Construcción fuera de ordenación: qué significa y consecuencias

El concepto de vivienda fuera de ordenación genera muchas preguntas entre quienes son propietarios de uno de estos inmuebles y quienes se plantean comprarlos. Para que salgas de dudas, te contamos qué significa que una construcción se considere fuera de ordenación, si es posible su venta y cuáles son las limitaciones legales que pesan sobre estos inmuebles.

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¿Qué significa que una construcción esté fuera de ordenación?

Una vivienda, construcción o edificación fuera de ordenación es aquella que no se ajusta a la normativa urbanística vigente. 

Sin embargo, esto no implica que se trate de una vivienda ilegal, aunque sí es probable que existan limitaciones que debes tener en cuenta, por ejemplo, de cara a realizar una ampliación de vivienda fuera de ordenación.

Existen dos posibles tipos o clases de vivienda fuera de ordenación:

• Es posible que el inmueble se construyera legalmente en su día, pero que exista nueva normativa o modificación del planeamiento a la que no se ajuste. Por eso se pueden restringir los modos de intervenir en él a través de su declaración como inmueble fuera de ordenación. 
• Un inmueble puede estar fuera de ordenación porque se construyó sin respetar la normativa vigente en un primer momento, o bien sin la licencia correspondiente. Su posterior legalización le llevará al estado de fuera de ordenación, limitando así las posibilidades de intervención.

¿Qué diferencia hay entre ilegal y fuera de ordenación?

La diferencia entre fuera de ordenación e ilegal reside en que un inmueble fuera de ordenación normalmente se considera legal, precisamente porque, a pesar de no ajustarse a la normativa urbanística vigente, reúne los requisitos para quedar amparado bajo esta figura excepcional que protege determinados derechos del propietario.

• Si el inmueble fue legal en el momento de su construcción, lo seguirá siendo gracias a esta figura, con las limitaciones que correspondan.
• Si fue construido de forma ilegal, en determinados casos podrá legalizarse y quedar amparado así por el estado de fuera de ordenación.

¿Se puede legalizar una construcción fuera de ordenación?

Una construcción fuera de ordenación es, en esencia, legal, ya que se encuentra recogida como tal en el planeamiento urbanístico. 

• Si la vivienda se construyó legalmente, el propio planeamiento actualizado reconocerá este estado y recogerá las limitaciones que procedan. 
• Sin embargo, si la construcción fue ilegal, normalmente dependerá del propietario legalizarla cuando sea posible. 

En este último caso, el propietario podrá conseguir que su inmueble se convierta en una edificación o construcción en estado de asimilada a fuera de ordenación (AFO). 

Para que una vivienda ilegal pase a la situación de AFO es necesario, entre otras cosas, que haya prescrito la posibilidad de adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición (normalmente, entre 4 y 6 años).

¿Qué obras se pueden hacer en una vivienda fuera de ordenación?

Es habitual que las construcciones fuera de ordenación estén sujetas a limitaciones a la hora de intervenir en ellas, que se justifican por este carácter excepcional y su situación no ajustada a la normativa urbanística vigente. 

Estas son las limitaciones a la vivienda fuera de ordenación más frecuentes:

• Si te preguntas si se puede ampliar una construcción fuera de ordenación, lo más normal es que no sea posible. Cualquier reforma que implique aumentar su volumen tiende a no estar permitida.
• Las obras que supongan modernización o aumento de valor de expropiación del inmueble también suelen estar vetadas. El límite se encuentra en realizar reformas que sirvan para permitir el mantenimiento, seguridad, conservación y habitabilidad del inmueble, siempre dentro de los límites de uso permitidos antes de adoptarse la normativa vigente.
• En algunos casos nos encontramos con construcciones parcialmente incompatibles con la nueva ordenación y, cuando esto ocurre, es posible que estén permitidas intervenciones de mayor calado que, por ejemplo, permitan modernizar e incrementar el valor del inmueble.
• También es posible autorizar obras que permitan adaptar el inmueble a la legalidad vigente, incluyendo demoliciones y ampliaciones parciales.

Distinto es el caso de encontrarnos ante una vivienda ilegal que no ha pasado por proceso alguno de regularización. En estos casos, no estará permitido realizar obra alguna en ellas ni será posible obtener licencias o permisos válidos para intervenir de forma legal. 

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¿Se puede vender una casa fuera de ordenación?

En cuanto a la posible venta de una vivienda fuera de ordenación, es perfectamente posible transmitir este tipo de propiedad, si bien es habitual que esta circunstancia merme el valor del inmueble y, por tanto, lleve el precio a la baja con respecto a un inmueble que se encuentre en situación urbanística completamente normal.

Es importante tener en cuenta que, si bien el estado de fuera de ordenación puede reflejarse en la información registral del inmueble, no siempre ocurre así. Por eso es importante investigar sobre esta posible limitación consultando la normativa urbanística que emana del ayuntamiento y/o de la normativa autonómica, así como solicitando un certificado urbanístico relativo al inmueble. 

En cualquier caso, la Ley del Suelo obliga a informar sobre la situación de fuera de ordenación del inmueble de cara a su compraventa, lo que abre la puerta a reclamar una indemnización y/o rescindir el contrato en caso de ocultación por parte del vendedor. 

En cuanto a la posibilidad de considerar el estado de fuera de ordenación como vicio oculto, existe jurisprudencia contradictoria y, en cualquier caso, es necesario que este dato fuera difícil de detectar por parte del comprador.

¿Se puede hipotecar una vivienda fuera de ordenación?

Otra duda clave es si es posible hipotecar un inmueble fuera de ordenación y la respuesta es que sí, aunque con algunas puntualizaciones. 

• Si la condición de fuera de ordenación no consta en el Registro de la Propiedad, no habrá limitación alguna y lo más frecuente es que el banco esté dispuesto a utilizar dicho inmueble como garantía hipotecaria. 
• Si la condición de fuera de ordenación sí consta en el Registro de la Propiedad, la entidad no podrá titularizar dicha hipoteca (artículo 11 del Real Decreto 716/2009). Esta limitación no impide usar el inmueble como garantía hipotecaria, pero sí dificulta la concesión del préstamo porque el banco no podrá desprenderse de ella, como suele ser habitual.