Immobilienkauf in Spanien: Steuern und Nebenkosten 2021

Foto von Kelly Sikkema auf Unsplash
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13 April 2021, Redaktion

Der Kauf einer Immobilie in Spanien kann manchmal etwas nervenaufreibend sein, insbesondere für Ausländer, die keine Erfahrung mit dem Immobilienkauf in Spanien haben. Der Kaufprozess ist in jedem Land unterschiedlich und unterscheidet sich daher wahrscheinlich in einigen Punkten von dem Ihres Heimatlandes. Denken Sie daran, dass Sie abgesehen vom Kaufpreis der Immobilie auch andere Kosten und Ausgaben einkalkulieren müssen. Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie in Spanien zu kaufen, haben wir für Sie alle Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf 2021 zusammengefasst.

Die Finanzierung der Immobilie beim Immobilienkauf in Spanien ist nicht die einzige größere Ausgabe, mit der Sie rechnen müssen. Daher sollten Sie alles genau durchrechnen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Spanische Banken finanzieren in der Regel 80% des Wertes der Immobilie, wenn sie als Hauptwohnsitz verwendet werden soll, was bedeutet, dass Sie 20% Eigenkapital benötigen, um den Kaufprozess in Gang zu setzen. Dies ist jedoch noch nicht alles: Es gibt eine Reihe anderer Nebenkosten und Steuern, die gezahlt werden müssen, bevor Sie Eigentümer einer Immobilie in Spanien werden können.

Experten empfehlen, für die Bewertung der Immobilie, die Notargebühren, den Eintrag im Grundbuchamt und die entsprechenden Steuern mit 10% bis 12% zusätzlichen Kosten zu rechnen, je nachdem, wo sich die Immobilie befindet. Diese Kosten müssen zu den 20% hinzugerechnet werden, die Sie an Eigenkapital benötigen. Beachten Sie, dass diese Nebenkosten auch anfallen, wenn Sie keine Finanzierung benötigen sollten. Der zu zahlende Gesamtbetrag hängt jedoch davon ab, ob Sie eine Neubau-Immobilie oder eine Immobilie aus Vorbesitz kaufen, wo Sie die Immobilie kaufen und wie hoch der Kaufpreis ist. Hier fassen wir die wichtigsten Nebenkosten und Steuern beim Kauf einer Immobilie in Spanien 2021 für Sie zusammen:

Immobilienkauf: Zusätzliche Kosten

Notar

Anders als beim Immobilienkauf in Deutschland, muss der Vertrag in Spanien vor dem Notar unterzeichnet werden. Die Notargebühren sind gesetzlich vorgegeben, was bedeutet, dass die anfallenden Gebühren bei jedem Notar gleich hoch sind. Für die Ausstellung der öffentlichen Kaufurkunde (escritura) liegen die Gebühren je nach Kaufpreis zwischen 600 und 875 Euro. Beim Kauf einer Immobilie für 100.000 Euro würden Sie beispielsweise ungefähr 850 Euro zahlen, während Sie beim Kauf einer Immobilie für 250.000 Euro ungefähr 1.000 Euro zahlen müssten.

Grundbucheintrag

Die Registrierung der vom Notar unterzeichneten Urkunden kostet ebenfalls Geld. Auch diese Gebühren sind gesetzlich festgelegt und hängen direkt vom Preis der Immobilie ab, obwohl sie normalerweise zwischen 400 und 650 Euro liegen.

Steuern

Die Höhe der Steuern hängt natürlich in erster Linie vom Kaufpreis ab und davon, ob es sich um eine Neubau-Immobilie oder eine Immobilie aus Vorbesitz handelt.

Beim Kauf einer Neubau-Immobilie fallen mehr Steuern an. Die wichtigste Steuer ist dabei die Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido - IVA). Im Jahr 2021 beträgt die Mehrwertsteuer 10% des Immobilienpreises. Mit anderen Worten, beim Kauf einer Immobilie für 100.000 Euro wären 10.000 Euro Mehrwertsteuer fällig und beim Kauf einer Immobilie für 250.000 Euro, 25.000 Euro. Auf den Kanarischen Inseln beträgt die Mehrwertsteuer beim Kauf von Neubau-Immobilien nur 6,5% (Impuesto General Indirecto Canario - IGIC).

Beim Kauf von Neubau-Immobilien kommt eine zweite Steuer hinzu: die Beurkundungssteuer (Actos Jurídicos Documentados - AJD). Dieser Betrag ist in jeder Autonomen Gemeinschaft unterschiedlich und fällt nicht beim Kauf von Immobilien aus Vorbesitz an.

Steuern beim Kauf einer Neubau-Immobilie in Spanien

Autonome GemeinschaftAJDMwSt
Andalusien1,5%10,0%
Aragonien1,5%10,0%
Asturien1,5%10,0%
Balearen0,5%10,0%
Baskenland0,5%10,0%
Ceuta0,5%10,0%
Galicien1,5%10,0%
Extremadura2,0%10,0%
Kanarische Inseln1,0%6,5%
Kantabrien2,0%10,0%
Kastilien-La Mancha1,5%10,0%
Kastilien-León1,5%10,0%
Katalonien2,0%10,0%
La Rioja1,0%10,0%
Madrid0,75%10,0%
Melilla0,5%10,0%
Murcia1,5%10,0%
Navarra0,5%10,0%
Valencia2,0%10,0%

Beim Kauf von Immobilien aus Vorbesitz ist die wichtigste Steuer die Grunderwerbsteuer (ITP). In diesem Fall hängt der fällige Betrag vom Prozentsatz ab, den jede Autonome Gemeinschaft auf den registrierten Kaufpreis erhebt. Dieser Satz liegt in der Regel zwischen 6% und 10%. Die folgenden Sätze werden 2021 angewendet:

Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie in Spanien

Autonome GemeinschaftITP
Andalusien8,0%
Aragonien8,0%
Asturien8,0%
Balearen8,0%
Baskenland7,0%
Ceuta6,0%
Extremadura8,0%
Galicien10,0%
Kanarische Inseln6,5%
Kantabrien10,0%
Kastilien-La Mancha9,0%
Kastilien-León8,0%
Katalonien10,0%
La Rioja7,0%
Madrid6,0%
Melilla6,0%
Murcia8,0%
Navarra6,0%
Valencia10,0%

Gestoría

Die einzige optionale Ausgabe beim Kauf einer Immobilie besteht darin, eine „Gestoría“ mit der Erledigung des Papierkrams zu beauftragen. Dies kann besonders für Ausländer nützlich sein, die kein oder nicht ausreichend Spanisch sprechen. Die Gebühren sind nicht gesetzlich vorgeschrieben liegen normalerweise bei etwa 300 Euro.

Zusätzliche Kosten bei Aufnahme eines Darlehens

Alle oben genannten Steuern und Nebenkosten fallen unabhängig davon an, ob Sie ein Darlehen für den Kauf der Immobilie aufnehmen oder nicht. Wenn Sie vorhaben, eine Hypothek aufzunehmen, sollten Sie mit zusätzlichen Kosten rechnen.

Immobilienbewertung

Wer ein Wohnungsbaudarlehen für den Kauf aufnehmen möchte, muss zunächst einen Gutachter mit der Bewertung der Immobilie beauftragen. Dies wird häufig von der Bank übernommen, und nach dieser Immobilienbewertung weiß die Bank, wie viel Finanzierung sie bereit ist, zu gewähren. Wie bereits erwähnt, verleihen spanische Banken normalerweise 80% des Kaufpreises bzw. des Schätzwerts. Im Jahr 2021 kostet die Bewertung zwischen 250 und 600 Euro, abhängig vom Gutachter, der Objektart und des Objektwertes. Sobald die Bewertung abgeschlossen ist, ist sie 6 Monate ab Ausstellungsdatum gültig.

Eröffnungsgebühr

Einige Banken erheben möglicherweise eine Gebühr für die Eröffnung eines Kontos oder die Aufnahme einer Hypothek. Diese Gebühr kann bis zu 2% des geliehenen Kapitals betragen. Beachten Sie, dass viele Banken beim Abschluss von Wohnungsbaudarlehen auch den Abschluss einer Haus- oder Lebensversicherung verlangen.

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