Los contratos de alquiler con opción a compra conllevan una serie de requisitos y ventajas, ¿cuáles son?
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alquiler con opción a compra
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La pregunta más habitual a la hora de acceder a una vivienda es: ¿comprar o alquilar? No obstante, hay una opción a medio camino con la que se puede disfrutar de los beneficios de ambas elecciones. El alquiler con opción a compra permite vivir arrendado en una casa que después se puede comprar.

El contrato de alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra implica un contrato doble: uno de alquiler y otro de compraventa. De esta manera, se firma un contrato de arrendamiento habitual y se fija un plazo en el que se puede hacer efectiva la opción a compra.

Una vez finalizado el periodo estipulado, el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda por el precio que se haya acordado con el propietario en la firma del contrato. A ese precio se le descuentan, parcial o totalmente, las cuotas del alquiler que se hayan pagado hasta ese momento.

Es una opción a tener en cuenta para aquellas personas que no disponen de los ahorros suficientes para afrontar la compra de una vivienda, pero que no quieren perder la oportunidad de comprar esa casa o dudan de si hacerlo o no.

Cómo funciona el alquiler con opción a compra

Antes de firmar cualquier contrato de alquiler, regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, es importante especificar el tiempo en el que el inquilino puede permanecer alquilado, cuánto tiene de plazo para comprar la casa, la cantidad de las mensualidades del alquiler, quién pagará los gastos derivados del arrendamiento (suministros, tasas, etc.) o quién acometerá las reformas y reparaciones en caso de que sean necesarias.

Respecto a la futura compraventa, bajo la legislación del Código Civil, hay que señalar el precio final de la operación, el porcentaje a descontar de las cuotas del alquiler del precio final (total o parcial), la cantidad o señal inicial que se debe entregar para formalizar el contrato (entre un 5 y 10% del precio de venta que después se descontará de la compraventa si llega hacerse efectiva y que el inquilino no recuperará si no la compra finalmente).

Por otro lado, hay que destacar que, en un contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino podrá adquirir la vivienda antes de plazo si tiene el dinero para hacerlo y además tiene preferencia respecto a otros compradores. Al ser un contrato complejo, lo ideal es dejarse asesorar por un abogado.

Alquiler con opción a compra: cómo funciona y cómo es el contrato
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Duración del contrato de alquiler con opción a compra

Su duración dependerá en cualquier caso de lo pactado entre inquilino y propietario. El periodo que fija la LAU para los arrendamientos es de cinco años, pero puede prorrogarse si ambas partes están de acuerdo. Si ocurre esto, hay que reflejar las nuevas condiciones, precio de compra y otros aspectos relevantes.

En idealista puedes descargar gratis en Word o PDF todos los contratos de alquiler de vivienda actualizados a la última ley. 

Ventajas del alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra presenta una serie de ventajas tanto para el inquilino, como para el propietario:

Beneficios del alquiler con opción a compra para el inquilino

  • Parte o la totalidad del dinero que paga por el alquiler se le descuenta del precio de venta de la propiedad.
  • Da la opción de reservar la vivienda que te gusta mientras ahorras para comprarla.
  • Al pagar las mensualidades, reduce la financiación necesaria de cara a la compraventa.
  • Vivir en régimen de alquiler con opción a compra ofrece la posibilidad de valorar si realmente la casa cumple con tus expectativas. Además, podrás comprobar si tiene buena ubicación, hay ruidos, cómo son los vecinos, etc.

Beneficios para el propietario del alquiler con derecho a compra

  • Mayor seguridad en cuanto al pago del alquiler, ya que para ejercer la opción de compra es necesario cumplir con el pago de las rentas.
  • Como hay que aportar una señal, del 5 al 10% del precio de venta, esta cantidad es un seguro ante los impagos.
  • Se puede disfrutar de las ventajas fiscales del alquiler.

¿Cuánto puedo llegar a ahorrar con los pisos de alquiler con opción a compra?

Existen diversas ventajas económicas al considerar el alquiler con opción a compra. La primera es la capacidad de postergar una parte significativa del desembolso, lo que ofrece flexibilidad financiera a corto plazo. No obstante, el verdadero ahorro aparece cuando se considera el importe del préstamo hipotecario que se podría necesitar.

Para entenderlo mejor, veamos un ejemplo práctico con una vivienda de 120.000 euros:

  • Precio de la vivienda: 120.000 euros.
  • Al optar por un contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino acuerda un alquiler de cinco años.
  • La renta mensual acordada es de 1.000 euros.
  • Al finalizar los 5 años, el inquilino ha desembolsado un total de 60.000 euros.
  • Esto significa que solo necesita abonar los 60.000 euros restantes. Si decide adquirir una hipoteca para esta cantidad, podría optar por un plazo menor, beneficiándose de intereses más bajos en comparación con un préstamo mayor.

En cambio, si el inquilino decide adquirir la vivienda al inicio sin optar por el alquiler con opción a compra, probablemente necesitará una hipoteca de una cantidad superior, pongamos 100.000 euros, teniendo en cuenta que la mayoría de las entidades financieras ofrecen hasta el 80% del valor total del inmueble. Por lo tanto, los intereses y el período de amortización será mayor, es decir, tendrá que pagar más a largo plazo.

Además, podría producirse otro ahorro: que la vivienda suba de precio en el periodo en el que se vive de inquilino. Esto se debe a que el propietario estaría obligado a vender al precio acordado en el contrato original. No obstante, esto es un arma de doble filo. Igual que sube, el precio de la casa puede bajar debido al mercado.

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