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Esta es la duración de los contratos de alquiler tras el rechazo a la reforma del PSOE

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Autor: Redacción

La falta de apoyo en el Congreso para reformar el mercado del alquiler ha sido un jarro de agua fría para el Gobierno del PSOE. 

[Calcula la duración del contrato de alquiler]

La no convalidación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler en el Congreso de los Diputados significa que no se incorpora al ordenamiento jurídico español y que, por tanto, todos los contratos firmados desde la entrada en vigor de dicho real decreto hasta su rechazo en Las Cortes (el martes 22 de enero) están regulados bajo el paraguas de la reforma del alquiler llevada a cabo por el PP en 2013. 

El contrato de arrendamiento firmado durante la vigencia del real decreto ley tendrá plena validez puesto que hay que respetar la voluntad de las partes, tal y como recuerda Carmen Giménez, abogada titular del despacho G&G Abogados. Sin embargo, los plazos de prórroga forzosa para el arrendador y a voluntad del inquilino quedarán en 3 años (sea un particular o una empresa) y la tácita reconducción será anual.

- Si el contrato contempla 5 o 7 años de duración, esto queda inalterado porque es la voluntad de las partes. Pero la tácita reconducción que está en tres años por la reforma actual, quedaría sólo en un año que es lo regulado en la reforma de 2013 bajo el Gobierno del PP. 

- Si el contrato de arrendamiento se celebra por 1, 2 años o 3 años, está regulado por la Ley de 2013. Estamos en los tres años de prórroga forzosa y la tácita reconducción quedaría en un año. 

Duración de los contratos de alquiler según su fecha de celebración

1. Contratos celebrados a partir del 6 de Junio de 2013 y hasta la actualidad

Dichos contratos, que pueden tener una duración de hasta tres años, a voluntad del inquilino, y aunque hubiera habido oposición por parte del arrendador, tienen las siguientes características, tal y como recuerda Carmen Giménez:

  • La tácita reconducción o prórroga, si no ha mediado comunicación por el arrendador, una vez transcurridos los tres años, es anual, es decir, de un año, y vencido ese año, sin requerimiento del propietario, por otro año más, y así sucesivamente.
  • El arrendador podrá denegar la prórroga forzosa durante esos primeros tres años, si transcurrido el primer año de duración del alquiler, tuviera necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Habrá de comunicárselo por escrito al inquilino con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda.

2. Contratos celebrados a partir del 1 de Enero de 1995 y hasta el 6 de Junio de 2013

Los contratos celebrados entre estas fechas que permanezcan hoy en día en vigor, están sometidos a la tácita reconducción o prórroga anual, si antes de transcurrir la anualidad de vigencia de los mismos, el arrendador no ha hecho uso de su derecho de resolución, mediante la comunicación al arrendatario, con al menos treinta de días de antelación a la fecha de finalización de cada anualidad prorrogada, su deseo de que no se prorrogue más.

En cuanto a la posibilidad de denegar la continuación del arriendo durante alguna de sus prórrogas, solamente procederá, si en el contrato se pactó expresamente dicha posibilidad si el arrendador necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí.

Para entender esta denegación de prórroga, contemplemos el siguiente supuesto:

Un propietario-arrendador que celebró un contrato con posterioridad al 1 de Enero de 1995 y antes del 6 de Junio de 2013, está contento con su inquilino, y ha permitido que el contrato se haya ido prorrogando anualmente hasta la actualidad. La nueva prórroga del contrato se ha producido hoy, 23 de enero, con duración, por tanto, hasta el 23 de Enero de 2020. Determinados conflictos en el matrimonio del propietario-arrendador de la vivienda, conducen a que tiene que abandonar su domicilio familiar a finales del próximo mes de Febrero de 2019. Este hecho daría lugar a que, si se hubiera contemplado este supuesto en el contrato, el propietario podrá comunicar al inquilino que tiene que abandonar la vivienda por necesidad. Ahora bien, de no estar previsto en el contrato, habrá de esperar al 23 de enero de 2020, fecha en la que finalizaría la nueva prórroga a que se ha dado lugar.

3. Contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994.

Estarán vigentes hoy en día aquello en los que se pactó la prórroga forzosa a favor del inquilino, y estando sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se podrá denegar dicha prórroga, en los siguientes supuestos, que no habrán de figurar ni quedar previstos en el contrato:

  • Si el arrendador necesita para sí la vivienda o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
  • Si el arrendador proyecta el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquélla hubiere.
  • Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de 6 meses en un año, salvo causa justificada.
  • Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población.
  • Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda  por el propietario, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute (propiedad o usufructo), una vivienda desocupada y apta para sus necesidades. 

4. Contratos celebrados desde 1964 hasta el 8 de Mayo de 1985. (Los alquileres denominados como “renta antigua”)

Se le aplica la ley de arrendamientos urbanos de 1964 que prevé el famoso régimen de prórroga forzosa, o prórroga indefinida, a voluntad siempre del arrendatario.

La posibilidad de denegar la prórroga forzosa será por idénticas causas que las comentadas en el apartado anterior sobre los contratos celebrados desde el 9 de Mayo de 1985 y hasta el 31 de Diciembre de 1994, siendo necesario, en el requerimiento que se realice al inquilino, justificar la necesidad para la denegación de la prórroga, y hacerle el ofrecimiento de las indemnizaciones previstas en la Ley si desalojara la vivienda y la pusiera a disposición de su propietario con anterioridad a la finalización de la anualidad prorrogada.

La Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, prevé además el número de subrogaciones y quienes pueden continuar en el arrendamiento, una vez fallecido el inquilino inicial con quien se contrató el arrendamiento, siendo dos las subrogaciones permitidas, y dándose la siguiente casuística:

  • Si cuando entró en vigor la Ley de 1994, es decir el 1 de enero de 1995, se habían producido ya las dos subrogaciones permitidas, ya no cabrá ninguna más.
  • Si a 1 de Enero de 1995, se hubiera producido una subrogación, cabrá la segunda subrogación.
  • Si, por el contrario, a 1 de Enero de 1995, no se hubiera producido ninguna subrogación, cabrá efectuar las dos permitidas.

Las subrogaciones solamente podrán ser a favor del cónyuge no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con el arrendatario durante los dos años anteriores a su fallecimiento; y en defecto de los anteriores, podrán subrogarse los ascendientes (padres) que conviviesen con el inquilino durante, al menos, los tres años anteriores.

El contrato, en estas subrogaciones, finalizará al fallecimiento del subrogado, salvo que el subrogado fuera un hijo, en cuyo caso finalizará a los dos años o en la fecha en que el hijo cumpliera 25 años. Hay una excepción en estos casos en que el subrogado sea un hijo del inquilino: si se encuentra afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, el contrato se extinguirá al fallecimiento de dicho hijo minusválido. 

Los derechos reconocidos a los cónyuges de los arrendatarios, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

¿Cuánto puedo prorrogar mi contrato de alquiler?: