Warren buffett sobre la inversión inmobiliaria: "se prudente, piensa en el futuro, no especules y no te fíes de los analistas"

Como cada invierno desde 1977, los accionistas de berkshire hathaway esperan como el Maná la carta anual de su presidente, warren buffett. En su misiva, el conocido como ‘oráculo de omaha’ –o, simplemente, el cuarto hombre más rico del planeta– siempre deja unas perlas en forma de afilados análisis del mercado o reveladores consejos para los pequeños y medianos inversores. Buffet nunca decepciona, y 2014 no será una excepción

En la carta de este año a los accionistas de berkshire hathaway, de la que cnn ha publicado un anticipo, buffett habla de “dos pequeñas inversiones lejos de la bolsa que, aunque no han cambiado significativamente mi patrimonio, han sido muy instructivas”

La primera de las aventuras empresariales a las que hace referencia en su misiva es la compra de una granja de 160 hectáreas al norte de omaha  en 1986. Se hizo con ella por solo 280.000 dólares –un valor muy inferior al de mercado– en un momento en el que la explosión de la burbuja de precios de las explotaciones agrícolas había llevado a la quiebra a numerosos bancos de las zonas rurales de eeuu

“No tenía ni idea de cómo funcionaba una granja, pero a uno de mis hijos le encantan y de él aprendí cuanto maíz y soja podía producir y cuáles serían los costes de explotación. Con esos cálculos estimé que, en condiciones normales, a medio plazo la explotación podría ofrecer unos beneficios anuales del 10%”, recuerda el empresario

Y no le falló el instinto: “aunque hubo años malos, nunca tuve la tentación de vender la granja. Hoy, 28 años después, ha triplicado sus beneficios y vale cinco veces más de lo que pagué por ella. Todavía sigo sin saber nada de agricultura y acabo de visitarla por segunda vez”

Negocio inmobiliario

La segunda de las inversiones de la que habla el ‘oráculo de omaha’ en su carta a los accionistas es la compra de un edificio de oficinas en el corazón de manhattan, junto a la universidad de nueva york. En 1993, junto al promotor inmobiliario larry silverstein y su amigo fred rose, se convirtió en casero

“Una vez más, la burbuja explotó. En esta caso, la burbuja de los precios de las oficinas comerciales”, explica. Para buffett “el análisis fue simple aquí también: el edificio había estado mal gestionado durante años y, en cuanto se alquilasen los pisos vacíos y se renegociasen los contratos con los principales inquilinos, el alquiler por metro cuadrado pasaría de 5 a 70 dólares”  

Una vez más, acertó con sus previsiones. “A medida que los alquileres antiguos fueron expirando, los beneficios se triplicaron y, actualmente, ganamos cada año un 35% más de lo que invertimos inicialmente”

Enseñanzas del oráculo

El presidente de berkshire hathaway no recuerda estas dos historias en su carta anual para presumir de su olfato para los negocios. No lo necesita. Simplemente trata de extraer algunas enseñanzas de estas dos experiencias “que aunque no me proporcionaran grandes beneficios, sí han probado ser inversiones sólidas de por vida, para la mía, la de mis hijos y la de mis nietos”

Buffett asegura que nunca pensó en vender estas dos pequeñas propiedades, “ni siquiera durante el pánico financiero que se vivió a finales de 2008 o con la recesión económica. Siendo propietario de dos negocios sólidos con buenas perspectivas de futuro, hubiera sido un imbécil si me hubiera desecho de ellos”

Su capacidad para elegir buenos negocios la prueba un patrimonio de más de 50.000 millones de dólares, quizá por eso deberías prestar atención a las cinco cosas que el cuarto hombre más rico del mundo ha aprendido del mercado inmobiliario:

1.- no hace falta ser un experto para invertir bien

“Lo primero que debes hacer es reconocer tus limitaciones. Trata de apostar por cosas sencillas, no te la juegues. Si te prometen un beneficio rápido, di rápidamente que no”

2.- piensa en el futuro

“Concéntrate en la productividad de tu inversión en el futuro. Si no te sientes cómodo evaluándolo, olvídate. Nadie tiene la habilidad de prever el futuro, se trata únicamente de comprender las decisiones que estás tomando”

3.- cuidado con especular

“Si lo único que te interesa son los cambios de precios, estás especulando. No hay nada malo en ello, pero como yo he sido incapaz de conseguirlo con éxito, soy bastante escéptico. La mitad de quienes lanzan una moneda al aire ganan la primera vez, pero ninguno de esos ‘ganadores’ conseguirá beneficios si continúa jugando. Que un determinado bien se haya apreciado en un pasado reciente no es una buena razón para comprarlo”

4.- mira con perspectiva

“Con mis dos pequeñas inversiones he aprendido a preocuparme por sus productos y lo que es importante para el negocio, no por sus valoraciones diarias. Los partidos los ganan los jugadores que están en el campo, no los que se pasan el día pegados al marcador”

5.- no pierdas el tiempo con los análisis de mercado

Formar tu opinión escuchando las predicciones de otros sobre los comportamientos de los mercados es una pérdida de tiempo. De hecho, es muy peligroso porque puede nublar tu vista sobre los aspectos que realmente son importantes”

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