Wie hoch sind die tatsächlichen Kosten beim Kauf einer Immobilie in Spanien im Jahr 2025? Der Kauf eines Hauses in Spanien kann aus vielen Gründen sowohl aufregend als auch einschüchternd sein, insbesondere für Auswanderer, die zum ersten Mal ins Ausland ziehen und eine Immobilie in Spanien kaufen. Der Prozess variiert von Land zu Land und unterscheidet sich wahrscheinlich in einigen oder vielen Punkten von dem, was Sie aus Ihrem Heimatland kennen. Es ist wichtig, sich nicht von versteckten Kosten beim Kauf in Spanien überraschen zu lassen: Denken Sie daran, dass Sie neben dem Preis der Immobilie auch andere Kosten und Ausgaben einkalkulieren müssen, wie z. B. die spanische Grunderwerbssteuer und zusätzliche Hypothekengebühren.
Wenn Sie vorhaben, ein Haus in Spanien zu kaufen, dann werfen Sie hier einen Blick auf die Steuern und Gebühren im Jahr 2025.
Kosten beim Kauf einer Immobilie in Spanien
Wie viel kostet es, ein Haus in Spanien zu kaufen? Beim Kauf einer Immobilie in Spanien ist die Hypothek nicht die einzige große Ausgabe, die damit verbunden ist, und Sie müssen gut kalkulieren, um sicherzustellen, dass Sie keine unerwarteten Überraschungen erleben. In Spanien finanzieren Banken in der Regel 80 % des Wertes der Immobilie, die Sie erwerben möchten (wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt werden soll), was bedeutet, dass Sie mindestens 20 % des Immobilienwertes angespart haben müssen, um eine Einlage leisten zu können. Das ist jedoch noch nicht alles: Es gibt noch eine Reihe anderer Kosten und Steuern in Spanien, die berücksichtigt und bezahlt werden müssen, um den Vorgang abzuschließen, bevor Sie Eigentümer Ihrer neuen Immobilie in Spanien werden können.
Für die Bewertung der Immobilie, den Notar, das Grundbuchamt und die entsprechenden Steuern empfehlen Experten zusätzliche Ansparungen zwischen 10 und 12 %, je nach Standort und Preis der Immobilie. Diese Prozentsätze kommen zu den 20 % hinzu, die Sie für die Hypothekeneinlage benötigen. Bitte beachten Sie, dass Sie diese zusätzlichen Gebühren auch dann zahlen müssen, wenn Sie keine Hypothek benötigen. All diese Kosten sind obligatorische Ausgaben, die beim Kauf einer Immobilie anfallen. Der zu zahlende Gesamtbetrag hängt jedoch davon ab, ob Sie eine Neubau- oder Gebrauchtimmobilie erwerben, wo Sie die Immobilie kaufen und wie hoch der Kaufpreis ist. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht über die einzelnen Kosten und die ungefähren Preise/Werte im Jahr 2025.
Welche Gebühren fallen beim Immobilienkauf in Spanien an?
Beim Immobilienkauf in Spanien müssen verschiedene Gebühren und Kosten berücksichtigt werden. Dazu gehören die Grunderwerbssteuer oder die Mehrwertsteuer, die, je nachdem, ob es sich um eine wiederverkaufte oder neue Immobilie handelt, bei zwischen 6 % und 10 % liegt bzw. 10 % beträgt. Es kann auch eine Stempelsteuer (AJD auf Spanisch) anfallen, die in der Regel 1–1,5 % des Immobilienpreises beträgt.
Die Notar- und Grundbuchgebühren, die sich nach dem Immobilienpreis richten, liegen in der Regel bei 0,1 % bis 2 %. Für die Abwicklung rechtlicher Aspekte sind Anwaltskosten in Höhe von etwa 1–2 % des Immobilienpreises angemessen. Zu den weiteren Kosten können Hypothekengebühren, Maklerprovisionen, Immobiliengutachten, Versorgungsanschlüsse sowie Immobilienversicherungen zählen. Es ist wichtig, diese Ausgaben einzuplanen, um Überraschungen zu vermeiden, und Fachleute vor Ort zu konsultieren, um genaue Informationen zu erhalten, die auf Ihre individuellen Umstände zugeschnitten sind.
Nachstehend finden Sie weitere Informationen zu den Kosten beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Spanien.
Notar
Weitere Ausgaben, die beim Kauf einer Immobilie in Spanien, ob neu oder gebraucht, berücksichtigt werden müssen, sind die Notargebühren. Notare erledigen in Spanien die mit dem Immobilienkauf verbundenen Aufgaben. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt, was bedeutet, dass sie für dieselben Dienstleistungen alle das Gleiche berechnen. Der Preis für das Ausstellen einer notariellen Urkunde liegt in der Regel bei zwischen 600 und 875 Euro, hängt aber stark vom Preis der Immobilie ab. Für eine 100.000 Euro teure Wohnung würden Sie beispielsweise etwa 850 Euro zahlen, während Sie für ein 250.000 Euro teures Haus etwa 1.000 Euro bezahlen müssten.
Grundbucheintrag
Das Eintragen der notariell beglaubigten Urkunden ist ebenfalls mit Kosten verbunden. Auch diese Gebühren sind in den spanischen Vorschriften festgelegt und hängen direkt vom Preis der Immobilie ab, liegen aber in der Regel bei zwischen 400 und 700 Euro.
Steuern beim Immobilienkauf in Spanien
Der Käufer einer Immobilie muss zudem etwas Geld für die spanischen Steuern zurücklegen, wobei die Höhe des Betrags vom Preis der Immobilie abhängt und davon, ob es sich um eine neue oder gebrauchte Immobilie handelt.
Wenn Sie eine Neubauimmobilie in Spanien kaufen, müssen Sie mehr Steuern zahlen. Das liegt daran, dass Neubauten der Mehrwertsteuer (IVA auf Spanisch) unterliegen. Im Jahr 2025 macht die Mehrwertsteuer 10 % des Immobilienpreises aus. Mit anderen Worten: Bei einer Immobilie für 100.000 Euro müssten Sie zusätzlich 10.000 Euro ansparen und bei einem Haus oder einer Wohnung für 250.000 Euro brauchen Sie 25.000 Euro extra. Es sei darauf hingewiesen, dass diese Steuer auf den Kanarischen Inseln niedriger ist und nicht als Mehrwertsteuer bezeichnet wird: Das Äquivalent der Mehrwertsteuer beim Kauf einer Immobilie beträgt nur 7 % und wird als IGIC (Impuesto General Indirecto de Canarias) bezeichnet. Bei öffentlich geförderten Wohnungen kann die Mehrwertsteuer 4 % betragen, dies variiert jedoch je nach autonomer Gemeinschaft und Art der Sozialwohnung.
Beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien kommt zur Mehrwertsteuer noch eine zweite Steuer hinzu: die Beurkundungssteuer (IAJD, oft auch einfach als AJD bezeichnet). Diese Steuer entspricht der Stempelsteuer in Spanien und wird immer noch vom Käufer bezahlt. Die Höhe der Steuer hängt ebenso von der jeweiligen autonomen Gemeinschaft ab. Bitte beachten Sie, dass diese Steuern nicht für Bestandsimmobilien gelten, sondern nur für Neubauten.
Steuern, die beim Kauf einer Neubauimmobilie in Spanien anfallen
| Autonome Gemeinschaft | AJD | MwSt |
| Andalusien | 1,2% | 10,0% |
| Aragonien | 1,5% | 10,0% |
| Asturien | 1,2% | 10,0% |
| Balearen | 1,2% | 10,0% |
| Kanaren | 1,0% | 7,0% |
| Kantabrien | 1,5% | 10,0% |
| Kastilien-La Mancha | 1,5% | 10,0% |
| Kastilien-León | 1,5% | 10,0% |
| Katalonien | 1,5% | 10,0% |
| Ceuta | 0,5% | 10,0% |
| Madrid | 0,75% | 10,0% |
| Valencia | 1,5% | 10,0% |
| Extremadura | 1,5% | 10,0% |
| Galizien | 1,5% | 10,0% |
| La Rioja | 1,0% | 10,0% |
| Melilla | 0,5% | 10,0% |
| Murcia | 1,5% | 10,0% |
| Navarra | 0,5% | 10,0% |
| Baskenland | 0,5% | 10,0% |
Bei Gebrauchtimmobilien in Spanien ist die Grunderwerbssteuer (ITP) die wichtigste Steuer, die es zu beachten gilt. In diesem Fall hängt die Höhe des Betrags vom Prozentsatz ab, der auf den eingetragenen Kaufpreis angewendet wird, sowie von der autonomen Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet. In der Regel wird ein Satz zwischen 6 % und 10 % angewendet. Im Jahr 2025 gelten die folgenden ITP-Sätze:
Steuern, die beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie in Spanien anfallen
| Autonome Gemeinschaft | ITP |
| Andalusien | 7,0% |
| Aragonien | 8,0% |
| Asturien | 8,0% |
| Balearen | 8,0% |
| Kanaren | 6,5% |
| Kantabrien | 10,0% |
| Kastilien-La Mancha | 9,0% |
| Kastilien-León | 8,0% |
| Katalonien | 10,0% |
| Ceuta | 6,0% |
| Madrid | 6,0% |
| Valencia | 10,0% |
| Extremadura | 8,0% |
| Galizien | 10,0% |
| La Rioja | 7,0% |
| Melilla | 6,0% |
| Murcia | 8,0% |
| Navarra | 6,0% |
| Baskenland | 4,0% |
Es sei darauf hingewiesen, dass für VPOs in Spanien (spanische Sozialwohnungen), für kinderreiche Familien (auf Spanisch familias numerosas), Menschen mit Behinderungen und für junge Menschen oft niedrigere Sätze gelten. In Madrid zum Beispiel zahlen Familien mit drei oder mehr Kindern, die eine unabhängige Immobilie kaufen, 4 % des eingetragenen Kaufpreises als Immobiliensteuer, vorausgesetzt, die gekaufte Immobilie dient als Hauptwohnsitz.
Beratung
Die einzige optionale Ausgabe beim Kauf einer Immobilie besteht darin, einen „Gestor“ (Berater) zu beauftragen, der die Steuerabrechnungen und andere Formalitäten erledigen kann. Einen Berater zu beauftragen, kann besonders für Ausländer nützlich sein, die kein oder nicht ausreichend Spanisch sprechen. Die Gebühren sind nicht gesetzlich vorgeschrieben, und ein Gestor wird in der Regel nur dann beauftragt, wenn eine Hypothek für den Kauf der Immobilie aufgenommen wird, wobei sich die Kosten auf etwa 300 Euro belaufen.
- Erfahren Sie mehr darüber, wie ein „Gestor“ Ihnen in Spanien helfen kann.
Zusätzliche Hypothekenkosten in Spanien
Alle oben genannten Steuern und Gebühren fallen unabhängig davon an, ob Sie eine Hypothek aufnehmen müssen oder nicht. Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie in Spanien mit einer Hypothek zu erwerben, müssen Sie damit rechnen, dass zusätzliche Gebühren anfallen, die Sie nicht einkalkuliert haben. Denken Sie auch daran, dass die Kosten und Bedingungen für Hypotheken anders sein können, wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind.
Immobilienbewertung
Wenn der Käufer eine Hypothek beantragen möchte, muss er einen Gutachter beauftragen, der die Immobilie bewertet. Dies wird häufig von der Bank organisiert. Nach dieser Immobilienbewertung weiß die Bank, welchen Prozentsatz der Finanzierung sie bereitstellen kann.
Wie bereits erwähnt, gewähren die Banken in Spanien in der Regel einen Kredit in Höhe von 80 % des Kaufpreises oder des Schätzwertes, obwohl manche Banken auch 90 – 100 % des Kaufpreises finanzieren können, wobei sie sich in der Regel für den niedrigeren Wert entscheiden. Im Jahr 2025 wird die Immobilienbewertung zwischen 250 und 600 Euro kosten, abhängig vom Gutachter, der Art der Immobilie und des Immobilienwertes. Einige spanische Banken übernehmen diese Kosten, aber nicht alle. Deshalb ist es wichtig, dies in den Bedingungen Ihres Kredits zu überprüfen. Sobald die Bewertung abgeschlossen ist, ist sie ab dem Ausstellungsdatum 6 Monate lang gültig.
Eröffnungsgebühr
Einige Banken erheben für die Eröffnung eines Kontos oder die Aufnahme einer Hypothek eine Gebühr, die je nach Vereinbarung mit dem Finanzinstitut bis zu 2 % des geliehenen Kapitals betragen kann. Heutzutage gibt es in Spanien jedoch viele Banken, die diese Gebühren nicht berechnen. Beachten Sie, dass die Banken für die Aufnahme bestimmter Hypotheken auch den Abschluss einer Immobilien- oder Lebensversicherung verlangen können, was den Zinssatz für die Hypothek oft senkt.
Wie hoch sind die Gesamtkosten beim Immobilienkauf?
Die Gesamtkosten und Steuern, die beim Kauf einer Immobilie zu zahlen sind, liegen zwischen 10 % und 12 % des Immobilienpreises. Der genaue Betrag hängt vom Wert der Immobilie und der autonomen Gemeinschaft ab, in welcher der Kauf getätigt wird.
Wenn Sie zum Beispiel eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro in Madrid kaufen, dann ist der nachstehende Betrag in etwa der, den Sie zahlen müssten, wenn Sie alle Kosten addieren: Notargebühren, Honorare der beteiligten Fachleute und Steuern. Dabei ist zu beachten, dass einige Kosten, wie z. B. die Notargebühren, zwischen mehreren Prozentsätzen variieren können, sodass es sich bei den angegebenen Zahlen nur um Näherungswerte handelt.
| Ausgaben | Neubau (€) | Gebraucht (€) |
| Notar (zwischen 0,2 % und 0,5 %) | 1.000 | 1.000 |
| Grundbuchamt (0,1 % bis 0,25 % des Kaufpreises der Immobilie) | 500 | 500 |
| Makler (je nach Agentur) | 300 | 300 |
| Mehrwertsteuer | 20.000 | 0 |
| AJD (0,75 % in Madrid im Jahr 2025) | 1.500 | 0 |
| ITP (6 % in Madrid im Jahr 2025) | 0 | 12.000 |
| GESAMT | 23.300 | 13.800 |
Welche Risiken gibt es beim Immobilienkauf in Spanien?
Der Kauf einer Immobilie in Spanien kann mit einigen potenziellen Fallstricken verbunden sein, auf die Käufer achten sollten. Dazu gehören die Navigation durch die rechtlichen Feinheiten des spanischen Immobilienmarktes, die Kenntnis von den verschiedenen Gebühren und Steuern und deren Kalkulation sowie die Wachsamkeit gegenüber Immobilienbetrug und städtebaulichen Unregelmäßigkeiten.
Darüber hinaus sind die laufenden Instandhaltungskosten, die Marktvolatilität, das Wechselkursrisiko sowie aufenthalts- und steuerrechtliche Auswirkungen wichtige Faktoren, die es zu berücksichtigen gilt. Um diese Risiken zu minimieren, sind gründliche Recherchen, eine sorgfältige Prüfung und die Zusammenarbeit mit seriösen Fachleuten wie Immobilienmaklern, Anwälten und Finanzberatern unerlässlich, um fundierte Entscheidungen zu treffen und einen erfolgreichen Immobilienkauf in Spanien sicherzustellen. Weitere Informationen zu den Fallstricken beim Immobilienkauf in Spanien finden Sie in unserem Leitfaden.
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