Tener una vivienda en alquiler como inversión ni es sencillo ni supone una máquina de hacer dinero sin preocupaciones. Supone un trabajo y puede ser desastroso para tus finanzas si no eliges bien a tus inquilinos. Pese a todo, si se hace de una forma profesional puede suponer un buen negocio
Los factores que deben cuidarse a la hora de ser un casero son:
Elegir la vivienda adecuada
No todas las viviendas son rentables para ser alquiladas. Hay ciudades con más y menos rentabilidad y dentro de las ciudades hay zonas que también puede ser mejores y peores elecciones. Se debe comprar una vivienda de buena calidad, en una zona con pocas viviendas vacías y con unas rentas adecuadas. Aquí suele imponerse la ecuación de rentabilidad/riesgo, es decir, normalmente se obtienen mejores rendimientos en las zonas más económicas, pero también pueden ser viviendas con más riesgos de impago o de permanecer vacías más tiempo
Comprar una vivienda para alquilar debe dar el suficiente interés para que compense el riesgo de sacar el dinero del banco y ponerlo a trabajar en el mercado inmobiliario. El rendimiento medio bruto de una vivienda en España es del 4,1%, según los últimos datos del banco de España, pero un buen inversor debe tratar de adquirir viviendas que le ofrezcan un interés bruto superior, cercano al 6 ó 7%. Para ello, es importante analizar las zonas, porque rentabilizar una vivienda de un coste elevado es dificil. Cuánto más vale una casa, menor suele ser su rentabilidad por el alquiler
Para calcular la rentabilidad bruta hay que sacar el porcentaje resultante de dividir los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra. Por ejemplo, una renta de 1.000 euros supone 12.000 euros anuales. Si la vivienda ha costado 192.000 euros, la rentabilidad será (12.000x100/192.000) = 6,25%. Esta rentabilidad es bruta por lo que para calcular el rendimiento neto habría que descontar los seguros, impuestos, gastos e intereses de la hipoteca si los hubiera
Para realizar una buena compra se debe invertir un tiempo durante meses en elegir la vivienda, visitar vecindarios, ver viviendas, aprender la gestión de casas de alquiler, negociar con los vendedores, hacer ofertas por las viviendas interesantes, analizar los posibles gastos de renovación y acondicionamiento de la vivienda y elegir un buen inquilino
Si no se está dispuesto a invertir ese tiempo en encontrar un diamante inmobiliario, probablemente se pierda dinero en la operación y deberías pensar si realmente quieres convertirte en un casero
Tener y gestionar la vivienda
Ser propietario, alquilar y gestionar la vivienda es el segundo punto importante. La gente suele pensar que es fácil, que alquilas y te olvidas y sólo tienes que ver cómo entra el dinero a finales de mes en la cuenta corriente. Pero no es así. Hay inquilinos que tienen problemas de pago, que causan problemas a los vecinos o simplemente viviendas que no acaban de encontrar un inquilino
La gran mayoría de los inquilinos piden que sus viviendas estén impeclable, es decir, que los suelos y paredes están en buenas condiciones, que los baños funcionen bien, que no haya electrodomésticos ni mobiliario roto y para ello llaman siempre al casero al menor problema. Puedes utilizar Rentger, el software de gestión integral del alquiler de idealista, para gestionar tus incidencias eficientemente. Tener mano izquierda con el inquilino es un arte y a la vez un reto. El secteto está en tratar bien y con ilusión a los inqulinos, ya que seguramente ellos te devuelvan al favor y te hagan la vida más fácil, lo que permitirá que la operación de alquilar tu vivienda sea un éxito
Por último, ser un multi casero te conllevará llevar al día todos los alquileres, contratar personas de mantenimiento y para los arreglos de la vivienda, anunciar la vivienda, pagar facturas, impuestos y seguros. Por ello, conviene hacer bien todos los números antes de lanzarse a la aventura de ser propietario y casero a la vez. El premio del trabajo bien hecho a lo largo del tiempo te permitirá tener una buena cartera de viviendas y poder ser tu propio jefe a la larga, pero el camino no es tan fácil como muchos piensan
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24 Comentarios:
Alquilar un inmueble es una profesión, puede ser a tiempo parcial o a tiempo total pero no deja de ser un trabajo, un oficio, que como ocurre con cualquier otra profesión requiere años de esfuerzo y aprendizaje, no basta saber hacer bien los cálculos (que dicho sea de paso casi nadie sabe hacerlos), hay que poner mucho interés y desarrollar el instinto, alquilar un inmueble es un negocio complicado, es un malabarismo que si no tienes experiencia se te acaba cayendo de las manos.
No se puede tener éxito en este negocio con una visión de corto plazo, pues la rentabilidad aparece después de años de esfuerzo si sabes vender en el momento apropiado, la rentabilidad del alquiler es baja (muy baja) si no consigues optimizar las revalorizaciones.
Actualmente tengo varias viviendas en alquiler en Madrid nuevas y viejas y alguna experiencia tengo en este negocio.
Quiero deciros que lo fundamental en el alquiler es alguien que pague sin problemas, que no deje el piso al poco tiempo, y que el piso no tenga problemas de mantenimiento.
Todos estos factores son contrarios a la rentabilidad, si el inquilino es muy solvente puede elegir piso y yo no puedo cobrarle mas caro, si el piso es barato el inquilino no tiene estimulo para dejarlo, si los muebles y el piso estan nuevos el inquilino estara a gusto y no se ira, etc.
Es decir que a mayor seguridad menor rentabilidad.
Por otra parte hay que tener en cuenta que el mundo es un campo de batalla donde cada dia millones de personas se buscan la vida y es iluso suponer que yo soy el mas listo de todos. Las oportunidades rapidamente son tomadas por los listos y desaparecen.
En el tema de los pisos hay que resolver los siguientes problemas:
Limpiarlo cuando se queda vacio.
Enseñarlo a los futuros inquilinos.
Obras de pintura y mantenimiento.
Sustitucion de muebles.
Aguantar los peoridos en que esta vacio.
Problemas de morosos.
Gastos de comunidad normales y extraordinarios.
Revision cuando se va el inquilino.
Firma del nuevo contrato y liquidacion de consumos pendientes
Entrega de contratos y fianza en instituto de la vivienda
Etc.
En resumen un piso de alquiler es una fuente considerable de problemas.
Ademas los arrendatarios estan en todos los lados a la caza de oportunidades y a cual más barato o mejor sitio para cambiarse
Un casero de Madrid,piso nuevo en san chinarro -Madrid
Ej: me pagan 624euros de alquiler mes, aproximado 7400 euros / año.
(Les he tenido que rebajar por la competencia y se iban)
Quita 180 euros / mes de comunidad. Total 2160 el año
Alguna derrama 400 euros año
Seguro 400euros
Ibi 800euros año
Mantenimiento 2000 euros año! Lavadora rota q si la puerta no cierra q si pintar acuchillar suelos etc, reformulación cuando se vallan
Lo que baja el precio de mi casa no lo cuento.
Lo que me queda es menos de 4000€ al año.
Piso nuevo en san chinarro. 300k que me costo, la ruina es poco lo que tengo.
Resultado es que tengo un pozo al que se va mucho de mi dinero,que mas quisiera yo tener un 4 por ciento anual de renta.
Ni en mis mejore sueños y eso que tengo una pareja con una niña que son estupendos y me pagan, no me destrozan nada y los vecinos están encantados con ellos.
Me tendrían que pagar mas de 1500€ y eso va a resultar imposible del todo
Incluso el tradicional plan de pensiones de algunos pequeños empresarios, autónomos y de cierta clase media española que era COMPRAR PISOS
(Estaba anclado el axioma de ¡LOS PISOS NUNCA BAJAN! Y se podria en futuro vivir de los alquileres o, si venian malas, venderlos)
Se ha ido al carajo con esta crisis. Asi que, a falta de nave que nos saque de aquí, lo único viable es diversificar, si se puede claro..... no centrarse en ningún producto.
(Todo lo relacionado con viviendas se abarata)
Ahorro por alquilar en Espana -
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/8174526-post356.html
Hollande limitará el precio de los alquileres
Los propietarios de viviendas tendrán un límite a la hora de subir el alquiler a los inquilinos
http://www.publico.es/439254/hollande-limitara-el-precio-de-los-alquile…
No se desanimen, compren para alquilar ahora que ya no les pagan intereses por sus depósitos. El negocio del siglo.
Anímense, los bancos están deseando deshacerse de su stock y el banco de España les echa una mano "obligándoles" a reducir los intereses de los depósitos. Con el final de la desgravación por adquisición de vivienda habitual, ahora hay que centrarse en colocarlos a potenciales especuladores.
Un bien iliquido como la vivienda, que incluso si no hay comprador-alquilador no vale nada
Estan deseando cambiarlos por papelillos de colores.
Único bien liquido que rapidamenete puedes intercambiar por cualquier cosa
Es la pillada de las viviendas que como bien de inversion dependes de otro que te acepte tu oferta ...o no valga nada
"La realidad no es ni buena ni mala, lo que no tiene es remedio ", es la que es
Claro que siempre hay acérrimos-fumaos que no aceptan la realidad y se autoengañan diciendo eso de :" y si la realidad no coincide con mis deseos, peor para la realidad ".
Jajaja estan fumaos
Pues que viene despues de la zanahoria ?....el palo
Contra el vicio de pedir la virtud de no dar!
No se compran pisos y punto
A joderse todos!!
Un bien iliquido como la vivienda, que incluso si no hay comprador-alquilador no vale nada
Estan deseando cambiarlos por papelillos de colores.
Único bien liquido que rapidamenete puedes intercambiar por cualquier cosa
Es la pillada de las viviendas que como bien de inversion dependes de otro que te acepte tu oferta ...o no valga nada
"La realidad no es ni buena ni mala, lo que no tiene es remedio ", es la que es
Claro que siempre hay acérrimos-fumaos que no aceptan la realidad y se autoengañan diciendo eso de :" y si la realidad no coincide con mis deseos, peor para la realidad ".
Jajaja estan fumaos
Pues que viene despues de la zanahoria ?....el palo
Contra el vicio de pedir la virtud de no dar!
No se compran pisos y punto
A joderse todos!!
Yo conozco gente que le ha ido bien alquilando un piso y gente que el ha ido mal (como arrendadores, estoy hablando).
De los casos que conozco, yo sacaría als siguientes conclusiones:
- Te va a ir mejor si en lugar de apurar el precio que pides te conformas con menos y a cambio tienes más candidatos a inquilino: así puedes elegir.
- Te va a ir mejor si en lugar de alquilarlo al primero que se presente y evitar tomarte ningún trabajo, te molestas en entrevistar candidatos, hacerte una idea de sus ingresos, su vida y su caracter, pedir referencias, enterarte donde trabajan, etc.
En resumen:
***Elegir bien es lo fundamental***
- Te va a ir mejor si, a cambio de ofrecer un precio más tentador, consigues como inquilino a alguien de quien tengas referencias por personas de tu confianza, que tengan una reputación que perder ante ese amigo, compañero de trabajo, etc., si desaparecen sin pagar o se portan mal.
- Aunque ahora no sé si es posible por la situación financiera, antes se podían aplicar los principios expuestos pidiendo aval y descontando su coste del precio de mercado del arrendamiento.
- El arrendador debería controlar directamente todos los recibos posibles, como la comunidad p.e., y repercutirlos, en lugar de que los pague directamente el inquilino. Claro, hay que molestarse.
- A un inquilino hay que tratarlo bien y no encabronarlo: cumplir religiosamente lo pactado, arreglar las averías sin rechistar, reponer los electrodomésticos que corresponda, etc. tratarlo con respeto, ocuparse de cualquier gestion con la comunidad o el seguro... casi todo el mundo te trata bien cuando le tratas bien y le da vergúenza portarse mal cuando no está justificado ...y viceversa.
- Cuando se tiene un buen inquilino, se gana más mejorandole algo las condiciones para conservarlo que perdiendo el tiempo (más el dinero y el nuevo riesgo) en buscar otro. Por tanto, vale la pena no ser rácano y si para conservarlo hay que pintar, cambiar muebles, o no subir el alquiler por la inflación varios años, pues se hace.
Es decir:
*** Una vez que se ha elegido bien, tratar bien y cumplir es igual de fundamental***
EN RESUMEN: piensa como una empresa para hacer los números: sé profesional.
... y piensa como un buen vecino para el trato personal y los pequeños detalles: sé humano.
Los políticos, cual caciques, pretenden endosarnos su basura ladrillera a precio impuesto, acorralando a los ahorradores a base de reducir las rentabilidades de las ipf a porcentajes ridículos, aumento de retenciones y otros nuevos impuestos que ya barajan. Se creen que pueden esquilmar a los que hoy en día trabajamos y no debemos nada a nadie, que constituimos el pilar más importante para la financiación del país. Pues va a ser que no, y no se van a ir de rositas.
Antes no compré porque era de locos, y ahora directamente te roban descaradamente a base de plusvalías e ivas indecentes. Pues si hace falta guardo mis 115000 eur. Debajo del colchón o me largo de esta mierda de país, pero nooooo pieeeensoooo coooomprar aaaa eeestooos preeecioooos.
Entérense señores políticos!! dejen ya de estrangular a los que en su momento pensamos con la cabeza!! y dejen ya de inducir a la compra de mierdazulos a precio de oro con artimañas propias de dictaduras!!
Como dice #1, habrá que llevarse el dinero a donde se sientan agradecidos y sepan hacer algo más provechoso que en este país de corruptos
Actualmente tengo varias viviendas en alquiler en Madrid nuevas y viejas y alguna experiencia tengo en este negocio.
Quiero deciros que lo fundamental en el alquiler es alguien que pague sin problemas, que no deje el piso al poco tiempo, y que el piso no tenga problemas de mantenimiento.
Todos estos factores son contrarios a la rentabilidad, si el inquilino es muy solvente puede elegir piso y yo no puedo cobrarle mas caro, si el piso es barato el inquilino no tiene estimulo para dejarlo, si los muebles y el piso estan nuevos el inquilino estara a gusto y no se ira, etc.
Es decir que a mayor seguridad menor rentabilidad.
Por otra parte hay que tener en cuenta que el mundo es un campo de batalla donde cada dia millones de personas se buscan la vida y es iluso suponer que yo soy el mas listo de todos. Las oportunidades rapidamente son tomadas por los listos y desaparecen.
En el tema de los pisos hay que resolver los siguientes problemas:
Limpiarlo cuando se queda vacio.
Enseñarlo a los futuros inquilinos.
Obras de pintura y mantenimiento.
Sustitucion de muebles.
Aguantar los peoridos en que esta vacio.
Problemas de morosos.
Gastos de comunidad normales y extraordinarios.
Revision cuando se va el inquilino.
Firma del nuevo contrato y liquidacion de consumos pendientes
Entrega de contratos y fianza en instituto de la vivienda
Etc.
En resumen un piso de alquiler es una fuente considerable de problemas.
Ademas los arrendatarios estan en todos los lados a la caza de oportunidades y a cual más barato o mejor sitio para cambiarse
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