoge el artículo 140 de la Ley Hipotecaria y que se renovó por última vez hace dos años, en el marco del Proyecto de Ley de segunda oportunidad.

 “Los bancos no solo están mirando que los clientes tengan capacidad de pago, sino que también son conscientes de que la situación jurídica actual les impide ir contra los avalistas. Saben que es muy difícil que los tribunales les den la razón y que pueda ejecutar el aval a las personas mayores, que fueron quienes respaldaron la mayoría de los préstamos en el pasado. En definitiva, la figura del avalista desaparece con la dación en pago”, explica Lainez.

Uno de los casos más mediáticos fue el de Justa, una jubilada que perdió su casa en 2011 por avalar a su yerno para que le concedieran un préstamo que no pudo devolver. Este suceso fue uno de los muchos que puso sobre la mesa la necesidad de poner en marcha cambios normativos en la materia.

Recordemos que ser avalista implica responder con los bienes propios en caso de que el prestatario de la hipoteca, que es quien percibe el dinero y quien debe responder primero de la deuda, no pueda pagar. En ese caso, el banco puede ir contra el avalista, que asume un riesgo indirecto en la operación. Sin embargo, el respaldo legislativo a la dación en pago ha restado utilidad al aval, ya que da prioridad a saldar la deuda a través de la entrega del inmueble.

A principios de este año, de hecho, se conoció la primera sentencia judicial que anulaba la hipoteca y permitía la dación en pago al considerar nula la cláusula de responsabilidad personal universal (recogida en el artículo 1911 del Código Civil) por considerarla abusiva. El fallo fue dictado por el Juzgado Mercantil nº 10 de Barcelona.

Por si no fuera suficiente con la respuesta judicial, al sector financiero se le suman las decisiones políticas para hacer frente al problema de los desahucios y proteger a las familias más vulnerables. Con ese fin, el Gobierno puso en marcha en 2012 el Código de Buenas Prácticas, que incluía medidas como permitir la dación en pago, suspender lanzamientos y reestructurar las deudas. Según los cálculos del Ministerio de Economía, desde su puesta en marcha ha permitido que unas 7.000 familias se hayan acogido a la dación en pago, que se hayan suspendido 24.000 lanzamientos y que se hayan acordado 38.500 reestructuraciones de deuda.

Los peligros de ser avalista

A pesar de que la figura está en desuso, lo cierto es que no podemos olvidar los riesgos que supone ser avalista. Como decíamos unas líneas más arriba, el avalista asume un riesgo indirecto: el artículo 1911 del Código Civil es el que contempla la obligación del deudor de responder con sus bienes presentes y futuros de las deudas, una obligación que atañe tanto al prestatario como a quien le respalda.

A fin de cuentas, ser avalista significa ser solidariamente responsables de la deuda contraída por un tercero hasta el punto de responder con nóminas, pensiones hasta el mínimo inembargable, saldos, fondos de inversión, acciones, inmuebles…, y durante toda la vida del préstamo, incluso si fallece el deudor. Si es el avalista quien fallece, la responsabilidad se mantiene y son sus herederos quienes deben responder en caso de incumplimiento de pago por parte del prestatario. Por tanto, los expertos recomiendan analizar muy bien las consecuencias antes de avalar a otra persona.

En idealista/hipotecas te conseguimos la mejor hipoteca,
desde Euribor + 0,75%. servicio gratuito y sin compromiso