Artículo escrito por Fátima Martín, periodista
"Venderás si tienes precio y financiación", sentencia óscar rubio, presidente de magnum & partners, consultora inmobiliaria que ayuda a los bancos españoles a vender viviendas en el actual contexto. Gestiona un stock de 2.000 activos inmobiliarios para doce entidades financieras nacionales. idealista news ha charlado con rubio, quien nos deja una lista de los 10 mandamientos para la gestión de los activos inmobiliarios, entre los que destacan ajustar la valoración a la realidad del mercado y reconocer las pérdidas
1. Pondrás los activos a precio de mercado, aunque pierdas mucho
Es la primera orden marcada para las sociedades de gestión de activos en el reciente real decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero. Rubio lo reitera: "con las nuevas normas, esa obligación es ineludible. Hay que reconocer las pérdidas". Ahora bien, depende de la capacidad de cada entidad para soportar esa pérdida
Como ejemplo de la diferencia entre lo que los compradores están dispuestos a pagar y a lo que los bancos están dispuestos a vender, el presidente de magnum cita a los fondos buitre. En los casos de negociaciones con ellos, esa diferencia “es fortísima", asegura. Preguntado sobre cuánto se puede tardar en sanear los activos inmobiliarios en manos de la banca española, rubio lo tiene claro: "lo que el banco de España y el gobierno determinen"
2. Venderás si tienes precio y financiación
"Con precio y financiación, se vende". En el dificilísimo primer trimestre de 2012, magnum & partners está vendiendo por toda España. "Recientemente, vendimos 300 viviendas en 20 días, porque la entidad siguió las recomendaciones de precio. Tuvimos que llevar un bus. Fue como volver al viejo sueño de amor y lujo", reconoce
En su opinión, "el mercado se ha dinamizado y se irá dinamizando más". Sobre la salida a la crisis, óscar rubio considera que "al final, te recuperas de los ciclos y volverá a haber alegría. Pero no es previsible que eso ocurra rápidamente"
3. Te anticiparás y adaptarás incluso si estás ganando dinero
Magnum & partners asegura que adaptaron su negocio cuando aún ganaban dinero. Su anterior proyecto, centauro, cerró en 2007 la mejor facturación de su historia, tras ocho años de crecimiento a velocidad de crucero. Aún en el primer trimestre de 2008, cerró ventas de suelo en gestión de 2007. Y en vez de quedarse diciendo "qué listos somos y cuánto dinero ganamos", subrayan que hicieron un diagnóstico realista de que las inmobiliarias iban a morir e iban a ser sustituidas por los bancos
"Lo que hicimos fue cambiar de proyecto sin morir en el traspaso", dice a toro pasado. Pese al movimiento, rubio confiesa que "nunca pensé que el tema fuera a ser tan rápido ni tan Drástico". Una vez dedicados a la gestión de activos inmobiliarios de entidades financieras, magnum & partners se dieron cuenta de que lo que realmente necesitaban los bancos era soltar el lastre del ladrillo
4. Asumirás que el suelo ha pasado de líquido a “sólido”
Óscar rubio cita a un amigo cuando dice que "el suelo ha pasado de ser algo líquido a lo que siempre fue: sólido". De hecho, en el suelo reside el principal quebradero de cabeza de las entidades financieras españolas. Según el citado real decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, el porcentaje de cobertura del suelo con garantía hipotecaria es aún del 45%, igual que los activos sin garantía real. Pero hay matices: "no es lo mismo un solar en la castellana que un suelo rústico en villaconejos de arriba", puntualiza
5. Serás realista para no acabar extinguido
Rubio recuerda cómo ha visto a conocidos 'ladrilleros' pasar de ser los reyes de la selva al calor del 'boom' a animales extintos. "La mayoría estaban carentes de visión", considera. De aquel ranking de las 20 primeras inmobiliarias antes de la crisis, ahora la que mejor, está catatónica. No invierten, no hacen operaciones nuevas… la gran mayoría de esas sociedades están en proceso de liquidación ordenada
6. Colaborarás con las que lo hacen bien
Y, a pesar de todo, hay inmobiliarias que lo hacen bien. Suelen ser empresas familiares, de provincias, patrimonialistas que operan muy bien en sus territorios. "Las estamos casando con los bancos para hacer operaciones inmobiliarias muy interesantes para ellas", informa rubio. Se trata de operaciones de aportación de suelo a cambio de producto terminado
7. Enseñarás el dinero, si lo tienes
Rubio señala una de las ventajas del actual contexto (para los que tienen dinero, claro): "si tienes dinero, te basta con enseñarlo, no tienes que ponerlo, porque si eres solvente, las ventajas financieras son bastante importantes"
8. Serás multidisciplinar, profesional y hablarás varios idiomas: el inmobiliario y el financiero
Tener un equipo multidisciplinar amortigua muchos golpes y acelera a mejor ritmo en los buenos momentos: ser exporto en finanzas, banca, urbanismo, gestión de desarrollos y patrimonios inmobiliarios, arquitectura, derecho, fiscalidad de operaciones inmobiliarias, comercialización y marketing permite crear soluciones a medida
9. Tendrás un equipo experimentado
Contar con un equipo mezcla de experiencia y juventud siempre es una fórmula de éxito. En el mercado actual desgraciadamente hay muchos profesionales experimentados en situación de desempleo. Sin embargo, es una oportunidad para las empresas que buscan experiencia y talento
10. Serás imaginativo
El último de los mandamientos es eso: en tiempos de crisis, imaginación al poder. La creatividad es un talento que no abunda. Para vender inmuebles de banco hay una gran competencia y ser original y proponer fórmulas creativas permiten ir dos cuerpos por delante de la competencia
40 Comentarios:
Mira se trata de que ellos no tengan más rólex, no hagan más safaris, y no se den masajes a domicilio a nuestra costa, eso lo primero y todos estamos de acuerdo, pero por otro lado, ¿Te imaginas lo que puede ocurrir si bankia u otro banco español se cae, la que puede pasar?, ¿Sabes todo lo que hay detrás de un banco de esas dimensiones?
Lo primero y para mí, sería rendir cuentas a todos los responsables, unos y otros, y que paguen por ello y lo segundo sanear y ponerlo todo limpio y vigilar para que no vuelva a ocurrir lo mismo.
Totalmente de acuerdo:
Para apadrinar un niño en Bolivia por 325 euros al año nadie mueve un dedo.
Pero para apadrinar a bankia y dejar que sigan hundiendo la economía de este país todos los españolitos ponemos más de 500 euros sin decir ni mú.
Como un rebaño de borregos dejamos que los sinvergüezas nos sigan metiendo la mano en la cartera.... tranquilos, ellos no dejaran de privarse de rolex, safaris y masajes a domicilio.
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Es que a los españoles las caritas de los consejeros y los altos cargos de las cajas nos enternecen a más no poder.
Por no ver lagrimitas cayendo sobre sus complementos de chanel o bvlgari somos capaces de no llegar a fin de mes y pasar hambre.
Venga, rascaros el bolsillo y sacar esos 500 euritos por cabeza, que es por una buena causa.
Numeros reales y contrastados para los que tienen al menos 2 dedos de frente:
1966 es el año al que habría que retroceder para igualar al consumo actual de cemento
4.210.000 viviendas hay en venta en en España (marzo 2012)
1.728.400 hogares tienen todos sus miembros en paro (03.04.2012)
3.09 millones de Euros son los que el presidente de Bankia (Rodrigo rato, muy sonriente y ufano) dijo que había ganado en 2011, cuando realmente perdió más de 3.200 millones
93,2 millones de Euros son las indemnizaciones que se han llevado los gestores de las Cajas quebradas
23.500 millones de Euros equivale aproximadamente al PIB de Bolivia, Lituania.... o el rescate de Bankia, a pagar entre todos los españoles ( 522,32 eur. Por cabeza)
580.516 millones de euros es la deuda del Estado y 859.538 millones es la deuda de las familias, el 85% de la cual tiene su origen en deudas hipotecarias.
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Venga borreguitos, dejense subir los impuestos, recortar la sanidad y la educación....... todo para salvar a los banqueros y especuladores.
Los bancos no pueden quebrar, hay que salvarlos pase lo que pase (aunque hayan tenido mala cabeza en sus inversiones inmobiliarias ..seguro que lo hacian por el bien social) ...mientras las empresas productivas echan el cierre y las familias se van a la calle.
A ver si vamos aprendiendo: las casas se venden cuando tienen un precio apropiado al nivel adquisitivo de los ciudadanos, y nos olvidamos definitivamente del componente especulativo (compro hoy sobre plano, vendo mañAna.. Y pego el pelotazo de mi vida).... ni chorradas de liquidez, financiación a 50 años, ni leches.
En estados unidos el precio medio de una vivienda media (allí es un unifamiliar de 220 m2, nada de pisitos) es de 117.000 euros y el sueldo medio anual de un trabajador norteamericano es al cambio de 38.229 euros; comparado con los 21.500 de un españolito medio da risa.... y con el panorama de ajustes salariales y recortes que nos esperan... pa descojonarse
El camino para que esto se recupere lo conocemos todos: reventar de verdad la estafa piramidal que ha sido hasta ahora el mercado inmobiliario español.
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Las ventas de viviendas usadas en eeuu aumentan en enero por los bajos precios (gráfico)
http://www.idealista.com/news/archivo/2012/02/23/0406045-las-ventas-de-…
Jueves, 23 Febrero, 2012 - 09:24
Publicado por equipo@idealista
La venta de viviendas de segunda mano en eeuu subió en enero a niveles que no veía desde mayo de 2010, ante los bajos precios de las viviendas embargadas. En concreto, las compraventas subieron un 4,3%, hasta los 4,57 millones de unidades en tasa anualizada, según datos de la asociación nacional de agentes inmobiliarios (nar en sus siglas en inglés). Las casas embargadas supusieron un 35% del total de compraventas, por parte, sobre todo, de inversores
Casi una de cada cuatro compraventas las hicieron los inversores. Esto podría ayudar a limpiar el mercado de viviendas sin vender y también podría estabilizar el precio. Y los inversores supusieron un 23% de total de compras en venero, mientras que las operaciones pagadas al contado supusieron un 31% del total, más o menos el mismo porcentaje que el año pasado
El precio medio de compraventa de una vivienda cayó un 2%, hasta los 154.700 dólares, con respecto a enero de 2011, cuando el precio medio fue de 157.900 dólares"
Mira se trata de que ellos no tengan más rólex, no hagan más safaris, y no se den masajes a domicilio a nuestra costa, eso lo primero y todos estamos de acuerdo, pero por otro lado, ¿Te imaginas lo que puede ocurrir si bankia u otro banco español se cae, la que puede pasar?, ¿Sabes todo lo que hay detrás de un banco de esas dimensiones?
Lo primero y para mí, sería rendir cuentas a todos los responsables, unos y otros, y que paguen por ello y lo segundo sanear y ponerlo todo limpio y vigilar para que no vuelva a ocurrir lo mismo.
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Hola dj, me parece muy bien que estés de acuerdo en que los que nos han metido en esto asuman sus responsabilidades, sin importar color politico.
Lo que puede pasar si se dejan caer un par de entidades financieras que han hecho mal su trabajo es que el resto se pongan las pilas y no esperen ayudas de nadie.
Estamos para lo bueno y lo malo en un sistema de libre mercado, en el que los bancos tienen como ojeto precisamente gestionar riesgos (inversiones, creditos, intermediación..), y si lo hacen mal, es recisamente, su responsabilidad.
¿Alguien me ayuda a mi, o a mi empresa, si las cosas van mal?
¿Me van a inyectar un par de millones para salir del paso?
Totalmente de acuerdo contigo, pero es que un banco no es una empresa más, detrás están los accionistas, aunque estos, se arriesgan a los cambios de la bolsa y por ellos no me preocupo, pero si me preocupa las personas que tienen sus ahorros, sus hipotecas, sus préstamos, con la entidad, esos si me preocupan;
A los demás, tanto dirigentes como políticos, que les den morcilla, sean del color que sean. Pero a parte de la morcilla estos tienen que devolver y con creces todo el mal que hayan podido causar a la entidad
Pero un banco y menos de estas dimensiones no puede caerse de golpe por lo que te he dicho antes, las familias y empresas que tienen sus intereses allí, sería un descalabro imposible de solventar.
Saludos.
Una vez más se cumple la máxima: el que roba 1.000 euros, es un ladrón, pero el que roba 1.000 millones es un desafortunado financiero al que hay que echar una mano, porque su problema se convierte en el problema de todos.
Moraleja: no hay solución, no hay millones para tantos aspirantes a financiero blindado.
Las provincias - 08.05.12 - 00:59 - M. HORTELANO | Valencia
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Sigo pensando que la principal tarea que tienen que afrontar las entidades financieras para vender su stock inmobiliario es clasificar.
No tiene ningún sentido que en las páginas web para el público en general aparezcan pisos completamente saboteados. No se van a vender y encima agudizan sensaciones latentes del tipo: "los bancos sólo vender porquería".
Así mismo, no tiene sentido que a profesionales que gestionamos compras para nuestros clientes nos pretendan vender "burras". Tampoco venderán y a veces consiguen que dejemos de trabajar con ciertas entidades.
Por último, deberían entresacar viviendas con bastantes posibilidades que sólo necesitan una mínima inversión para convertirse en producto muy atractivo. Aunque ese dinero para remates no lo tengan, es mejor pedirlo e invertirlo con buen retorno asegurado que seguir rebajando una y otra vez sin conseguir vender.
Sigo pensando que el precio de las casas en España es un disparate y no guarda relación con el nivel de renta de los ciudadanos.
Sigue teniendo que ver con el "vendo mañAna y me forro"
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