Los mediadores podrán sustituir a jueces y árbitros en diversos conflictos, incluidos los de la vivienda
Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
El real decreto-ley 5/2012 está dedicado principalmente a regular la mediación como una alternativa al proceso judicial o a la vía arbitral, de los que se ha de deslindar con claridad. La mediación está construida en torno a la intervención de un profesional neutral que facilita la resolución del conflicto por las propias partes. Por ejemplo, podrá “poner paz” en un conflicto sobre la venta de una vivienda y su acuerdo tendrá la misma validez
Como características más llamativas de la mediación podemos destacar de modo resumido:
Voluntariedad: Nadie está obligado a mantenerse en el procedimiento de mediación ni a concluir un acuerdo
Neutralidad: Las actuaciones de mediación se desarrollarán de forma que permitan a las partes en conflicto alcanzar por sí mismas un acuerdo de mediación
Confidencialidad: El procedimiento de mediación y la documentación utilizada en el mismo es confidencial. La obligación de confidencialidad se extiende al mediador y a las partes intervinientes de modo que no podrán revelar la información que hubieran podido obtener derivada del procedimiento
Suspensión de plazos: El comienzo de la mediación suspenderá la prescripción o la caducidad de acciones
Profesionalidad: Tienen la consideración de instituciones de mediación las entidades públicas o privadas y las corporaciones de derecho público que tengan entre sus fines el impulso de la mediación, facilitando el acceso y administración de la misma, incluida la designación de mediadores
Un ejemplo puede aclarar las ideas y establecer las diferencias
En un venta de una vivienda el comprador observa defectos constructivos al entrar a vivir en ella, cuya subsanación el vendedor discute
A.- El sistema tradicional sería para el comprador obtener un dictamen de arquitecto y con él acudir al Juzgado, el vendedor se opondría y en definitiva el juez, mediante sentencia, resolvería después de un pleito largo y caro, en el que normalmente cada uno soportará sus costas. (Sistema judicial)
B.- El sistema alternativo es análogo pero utilizando para resolver las diferencias un árbitro conforme a la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, siempre que se haya previsto mediante convenio arbitral, en la escritura de compraventa o lo acuerden así las partes. El asunto terminaría con la decisión del árbitro (laudo arbitral) de obligado cumplimiento para los interesados
C) Por el procedimiento ahora implantado, ambas partes deciden acudir a un mediador o a una entidad de mediación que prestará su apoyo profesional para que comprador y vendedor consigan llegar a un acuerdo, solución dialogada y voluntariamente querida por las partes, que ponga fin a sus diferencias. Acuerdo de mediación que elevado a escritura pública será de obligado cumplimiento por las partes
Por último subrayar que pueden ser objeto de mediación cualquier tipo de asuntos civiles o mercantiles y que están excluidos de este procedimiento:
A) La mediación penal
B) La mediación con las Administraciones Públicas
C) La mediación laboral
D) La mediación en materia de consumo
Navarra, un ejemplo a seguir para los hipotecados que tienen que vender su casa a pérdidas
Uno más de los efectos perversos de la crisis inmobiliaria es la repercusión de las plusvalías en el deudor hipotecario que se ve en la necesidad de desprenderse de su vivienda al precio que sea por no poder pagar la hipoteca Conviene tener en cuenta que plus valía como tal no es un concepto jurídico fiscal que exista, se suele atribuir a dos supuestos: A) ganancia patrimonial en IRPF que es la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición B) iivtu (plus valía municipal) se paga siempre que se produce una enajenación de un inmueble y su importe lo determina cada ayuntamiento a través de la ordenanza de este impuesto
¿Afectan a los contratos vigentes los cambios anunciados en el alquiler de viviendas?
Quienes frecuentamos en la web los foros de arrendamientos hemos podido comprobar el indudable impacto que tienen las anunciadas de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas Ante todo conviene advertir que esta vez el Gobierno no ha acudido al decretazo para ponerlas en vigor y por lo tanto hay que esperar el largo recorrido habitual de un anteproyecto legal Hay que subrayar también que en las frecuentes modificaciones de la legislación sobre alquileres siempre se han respetado los contratos vigentes, es decir prácticamente no suelen tener efectos retroactivos. La retroactividad desfavorable está prohibida por la constitución (art. 9) y el código civil (art. 2.3)
Anecdotario: contratos reales de alquiler de una vivienda para echarse a llorar
Vivir de alquiler es una opción que cada día gana más adeptos en España y a la que se dedican cada vez más profesionales. Su conocimiento permite que los contratos que intermedian suelan tener la garantía que otorga un profesional dedicado a la materia, lo que evita las chapuzas en forma de contratos que a veces se intentan colar tanto a caseros como a inquilinos. A continuación reproducimos varias anécdotas sobre pésimas prácticas y contratos que incluso se llegan a firmar y que se evitarían recurriendo a los servicios de un profesional del alquiler que nos ayudase
Batiburrillo legal: los diferentes tipos de contratos de alquiler que aún conviven en España
No se trata de examinar las múltiples y diferentes cláusulas que los abogados podemos introducir en los contratos de arrendamiento, sino de algo mas radical e injusto: el diferente trato legal que en situaciones iguales reciben casero e inquilino atendiendo únicamente a la fecha en que fue firmado el contrato Aunque la ley de arrendamientos urbanos establece que, a efectos de su normativa, solo existen dos tipos de arriendos, el de vivienda y ‘todos los demás’ la realidad es que en el momento actual subsisten en España bastantes más tipologías con derechos y deberes distintos conforme a la ley que los regula
La misión imposible de acogerse a la dación en pago
El gobierno ha aprobado recientemente la dación en pago, operación por la que se cancela la totalidad de la deuda entregando la vivienda aunque su valor sea inferior a esa deuda. Pero, ¿quién puede acogerse a la dación en pago aprobada en 2012? En realidad muy poca gente porque es casi imposible cumplir con todos los requisitos. Tan poca gente puede acogerse, que la mayoría de los bancos se han adherido al código de buenas prácticas redactado por el gobierno en tiempo récord
La dación en pago es insuficiente para los parados, ¿A dónde Irán a vivir?
Con lo que no estoy de acuerdo es con limitar la dación en pago exclusivamente a las familias con todos sus miembros en desempleo, si entregan la vivienda ¿dónde Irán a vivir?, considero que, si de verdad se quiere ayudarles, hay que concederles una moratoria en el pago o un periodo de carencia en su crédito hipotecario En España ha sido tradicional en momentos de crisis hacer recaer la solución de la carestía de la vivienda sobre un grupo social y no me estoy refiriendo sólo a la obligación legal impuesta a los caseros de soportar durante decenios alquileres congelados y arriendos sin fecha de terminación
Fiscalidad del alquiler con opción de compra
A la vista de algunos comentarios a mi artículo 7 recomendaciones al afrontar un alquiler con opción de compra y para aclarar algunas dudas de los lectores voy a efectuar unas explicaciones sobre algunos aspectos fiscales del alquiler con opción de compra No voy a exponer un dictamen jurídico completo sobre una materia de suyo compleja, sino simplemente corregir los errores advertidos en anónimos comentaristas: 1.- Para que el arrendamiento con opción de compra esté sujeto a IVA es preciso que se trate de una vivienda nueva y que el arrendador/oferente sea sujeto pasivo de IVA