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Las hipotecas, más baratas que nunca: cómo conseguir una para comprar vivienda paso a paso

Los nuevos préstamos para la compra de vivienda a más de tres años se firman a un tipo de interés medio del 1,48%

Autor: Redacción

El tipo medio al que los bancos concedieron créditos hipotecarios a más de tres años se situó en el 1,48% en abril, según los datos del Banco de España. Se trata de la cifra más baja de la historia. 

El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre concedidos por las entidades en España se situó en el 1,571% en marzo y la caída fue más acusada en comparación con abril de 2020, cuando se encontraba en el 1,754%. 

La primera vez que los tipos se situaron por debajo del 2% fue en marzo de 2016, coinciendo con la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de situar el precio del dinero en la eurozona en el 0,0% (nivel en el que se mantiene actualmente) y con la entrada del euríbor a 12 meses en negativo. 

Cinco años después, el índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas en España se encuentra en el -0,48%. A pesar de que encadena tres meses consecutivos de subidas tras tocar suelo en enero (cuando llegó a situarse en el -0,505%), el euríbor a 12 meses se encuentra por debajo de los niveles del año pasado y en zona de mínimos. 

Las ofertas actuales

La caída de los tipos de interés de las hipotecas se está produciendo tanto en la oferta variable como en la fija. Según el comparador de idealista/hipotecas, actualmente encontramos préstamos variables para la compra de vivienda desde euríbor + 0,69%, y fijos desde el 1,1%, con bonificaciones (las más comunes son domiciliar la nómina, contratar el seguro de hogar y de vida), aunque algunos bancos también establecen otras como abrir un plan de pensiones o contratar seguros de protección de pagos por si el hipotecado se queda sin empleo).

Estas cifras muestran que los bancos están avivando la guerra comercial para captar nuevos clientes vía hipotecas, lo que supone una ventaja para quienes necesitan financiar la compra de una vivienda.

Además, los expertos esperan que estas condiciones de financiación ventajosas se mantengan a corto-medio plazo, lo que pone sobre la mesa "un panorama conveniente para los compradores”, según la tasadora Instituto de Valoraciones, que sitúa a las ofertas atractivas de la banca en materia hipotecaria como uno de los grandes motores del mercado de la compraventa de viviendas. 

Las claves para acceder a una hipoteca

Lo primero que debemos tener en cuenta es que, por regla general, los bancos están dispuestos a prestar hasta el 80% del menor de estos dos importes: el valor de tasación de la vivienda habitual o el precio de compra. Así pues, es necesario tener ahorros previos para cubrir el 20% restante, más los impuestos y gastos de la operación.

No obstante, desde idealista/hipotecas recuerdan que "hay entidades que sí conceden préstamos por encima de ese porcentaje y que existen productos en el mercado como el cambio de casa que nos permite, si ya poseemos una propiedad, comprar sin necesidad de vender nuestra vivienda antes de la compra, dándonos un plazo para la venta de la misma. Este plazo puede estar entre dos y cinco años". Santander, por ejemplo, ha anunciado que va a lanzar una prueba piloto con hipotecas que permiten financiar hasta el 95% de la vivienda, que está dirigida a los jóvenes con capacidad de pago de la cuota mensual, pero sin ahorros previos, y que exige una garantía durante los primeros cinco años.

Además, ya hay voces en el sector que piden aprovechar la llegada de los fondos europeos para crear un sistema de garantías que permitan el acceso a la vivienda incluso sin ahorros previos. Una de las propuestas ha llegado de la mano de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), que recientemente ha instado al Gobierno a activar un sistema de avales públicos que permitan cubrir el 20% del precio del inmueble. Su propuesta pretende impulsar la compra de la primera vivienda a los menores de 35 años a través de garantías estatales gestionadas por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), un organismo que ha estado ejerciendo un papel similar durante la pandemia sanitaria con las empresas. En el esquema también colaboraría la banca. 

Además, hay una alternativa para aquellos que no tengan ahorros previos: comprar una vivienda sobre plano, lo que permite ir pagando mes a mes unas cantidades mientras se está construyendo la casa, con el fin de tener pagado ese 20% en el momento de la entrega de llaves y poder acceder a una hipoteca. 

Pasos y consejos a la hora de pedir una hipoteca

En el mercado encontramos todo tipo de ofertas que se diferencian en factores como el porcentaje de financiación, el tipo de vivienda que se quiere financiar, el tipo de interés, el plazo de devolución, las comisiones de apertura o cancelación del préstamo... "Por eso es muy importante analizar que entidades y productos se adaptan a nuestras necesidades", aclaran desde idealista/hipotecas.

Para hacer un análisis del mercado se pueden utilizar comparadores online y es necesario fijarse en todos esos factores, sobre todo en las cuestiones más básicas: el tipo de interés, el plazo en el que hay que devolver el préstamo y las comisiones. 

Una vez detectamos varias hipotecas que se ajustan a nuestro perfil, conviene "pedir a las distintas entidades folletos informativos en los que se especifica, siempre con carácter orientativo, las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios que ofrece la entidad y de los gastos que corran a cargo del cliente (tasación) incluso cuando el préstamo no llegue a firmarse. Si lo solicitas, las entidades bancarias tienen la obligación de entregarte de forma gratuita dicho folleto informativo, cuyo contenido mínimo está regulado por el Banco de España", recuerda el broker hipotecario de idealista. En caso de duda, conviene acudir a un gestor-intermediario financiero, que suelen tener acuerdos con la mayoría de las entidades, conoce el mercado y puede acelerar los trámites. 

Una vez elegida la entidad o entidades donde quieres solicitar el préstamo, el cliente puede acudir directamente para presentar toda la documentación (entre los documentos a aportar están el DNI en vigor, la vida laboral, la última declaración de la renta presentada y el contrato laboral y las últimas tres nóminas. Si es el cliente es autónomo, es necesario aportar las últimas cuatro declaraciones trimestrales de IRPF y de IVA). Consulta aquí todos los documentos.

Y tras la presentación, toca esperar la respuesta del banco: es decir, si nos conceden o deniegan el préstamo. El tiempo de espera suele ser de una semana, aunque depende del banco.  

"Con la tasación, la comprobación registral y la aprobación definitiva, la entidad nos emitirá la oferta vinculante. Se trata de un documento que debe contener todas y cada una de las condiciones financieras del contrato (importe, número de cuotas, comisiones, revisiones...) y tendrá una validez mínima de 10 días durante el cual estarán vigentes sus condiciones, plazo que tienes para examinarla y aceptar o rechazar la oferta", aclaran desde idealista/hipotecas. Esta oferta evita malentendidos en las negociaciones verbales y en algunas ocasiones conlleva el pago de una comisión (comisión de estudio), en el caso de que el cliente no acepte. 

Una vez que se acepte la oferta vinculante, el banco remitirá la documentación al notario para que prepare la escritura. El comprador tiene derecho elegir el notario ante el que quiere otorgar la escritura y debe repasar con él las condiciones de la hipoteca al menos 10 días antes de la firma. Es una visita obligatoria, aunque gratuita, en la que se deben aclarar todas las dudas. 

Si la documentación contiene cualquier error, el notario se pone en contacto con el banco para que lo subsane y el proceso vuelve a empezar: una vez que estén cambiadas las condiciones el cliente debe volver a repasar el contenido. En el caso de que esté correcta, el siguiente paso es la firma del préstamo y su incripción en el Registro de la Propiedad. "Para ello, inmediatamente después de la firma, el notario enviará vía online al Registro la copia electrónica autorizada notarial, que es considerada un documento público y que tiene el mismo valor que la copia en papel", aclaran desde idealista/hipotecas. 

La gestoría se encarga de retirar las escrituras del notario, consolidar el asiento de presentación en el Registro de la Propiedad, liquidar el impuesto, la inscripción en el Registro de la Propiedad y de las cancelaciones de las cargas previas. Una vez finalizados todos esos trámites, la gestoría liquidará la provisión de fondos ya con todos los gastos definitivos (notaría, Hacienda, registro y gestión) y entregará al cliente la primera copia de la escritura de compraventa y una copia simple de la escritura de préstamo, ya que las originales se las queda el banco.