Immobilienverkauf in Spanien: Ist Ihr Ehepartner nicht Miteigentümer, benötigen Sie seine Zustimmung, wenn es sich um den Hauptwohnsitz handelt

Bei Zugewinngemeinschaften oder wenn die Immobilie als Miteigentum erworben wurde, ist die Zustimmung beider Ehepartner für deren Verkauf erforderlich. Selbst wenn die Immobilie Eigentum nur einer der beiden Ehepartner ist und es sich um den Hauptwohnsitz handelt, wird die Zustimmung beider Ehepartner benötigt.

Salvador Salcedo, Partner der Anwaltskanzlei Ático Jurídico, kommentiert einen kürzlich gefassten Beschluss der Generaldirektion für Register und Notare (Dirección General de Registros y Notariado DGRN), der festlegt, dass der Artikel 1.320 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Código Civil) eine Einschränkung der Verfügungsfreiheit über das Vermögen des Ehepartners vorsieht, der der alleinige Eigentümer des Familienwohnsitzes ist. Diese Einschränkung ist darauf zurückzuführen, dass der Gesetzgeber die Interessen der Familie schützt, d. h. er ist der Ansicht, dass diese den individuellen Interessen der Ehepartner überlegen sind. Dieser Beschluss betrifft sowohl zivil als auch kirchlich geschlossene Ehen.

Diese gesetzliche Vorschrift zielt darauf ab, den Familienwohnsitz zu schützen, indem es schlechte Praktiken wie Willkür oder den bösen Willen des Ehepartners vermeidet. Der Oberste Gerichtshof Spaniens vertritt die gleiche Position zum Schutze des Familienwohnsitzes. Es ist jedoch zu beachten, dass der angeführte Artikel in der Regel nur dann anwendbar ist, wenn keine eheliche Krisensituation vorliegt, da ansonsten Artikel 96 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches über die Nutzung von Wohnraum im Falle einer Trennung oder Scheidung angewandt wird. 

„Ein Teil des Obersten Gerichtshofs ist der Ansicht, dass im Mittelpunkt der Bestimmung der Grundsatz der Gleichheit steht, der sowohl im Konsens über die Wahl des Wohnraums als auch in der Kontrolle beider Ehepartner über seine Erhaltung zum Ausdruck kommt,“ erklärt Salcedo.

Deshalb besteht der Oberste Gerichtshof darauf, dass die Zustimmung des Ehepartners, der nicht Miteigentümer ist, eine Kontrollmaßnahme darstellt, um den Verkauf der Immobilie durch den anderen Ehepartner zu genehmigen. „Das heißt, er toleriert oder gibt seine Zustimmung zu einer von dem anderen vorgenommenen Handlung, an der er nicht beteiligt ist,“ ergänzt der Anwalt.

Sollte der andere Ehepartner seine Zustimmung nicht erteilen, könnte der Verkauf der Immobilie annulliert werden. Wie? Der Notar muss den Verkäufer fragen, ob die zu übertragende Immobilie sein Hauptwohnsitz ist. In diesem Fall darf er die Übertragung des Eigentums nicht ohne die Zustimmung – entweder persönlich oder durch eine Vollmacht – des anderen Ehepartners, der nicht Eigentümer ist, genehmigen. Sollte die Unterschrift des Kaufvertrages beim Notar ohne die entsprechende Zustimmung erfolgen, ist es der Grundbuchbeamte, der sich weigern wird, die Eigentumsübertragung zu registrieren.

Salcedo weist darauf hin, dass im Hinblick auf den Zweck dieser gesetzlichen Vorschrift nicht nur die Zustimmung für den Verkauf einer Immobilie erforderlich ist – selbst wenn der Zweck des Verkaufs darin besteht, die Finanzierung für eine größere oder besser gelegene Immobilie abzusichern –, sondern auch für kostenlose Eigentumsübertragungen, wie zum Beispiel eine Spende, oder um über verschiedene andere Rechte an der Wohnung zu verfügen.