Hortaleza, Vallecas y Villaverde , Al noreste y sur de la capital, son las zonas que más stock de viviendas nuevas sin vender acumulan y los precios más bajos, según un estudio de Foro Consultores
Según el estudio, el precio del metro cuadrado en la capital se sitúa en 4.650 euros y donde más baja es en los distritos de VicÁlvaro (-24%) y Chamartín (-23%), mientras que sube en Chamberí (7%) y Retiro (26%)
Según foro consultores, la capital cuenta con 8.959 pisos nuevos sin vender.de ellos, los barrios de Vallecas (1.788 unidades), Hortaleza (1.085) y Villaverde (902) concentran la mayor oferta
En idealista.com, la vivienda nueva en venta más barata de Madrid está en usera (114.000 euros), mientras que la más cara está localizada en moncloa (1.490.000 euros)
El gráfico ha sido extraido de la noticia de la Gaceta de los negocios
35 Comentarios:
En diez años, el precio en el barrio de obreretes que es Vallecas se ha más que triplicado (344'05% de subida, según el gráfico). Si el precio hubiese seguido una senda alcista sostenible con la inflación, no estaríamos donde estamos. Esto es, y haciéndolo rápido y sin datos, si desde 1.997 hasta 2.008 los precios de la vivienda hubiesen subido un sostenible 4'5% anual acumulado, siendo MUY generoso, habríamos pasado de 1.076 euros en 1.997 a 1.746'19 euros en 2.008, frente a los 3.395 lerus de hoy. Repito: siendo muy generoso con las subidas con respecto a la inflación. Así que, contando con tan generosa inflación en la vivienda, me sale que los precios tienen un margen del 48'57% de bajada sin que pierdan nada de sus beneficios. Esto es, que el precio por metro cuadrado puede bajar todavía 1.648'81 euros. Esto quiere decir que si en el PAU de Vallecas me piden 342.000 euros, como de hecho me han pedido, por un piso de casi 100 metros, con dos plazas de garaje y trastero y zonas comunes (piscina, jardines...), ese piso tendría un margen de bajada hasta los 175.904'85 euros, que sí estaría dispuesto a pagar. Ahora, me dirán que es que el precio del suelo ha subido y que los costes se han disparado. El precio del suelo habrá subido pero, en diez alturas, el suelo es compartido por diez familias, luego el coste se reparte mucho: ponle 3.000 euros el metro cuadrado, que es una burrada; 3.000/10=300, así que no me fastidies. En cuanto a los costes: mano de obra inmigrante barata y en mucho caso sin papeles; como mucho, el arquitecto, el capataz y los oficiales de primera cobrarán más, pero el grueso de la tropa, no. ¿Las materias primas? Hubo un repunte del petróleo que no tardó mucho en bajar, y los ladrillos, el hormigón y el acero, por mucho que hubiesen subido, no compensa la penosa calidad con la que se construye hoy en día (pladur, materiales baratos, acabados de pena, defectos de construcción...). yo lo veo clarísimo.
Gothaus, totalmente de acuerdo con lo que dices. Si además usas otros métodos de valuación, como salarios para comprar un piso, inversiones alternativas, oferta sobre demanda, etc. vez que tendrian que bajar un 50% aprox. Para estar en precio o mejor dicho en punto de equilibrio. Esos son los precios de 2002 sin ajuste por inflación. Yo estos calculando 2011 y la verdad que apuro no tengo.
Madre mia 50 meses de medio para vender una vivienda ....lo llevan claro lo llevan claro ..y de segunda mano ni hablar solo contamos los nuevos
En Bilbao y alrededores la cosa está igual o peor, pero de verdad creeis que van a bajar un 50%, aqui los promotores y particulares como que no se bajan del burro...
Boicot total al pisito 2009-2010
Es a muerte. Escucharme. Podemos. Solo teneis que decir no. Convencer a todo dios de que no compre.
Que no se venda un puto piso en España en 2009 y en 2010, pero ni un puto piso.
Los precios reventarán un -90% nominal, como poco si no se vende un puto piso en España.
Es a muerte. Todos podemos. Es fácil. Di no, yo no compro bajo ningún concepto.
Tu decides. Tu puedes hundir la mierda de chiringuito de los pisitos que han montado.
Dile a la ministra no, n o.
Dile a los promotores, no, n o.
Dile a los deseperados vendedores de pisitos, no, n o.
No te vamos a comprar ni un puto piso, pero ni uno hijosdeputa ni uno.
Antes muertos que apoyar esta estafa a la juventud de España.
No hace falta salir a la calle, solo dejarles claro que ya no se va a vender ni un puto piso en España. Solo eso.
Tu puedes. Di no, yo no compro.
Que No Compre ni Dios
YO NO COMPRO
Di no, ya no.
Es ahora. Ahora.
No, ya no.
Tú, que estás leyendo esto lo estás consiguiendo. Estás ganando. Ellos están reventando.
¿Y qué has hecho para conseguirlo?
Fácil. Solo decir no. Ya no. Ni de coña. Yo no compro. Ya no interesa comprar.
Es una esclavitud. Una condena. Una desgracia. Un suicidio financiero.
Que no compre ni dios. Juntos tenemos la fuerza.
Es fácil. Solo escribe no. Solo di no. No y mil veces no.
Que se metan la mierda de los pisitos por el culo.
No, n o.
2009 - que no compre ni dios.
El poder es nuestro.
Yo no soy tonto.
Yo no compro.
2009- es el año clave.
Tenemos que conseguir que no se venda una puta vivienda en España en el 2009.
Que no compre ni dios, ni dios bendito que baje del cielo. Que no compre nadie. Nadie, pero nadie.
Si las ventas se hunden aún más, de aquí a junio del 2009, caerán como un castillo de naipes y que nadie dude que si no se vende una puta vivienda los precios se hundirán un 90% o más.
Es ahora, ahora en el 2009. Por tu parte dos sencillas medidas:
- Di no, yo no compro. De hecho muestra interés 0 en comprar. Ya no interesa comprar. Punto.
- Informa a todo el mundo del hundimiento del ladrillo y diles cuan grande sería su error de comprar ahora. Acojona a los pillados con ladrillo diles que los precios se van a hundir.
Es ahora, sin piedad. Es en el 2009.
Yo no soy tan gil**ipo**llas de comprar un piso ahora.
¿Y tú?
Pasalo. Di no, yo no soy tonto, yo no compro.
Es obvio. Es ahora
Es ahora. Ahora.
Ahora se están hundiendo.
Juntos podemos rematarlos. Es muy sencillo. Solo di no. N o.
Ya no me interesa comprar.
Que no compre ni dios.
Si nos juntamos y no compra ni dios, pero ni dios, ellos saben que los precios caerán irremediablemente un -90% nominal.
Juntos podemos. Es fácil solo di no, yo no compro. Solo eso.
Que no compre ni dios en 2009 y 2010.
Pasalo.
Bien, acabo de hacer el cálculo real, con datos del INE de inflación interanual comparando los meses de diciembre entre años, que son los que se usan para negociar las subidas salariales del año siguiente.
1.997: año base=1.076 euros; 1.998: 1'4%; 1.999: 2'9%; 2.000: 4%; 2.001: 2'7%; 2.002: 4%; 2.003: 2'6%; 2.004: 3'2%; 2.005: 3'7%; 2.006: 2'7%; 2.007: 4'2%; 2.008:1'4.
Así que, con estos datos, me sale que los 1.076 euros iniciales subirían a sólo 1.485'88 euros, calculando la inflación acumulada, esto es, sobre el precio total que ha quedado el año anterior con la subida correspondiente, muy lejos de lo que calculé antes. Así que me saldría un margen de rebaja del 56'23% con respecto a los 3.395 euros que piden en 2.008, o sea, 1.909'12 euros por metro cuadrado que podrían bajar todavía. Así que mi piso de 342.000 euros se queda en 149.682'17 euros.
¿Cómo se os queda el cuerpo?
Aún lo voy a complicar más: si el piso estuviera sin vender desde 1.997 hasta 2.008, suponiendo que el coste financiero es de un 6% acumulado, que ya es generoso también, y sin tener en cuenta la tasa de depreciación del inmueble, me sale que el coste es de 2.820'65 euros, aún lejos de los 3.395: tendría un margen de bajada del 16'92%. Así que mi piso de 342.000 euros se queda en 284.142'06 euros. Aún hay mucho margen.
¿Cómo se os vuelve a quedar el cuerpo?
Estaba pensando hacer una porra sobre los descuentos en los pisos, pero va a ser que no.
Mi porra va a ser sobre el precio medio por metro cuadrado.
Apuesto por 820 Eur/m2.
Luego cuento una de vaqueros...
Tu analisis refleja la realidad de que analizando los costes los pisos pueden bajar un 50%, eso es valido en aquellas zonas en las que el valor del piso solo viene influido por su coste de ejecución no importa el sitio donde este construido.
Pero la realidad es que en el precio de una vivienda influyen otros factores, como te explicas sino que por ejemplo que tres pisos uno en el PAU de Sanchinarro, otro en el PAU de Vallecas y otro en un pueblo a 50 Km de Madrid, nuevos, exactamente iguales, y con los mismos costes de construcción tengan precios que varian en un 50% del mas caro al mas barato.
Segun tu si hacerlos cuesta lo mismo, el precio del suelo no influye tanto deberian vales mas o menos lo mismo pero la realidad es que no es así.
La realidad puede ser la siguente, se construyen 100.000 para una demanda de 90.000. En Sanchinarro se construyen 20.000 Viviendas pero la demanda es de 60.000 (la gente prefiere vivir en el norte cerca de las oficinas) como la demanda es mayor que la oferta hay dos opciones, o hacer un sorteo o subir los precios hasta que solo queden 20.000 que quieran comprar el piso. Del mismo modo sucede con el PAU de Vallecas la oferta es de 40.000 para una demanda de 70.000 (los 40.000 que no pudieron comprar en Sanchinarro + otros 30000 que quieren vivir en esa zona), se suben los precios hasta que se cubran los 40.000 y asi se llega hasta las peores zonas donde la oferta supera a la demanda y los precios serán los precios de coste.
Con esto lo que quiero decir es que los pisos bajaran en todas las zonas hasta que encuentre la demanda solvente suficiente para comprar esos pisos independientemente de los costes de construcción y de los precios de hace 10 años donde las condiciones de financiación eran diferentes
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