Marc garrigasait, presidente y gestor de inversiones de koala capital sicav, señala que no hay que ser muy pesimista para esperar que la digestión inmobiliaria en España dure al menos 5 ó quizás 10 años
El experto llega a esta conclusión con un simple análisis de oferta y demanda, aunque precisa que la banca tendrá una gran influencia en lo que pasará en el sector. Y es que, "las entidades financieras ya controlan absolutamente todo el mercado, desde el punto de vista de la oferta y de la demanda", señala el experto
A la vez añade que aunque “oficialmente” los bancos y cajas están activamente comercializando toda su oferta de vivienda, y teóricamente estarían siendo agresivos bajando los precios, en realidad, si pedís precios, esto son, en mi opinión, muy altos para las posibilidades de compra de la mayoría de ciudadanos, algo que califica de "maniobra de distracción de los bancos para mantener los precios artificialmente altos y así no tener que dotar mayores perdidas"
Entre sus motivos para pensar que la salida aún tardará en llegar están:
1) las bajas compras: si de las cifras oficiales de venta (400.000 unidades) nos centramos en las nuevas (un 50%) y excluimos las que son refinanciaciones, embargos o traspasos, llega a la conclusión que en España se venden entre 100.000 y 150.000 vivivendas al año o un máximo de 1,5 millones en 10 años. Se estima que las viviendas a la venta en España podrían oscilar entre un millón y los tres millones
2) el elevado stock: en España se ha construído muchas viviendas y tardarán años en absorberse. Aquí, critica además que los gobernantes promuevan la construcción de más viviendas de protección oficial, en lugar de reconvertir las actuales
3) la escasa necesidad de vivienda: en su opinión, es posible que las necesidades de la mayoría de familias españolas en materia de vivienda ya están cubiertas
4) la sequía de la financiación: hay muy pocas peticiones de hipotecas nuevas por parte de compradores, y los bancos complican mucho la operación.
5) el poco interés de los inversores internacionales: desde 2003 las compras inmobiliarias de inversores internacionales en España no paran de descender
6) la vía de escape que supone el alquiler: el precio de la vivienda es muy alto en comparación con el del alquiler
7) por supuesto, el precio: garrigasait recuerda que la relación precio de la vivienda en España con los ingresos familiares medios es aun hoy de las peores de la mayoría de países occidentales
Como resumen, el experto señala que "la foto actual del mercado de la vivienda en España es para mí como un local con cientos de colas en la que hay un solo comprador sentado al final de cada cola con al menos entre 50 y 100 vendedores de pisos o casas. Si eres quien vende, debes convencer en un minuto al comprador de por qué tu casa es mejor que las otras 50-100 en la relación calidad-precio. No todo es el precio, pero está claro que, como no bajes el precio, difícilmente este único comprador se fijará en tu vivienda"
72 Comentarios:
No hay mal que 100 años dure!
Lo curioso es que, ahora mismo, esos 50 ó 100 vendedores aún ponen cara de "porque mi pizo lo vale" y te miran así, de soslayo, como si fueras un muerto de hambre porque aún no te has dirigido a ellos y pagado hasta el último céntimo burbujero que piden.
El día que no aparezca ni un solo comprador, se van a liar a mordiscos entre ellos. Porque zuz pizoz lo valen.
Jeje, me ha hecho gracia tu comentario, la parte " muerto-de-hambre", es lo segundo que me llamó a mi un vendedor que tenía una casa disponible por 280.000€, yo le comenté que podíamos empezar a hablar si bajaba a 210k€ (conozco de sobra la zona [sur Madrid], eran 60mtrs, 1 terraza, 2 habitaciones), primero me llamó "especulador", y en el 2do correo " muerto-de-hambre" y que si no podía acceder a una casa como la que he descrito terminaría en un bajo de 40mtros en cualquier barrio marginal.... lo curioso es que sus vecinos sí que vendían por 210k€ y era él quien vendía por encima del precio general de la zona... así que despues de aguantar mi enfado, llegué a la conclusión que justamente "especulador" y "querer vivir por encima de sus posibilidades" encajaba mas en su perfil que en el mio.
Como me dijeron a mi al preguntar por un chalet en alcorcon (no es la moraleja, precisamente) por el que piden casi 100 millones: "no es que sea caro ,es poder permitírselo o no". Lo mas cachondo es que la casa está en manos de una inmobiliaria. ¿Así te asesoran? , O ¿Es que tienen clientes memos?. Si no quieren vender su casa que la quiten de los anuncios y no nos hagan perder el tiempo.
Otros datos:
- Al año hay del orden de 300.000 defunciones. Más viviendas que pueden ir a alquiler y/o venta.
- Durante los siguientes años se seguirá embargando pisos, quizá en menor intensidad, pero si sólo se embargan entre 50.000 y 100.000 pisos, ¿No frenará la liquidación del stock?
- ¿Qué pasará si sube el Euribor a una tasa normal de un 3,5%? Si le sumas los altos diferenciales actuales te dará que vas a pagar una barbaridad al final de la hipoteca. La media histórica del Euribor está en algo más de un 3%, y eso con tipos artificialmente bajos como ahora.
- El 70% de los pisos no tienen hipoteca. ¿Qué problemas hay para que no bajen a un valor razonable? Aún así tendrían unas grandes plusvalías.
- Suelen decir muchos lumbreras que es mejor vender después antes que rebajar ahora. ¿Pero se han planteado la diferencia entre vender ahora a precio más razonable y colocar el dinero en depósitos, contra la clara posibilidad de que sigan bajando precios y la clara pérdida de valor con una venta posterior? Lo contrario es desear que te toque "la lotería" de tener un comprador con dinero o posibilidad de financiación. Yo siguiendo ese principio de la esperanza juego a la lotería y sigo esperando que me toque el gordo.
Conclusión: hacer vuestros propios números. Ante la falta de información clara y concisa de la situación actual no os fieis de nadia, ni de mi. Probar a contrastar los datos que os he puesto antes.
Francamente lo de vender e invertir en depositos no se lo deseo ni a mi peor enemigo, la razon un piso siempre esta, pero quien asegura que el banco te devuelva el deposito? o que no pase como el corralito? o como dice un partido que se nacionalicen los dineros de los bancos? o bien directamente para lo que da un banco que no llega al uno por ciento, es mas seguro tener un piso..
Y eso de que los pisos que no tienen hipoteca van a poder bajar,,, si yo he comprado un piso al contado... por x, no veo porque tengo que perder dinero si
Cada vez la vida vale mas... sino que se lo digan a los de los coches...
Francamente lo de vender e invertir en depositos no se lo deseo ni a mi peor enemigo, la razon un piso siempre esta, pero quien asegura que el banco te devuelva el deposito? o que no pase como el corralito? o como dice un partido que se nacionalicen los dineros de los bancos? o bien directamente para lo que da un banco que no llega al uno por ciento, es mas seguro tener un piso..
Y eso de que los pisos que no tienen hipoteca van a poder bajar,,, si yo he comprado un piso al contado... por x, no veo porque tengo que perder dinero si
Cada vez la vida vale mas... sino que se lo digan a los de los coches...
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Estas muy desinformado precisamente estos días hay varios depósitos al 4,5%, y recuerda que están garantizados por el estado, si el estado falla, olvidémos todo lo demás
Otros datos:
- Al año hay del orden de 300.000 defunciones. Más viviendas que pueden ir a alquiler y/o venta.
- Durante los siguientes años se seguirá embargando pisos, quizá en menor intensidad, pero si sólo se embargan entre 50.000 y 100.000 pisos, ¿No frenará la liquidación del stock?
- ¿Qué pasará si sube el Euribor a una tasa normal de un 3,5%? Si le sumas los altos diferenciales actuales te dará que vas a pagar una barbaridad al final de la hipoteca. La media histórica del Euribor está en algo más de un 3%, y eso con tipos artificialmente bajos como ahora.
- El 70% de los pisos no tienen hipoteca. ¿Qué problemas hay para que no bajen a un valor razonable? Aún así tendrían unas grandes plusvalías.
- Suelen decir muchos lumbreras que es mejor vender después antes que rebajar ahora. ¿Pero se han planteado la diferencia entre vender ahora a precio más razonable y colocar el dinero en depósitos, contra la clara posibilidad de que sigan bajando precios y la clara pérdida de valor con una venta posterior? Lo contrario es desear que te toque "la lotería" de tener un comprador con dinero o posibilidad de financiación. Yo siguiendo ese principio de la esperanza juego a la lotería y sigo esperando que me toque el gordo.
Conclusión: hacer vuestros propios números. Ante la falta de información clara y concisa de la situación actual no os fieis de nadia, ni de mi. Probar a contrastar los datos que os he puesto antes.
Buenas datos, no hay que hacer muchos números todo lo que dices está claro y es cierto y además hay que añadir la baja natalidad futura y la subidas de impuestos como el IBI IVA y menor desgravacion.
Conclusión, bajada espectacular en los próximos años, que cada uno crea lo que quiera, la verdad es que estas noticias no gustan a mucha gente pero??
Jajaja, claro si gobernara zp durante esos años, claro que duraria todo eso y mas....pero por suerte para todos, a rajoy le quedan menos de dos años para volver a enderezar el rumbo de este pais y todos sabemos eso
En menos de dos años el gran impulso que creara el simple hecho de que Mariano Rajoy vaya a ser presidente, hara que haya otra gran inversion, que haya mucho mas empleo, menos impuestos y mas dinero disponible de compra
El menor paro hara que la confianza de los consumidores crezca notablemente y con ello la venta de viviendas....menos stock, se empezara a construir de nuevo y reducira con ello el desempleo
Para los indecisos, son hechos objetivos, muy objetivos diria yo... ir pensando seriamente en comprar o lo mismo acabais de alquiler toda la vida, como los vagos
Vendedores, no seais tontos, vuestro patrimonio es importantisimo....no creais las chorradas burbu-rojos-todogratis y pensad que en dos años , esto volvera a crecer con fuerza...si rebajais un 10% pensar que es muchisimo dinero. No seaias pardillos
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