Información sobre vivienda y economía

¿Estás preparado para gestionar bien el alquiler de tu vivienda?

Autor: equipo

Tener una vivienda en alquiler como inversión ni es sencillo ni supone una máquina de hacer dinero sin preocupaciones. Supone un trabajo y puede ser desastroso para tus finanzas si no eliges bien a tus inquilinos. Pese a todo, si se hace de una forma profesional puede suponer un buen negocio

Los factores que deben cuidarse a la hora de ser un casero son:

Elegir la vivienda adecuada

No todas las viviendas son rentables para ser alquiladas. Hay ciudades con más y menos rentabilidad y dentro de las ciudades hay zonas que también puede ser mejores y peores elecciones. Se debe comprar una vivienda de buena calidad, en una zona con pocas viviendas vacías y con unas rentas adecuadas. Aquí suele imponerse la ecuación de rentabilidad/riesgo, es decir, normalmente se obtienen mejores rendimientos en las zonas más económicas, pero también pueden ser viviendas con más riesgos de impago o de permanecer vacías más tiempo

Comprar una vivienda para alquilar debe dar el suficiente interés para que compense el riesgo de sacar el dinero del banco y ponerlo a trabajar en el mercado inmobiliario. El rendimiento medio bruto de una vivienda en España es del 4,1%, según los últimos datos del banco de España, pero un buen inversor debe tratar de adquirir viviendas que le ofrezcan un interés bruto superior, cercano al 6 ó 7%. Para ello, es importante analizar las zonas, porque rentabilizar una vivienda de un coste elevado es dificil. Cuánto más vale una casa, menor suele ser su rentabilidad por el alquiler

Para calcular la rentabilidad bruta hay que sacar el porcentaje resultante de dividir los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra. Por ejemplo, una renta de 1.000 euros supone 12.000 euros anuales. Si la vivienda ha costado 192.000 euros, la rentabilidad será (12.000x100/192.000) = 6,25%. Esta rentabilidad es bruta por lo que para calcular el rendimiento neto habría que descontar los seguros, impuestos, gastos e intereses de la hipoteca si los hubiera

Para realizar una buena compra se debe invertir un tiempo durante meses en elegir la vivienda, visitar vecindarios, ver viviendas, aprender la gestión de casas de alquiler, negociar con los vendedores, hacer ofertas por las viviendas interesantes, analizar los posibles gastos de renovación y acondicionamiento de la vivienda y elegir un buen inquilino

Si no se está dispuesto a invertir ese tiempo en encontrar un diamante inmobiliario, probablemente se pierda dinero en la operación y deberías pensar si realmente quieres convertirte en un casero

Tener y gestionar la vivienda

Ser propietario, alquilar y gestionar la vivienda es el segundo punto importante. La gente suele pensar que es fácil, que alquilas y te olvidas y sólo tienes que ver cómo entra el dinero a finales de mes en la cuenta corriente. Pero no es así. Hay inquilinos que tienen problemas de pago, que causan problemas a los vecinos o simplemente viviendas que no acaban de encontrar un inquilino

La gran mayoría de los inquilinos piden que sus viviendas estén impeclable, es decir, que los suelos y paredes están en buenas condiciones, que los baños funcionen bien, que no haya electrodomésticos ni mobiliario roto y para ello llaman siempre al casero al menor problema. Tener mano izquierda con el inquilino es un arte y a la vez un reto. El secteto está en tratar bien y con ilusión a los inqulinos, ya que seguramente ellos te devuelvan al favor y te hagan la vida más fácil, lo que permitirá que la operación de alquilar tu vivienda sea un éxito

Por último, ser un multi casero te conllevará llevar al día todos los alquileres, contratar personas de mantenimiento y para los arreglos de la vivienda, anunciar la vivienda, pagar facturas, impuestos y seguros. Por ello, conviene hacer bien todos los números antes de lanzarse a la aventura de ser propietario y casero a la vez. El premio del trabajo bien hecho a lo largo del tiempo te permitirá tener una buena cartera de viviendas y poder ser tu propio jefe a la larga, pero el camino no es tan fácil como muchos piensan

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