La actuación de la banca antes y después del crash inmobiliario

Artículo escrito por Nacho castella, socio de la consultora cat real estate

Con la perspectiva que nos da el tiempo podemos realizar un breve repaso a cuál ha sido la actuación de las  entidades de crédito en la crisis inmobiliaria y cuál es su papel hoy. Los bancos durante los años de crecimiento espectacular del sector inmobiliario en España se dedicaron a:

1) prestar dinero sin límites a los particulares para la compra de viviendas: no era importante los recursos de quien pedía la hipoteca, el objetivo era llegar a final de año con el máximo hipotecas por sucursal. Se prestaba más del 100% del valor del inmueble y si era preciso se hacía una tasación con valores inflados

Como los pisos no paraban de subir, todos estaban contentos, ya que esta sobre-liquidez estaba provocando una subida de precios espectacular

2) prestar dinero a los promotores: aquí tampoco habían límites, cuanto más grande era la promoción mejor. En muchos casos se prestaron cantidades indecentes de dinero a grupos inmobiliarios sin prácticamente estructura

Esto también provocaba la subida de precios y sobre todo el aumento de los precios de los solares. Motivo: los promotores iban sobrados de liquidez y cuando se vendía un solar había una lucha encarnizada para su compra

Al final, el beneficiado era el propietario de suelo. En algunos casos familias y en otros simplemente especuladores

3) crear grupos inmobiliarios: las entidades bancaria no tenían suficiente con actuar de prestamistas. El negocio inmobiliario iba viento en popa y quisieron participar también de los beneficios de este sector

Ante esta situación crearon sus grupos inmobiliarios con el objetivo de participar con los promotores de las ganancias. Así, se asocian con promotores inmobiliarios en la mayoría de los casos con sociedades conjuntas, que con el dinero asegurado se dedican a comprar suelo y a promover por toda España

En este caso los proyectos suelen ser de millones de euros, en algunos casos promotores pequeños con el banco de socio entran en operaciones que antes nunca hubieran imaginado

Llega el fin de fiesta

La fiesta es divertida y todos ganan, pero a finales durante el 2007 empiezan a llegar síntomas de que quizás la barra libre de crédito va a dejar a unos cuantos en coma y sin posibilidad de recuperación

En 2008, el estallido del boom inmobiliario ya es una realidad y ante este situación el papel de la banca cambia con las siguientes medidas:

1) cierra el crédito a los particulares en la compra de pisos: dónde antes se daba una hipoteca a todo el que la pedía, ahora las instrucciones son no dar hipotecas. No importa que el que pida tenga capacidad de retorno, de inicio la respuesta es negativa. Si se le concede es a condiciones draconianas

2) huyen de los promotores: dejan de ser buenos compañeros de viaje. No se les presta casi ni 1 euro. Es más, se les retiran las pólizas de crédito y se les estrangula hasta la desaparición de la mayoría

3) las sociedades conjuntas se liquidan: el banco suele quedarse con los inmuebles

En conclusión la fiesta no ha acabado bien. Quien servía el crédito sin límites ahora es quien pone la música y baila solo. Las entidades bancarias han pasado a ser los principales grupos inmobiliarios y el problema es que el sector está devastado

Los bancos ya sólo dan crédito para la compra de sus pisos y la mayoría de españoles tienen hipotecas a 30 años sobre pisos cuyo valor hoy es inferior al que tienen los bancos

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