Dinamitar y dinamizar: primer “año Mariano” inmobiliario

Artículo escrito por josé Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario

Ya ha pasado un año desde que Mariano Rajoy ganó las elecciones –no desde que se acomodó en la moncloa, pues recordarán que el traspaso de poderes se hizo desesperantemente lento-. Es un buen momento para hacer un balance de su gestión desde el punto de vista exclusivamente inmobiliario

Para ello, lo primero es identificar los retos a los que se enfrentaba el nuevo gobierno, que eran fundamentalmente dos:

1) dinamitar la burbuja financiero-inmobiliaria

2) dinamizar de nuevo el mercado

1) dinamitar la burbuja

Luis de guindos, ministro de economía y competitividad, empezó con bríos renovados en esta tarea. Su primer real decreto era ciertamente ambicioso: nada más y nada menos que 50.000 millones de euros de pérdidas latentes que el sistema financiero debía provisionar En uno o dos años, según los casos. “Descuentazo” para el suelo del 80%, del 65% para la obra en marcha, y del 35% para la vivienda terminada. Nada que ver con las reformas de la “señorita pepis” de mafo, salgado y zapatero

Era un buen intento. Probablemente en 2010 hubiera colado. Pero la sombra de la sospecha ya se había instalado. Ya nadie creía en el balance de la banca española. Además, curiosamente las provisiones exigidas se situaban en un nivel tal que, según los cálculos del gobierno, sin ningún tipo de ayuda exterior, el propio sistema podía hacerse cargo de ellas

Vista la negativa reacción de los mercados, al ministro no le quedó otra que endurecer la reforma con Otro real decreto que exigía provisionar como pérdidas otros 30.000 millones De crédito-promotor considerado “bueno” en el balance de las entidades. Lo que parecía una buena medida produjo, sin embargo, una mayor desconfianza, no tanto por la exigencia de reconocimiento de pérdidas en sí sino por el doble mensaje que contenía: 1) el banco de España no es fiable, no hace bien su trabajo; 2) si la calidad del crédito-promotor no es creíble, ¿por qué lo va a ser el resto del crédito que tienen concedido las entidades?

Así pues, no quedó otro remedio que llevar a cabo un doble ejercicio (top-down, y bottom-up) de máxima transparencia recurriendo para ello a expertos internacionales y a las “big four” para despejar toda sombra de duda. El precio para el gobierno –la caída de bankia, y la petición formal de rescate a la unión europea (ue)- resultó francamente caro pero absolutamente necesario para recuperar la credibilidad: ejercer de dinamitero tiene sus riesgos; puedes perder una mano o, incluso, la vida

2) dinamizar el mercado

La legislatura comenzó con renovados incentivos fiscales para los compradores de vivienda, con la extensión del iva superreducido que había aprobado zapatero en verano de 2011 y con la reactivación de la desgravación por compra de vivienda habitual que el expresidente había dejado “capitidisminuida” al final de 2010. Sin embargo, y precisamente como contrapartida por el rescate del sistema financiero y para cumplir con el objetivo de déficit, bruselas exigió al gobierno subidas de impuestos y eliminación de otros incentivos. Así pues, dentro de unas semanas estas ventajas serán historia

Por otro lado -todavía pendiente de aprobación- la ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda puede suponer un hito en el mercado inmobiliario si finalmente consigue su objetivo: movilizar y ensanchar el por lo general poco atractivo mercado del alquiler español. Para ello se propone una reforma de la ley de arrendamientos urbanos que, aunque re-equilibra algo la relación arrendador/arrendatario, mantiene la balanza inclinada a favor del último. La supuesta agilización del procedimiento de desahucio del inquilino moroso no va a ser tal a efectos prácticos, por mucho que los titulares sensacionalistas de algunos medios hayan insistido ello

Esta misma ley propone la modificación del régimen de las socimi (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria) que pretende equipararlas a los reit (real estate investment trust) y que, si efectivamente lo consigue, podría suponer un importante impulso a la inversión institucional extranjera en España. También en este sentido, aunque enfocada en el inversor particular extranjero extracomunitario, se encuentra la discutida medida anunciada hace unos días por el secretario de estado de comercio, Jaime García-legaz, de conceder la residencia a los que adquieran viviendas por valor de 160.000 euros

Por último, y estrechamente relacionada con la primera parte de este artículo, está la gestión que, a través de la sareb (‘banco malo’), se va a hacer de los activos adjudicados y créditos dudosos de las entidades financieras rescatadas y de otras que reciban ayudas. Aún en fase de puesta en marcha y con 15 años por delante, la sareb está llamada a jugar el papel de protagonista principal del sector inmobiliario, pues se trata de la mayor inmobiliaria del país. El precio de transferencia de los activos –con fuertes descuentos aunque quizá no tanto como se esperaba- ha sido acordado con bruselas y sigue casi al pie de la letra el marcado por oliver wyman en el escenario más estresado. El equipo gestor se está todavía diseñando, si bien los nombres de los ya confirmados –Antonio carrascosa, director del frob, Belén romana, presidenta de sareb, y walter de luna, director general de sareb- traslucen profesionalidad y pasado sin mácula

Tras el relato de los hechos, mi valoración:

1) la voladura más o menos controlada de la burbuja inmobiliaria se puede considerar finalizada. Aunque no se puede considerar un éxito, ya que para eso habría de haberse llevado a cabo en 2009 o 2010. No obstante, sí que es mérito de este gobierno

2) el saneamiento bancario, sin embargo, no va a procurar crédito abundante y barato a corto plazo. Entre otras razones, por el efecto desplazamiento o crowding out de la administración y de las grandes empresas, que consumen con voracidad el poco crédito disponible; y por el todavía elevado endeudamiento del sector privado

3) no comparto la fórmula adoptada para sanear el sistema financiero. Hubiera sido más justo y eficaz la quiebra ordenada de las entidades inviables en lugar de su rescate y consiguiente socialización de las pérdidas

4) tanto el iva superreducido como la desgravación por vivienda no pueden por sí solas dinamizar el mercado. Sin crédito son ineficaces

5) la ley que reforma el mercado del alquiler es una buena noticia, aunque insuficiente. Por otro lado, el desarrollo de las socimi puede ser la sorpresa grata de 2013. Esto es algo a lo que no es ajeno el mercado, que ya está organizando coloquios profesionales sobre las socimi

6) aunque tiene 15 años por delante, la sareb no debe caer en la tentación de esperar a que el mercado mejore. El mercado mejorará sólo si la sareb actúa con valentía en sus compases iníciales aun asumiendo pérdidas en las primeras ventas. Lo importante ahora es dinamizar el mercado, generar entrada de dinero en efectivo. Las propias ventas atraerán de nuevo el interés inversor y ejercerá un efecto llamada e imitación que poco a poco empujarán los precios, es decir, la confianza en España