Las dudas sobre la economía mundial hacen que no mucha gente no deje de preguntarse si 2023 será el año de comprar, vender o invertir en inmuebles en Barcelona y en España. Preguntas como si sacudirá la recesión al mercado inmobiliario de Barcelona en 2023 o si entraremos en una caída de siete años en el precio de la vivienda, como ocurrió tras el crack financiero de 2008 no dejan de repetirse. La consultora BCN Advisor ha elaborado una guía con ocho claves para entender el mercado inmobiliario del próximo ejercicio.
1. Las operaciones inmobiliarias en Barcelona bajarán en 2023
Se espera que España cierre el año 2022 con 760.000 inmuebles vendidos. Es la cifra más alta desde la burbuja inmobiliaria de 2007. Pero hay dos factores principales que pueden hacer caer esta cifra en 2023:
– La subida de los tipos de interés disuadirá a los compradores de hipotecarse.
– La disminución de la oferta de viviendas de obra nueva continuará, ya que el coste de los materiales sigue siendo elevado.
En la ciudad de Barcelona, las transacciones inmobiliarias ya han empezado a bajar cada trimestre: de 4.089 en el primer trimestre a 3.880 en el tercero: esto aplica al coste de vida en Barcelona, ya sea que estés buscando irte a vivir a la zona alta de Barcelona, o ir a vivir a otros barrios de la ciudad.
2. Los tipos de interés hipotecarios seguirán subiendo
El Banco Central Europeo ha subido los tipos de interés por primera vez en 11 años. El salto del 0% en enero al 2% en noviembre es el mayor en la historia del BCE. La mayoría de los proveedores de hipotecas españoles vinculan sus tipos de interés al Euribor (a menudo un 1% o un 0,99% por encima del Euribor).
El Euribor ha pasado del -0,48% en enero al 2,6% en octubre. Un largo periodo de tipos de interés ultrabajos hizo que el 68% de todas las hipotecas firmadas en España fueran fijas en lugar de variables en 2021. Pero esta tendencia se invertirá en 2023.
Los tipos hipotecarios ya han subido a una media del 2,71% para las hipotecas fijas y del 2,09% para las variables en agosto de 2022. Los tipos de interés hipotecarios seguirán altos hasta que la inflación esté bajo control y el BCE reduzca sus tipos de interés.
La consecuencia inmediata será el aumento de los impagos en las hipotecas a tipo variable en 2023. Se calcula que 1,5 millones de familias en España pasarán a estar “muy endeudadas” con los bancos, ya que las cuotas de sus hipotecas superan el 40% de sus ingresos mensuales.
Una consecuencia indirecta será la reducción de la demanda de compra de inmuebles, y por ende los pisos de lujo en Barcelona.
3. Los precios de la vivienda de segunda mano se estabilizarán en 2023
Los precios de la vivienda en Barcelona llevan bajando desde septiembre de 2022, de 4.121 euros por metro cuadrado de media a 4.076 euros en noviembre de 2022 (un buen dato a tener en cuenta si estás buscando comprar una propiedad en España, concretamente en la capital catalana).
La caída de los precios de la vivienda en Barcelona es coherente con un descenso en el número total de transacciones. Como los tipos de interés hipotecarios suben junto con la inflación, es probable que cualquiera que venda una propiedad en el primer trimestre de 2023 tenga que reducir sus precios para poder vender.
No puede decirse lo mismo del resto de España. Bankinter prevé que los precios de la vivienda caigan un 3% en 2023 y otro 2% en 2024. Las zonas más castigadas serán las zonas rurales de España o aquellas con una demanda muy inferior a la de Barcelona.
4. Los precios de la vivienda nueva subirán
Si los precios de la vivienda de segunda mano en Barcelona caen de forma constante o se estabilizan en 2023, se prevé que los precios de la vivienda de obra nueva sigan creciendo.
Esto ya se ha visto en 2022. Mientras que los precios de la vivienda de segunda mano cayeron un 4% del primer al tercer trimestre, los precios de la vivienda de obra nueva subieron un 5% hasta alcanzar los 5.319 euros por m2. Los precios de obra nueva son mucho más altos que el precio medio de la vivienda en Barcelona, que a finales del tercer trimestre era de 4.121 euros por m2.
La escasez de propiedades de obra nueva debido a los altos costes de los materiales y la inflación significa que este sector del mercado inmobiliario de Barcelona podría tener un año mejor que la mayoría.
5. El mercado inmobiliario de lujo también subirá
Los precios en los distritos más caros de la capital catalana, han seguido subiendo a finales de este año: aquí os dejamos algunas de las casas más caras de Barcelona que gestionamos desde Bcn Advisors. Los precios de la vivienda en Les Corts han ido subiendo mes a mes desde agosto hasta alcanzar los 5.023 euros por m2 en noviembre de 2022: recordemos que en este distrito, hay uno de los barrios más lujosos de la ciudad. Dato a tener en cuenta si estás pensando en vivir en Pedralbes.
Se prevé que las viviendas de lujo sigan vendiéndose a lo largo de 2023. Entre los factores se incluye la preferencia por propiedades en zonas más tranquilas con zonas verdes desde la pandemia del Covid-19.
La fortaleza del dólar frente al euro es otro factor que empuja a muchos compradores estadounidenses a adquirir propiedades de lujo en España. “Para ellos, es como comprar con un 20% de descuento”, dice Francisco Nathurmal, fundador y CEO de Bcn Advisors. “Esta oportunidad para los estadounidenses de comprar una propiedad en Barcelona puede no durar para siempre, por lo que deberían aprovecharla a través de una agencia inmobiliaria que ofrezca el servicio de agentes inmobiliarios en Barcelona como lo hacemos en Bcn Advisors, que puede ayudarles aún más con los aspectos legales de la compra de una propiedad, así como con los aspectos prácticos de la obtención de una hipoteca o la transferencia de fondos”.
6. La industria tecnológica levantará el mercado inmobiliario de Barcelona
Hasta octubre de 2022, España ha visto 13.000 millones de euros en inversiones inmobiliarias este año. Es un 57% más que en 2021 y parece que España alcanzará la cifra récord de 15.000 millones de euros a finales de año.
La venta de espacios de oficinas aportó 1.200 millones de euros al total, y sólo tres operaciones representaron más de la mitad de esa inversión. La mayor venta, la del edificio de Castellana 51, tuvo lugar en Madrid. Pero la venta de la sede de Glovo en el centro tecnológico 22@ de Barcelona fue una de las tres grandes ventas, por 220 millones de euros.
“El hecho de que Barcelona sea un actor importante en el sector tecnológico debería seguir atrayendo al mercado internacional. Un centro tecnológico próspero implica una demanda de espacio de oficinas, así como de propiedades residenciales para los trabajadores a domicilio”, afirma Francisco Nathurmal.
7. Los compradores extranjeros seguirán eligiendo Barcelona
Además de ser la sede europea de muchas empresas tecnológicas internacionales (por ejemplo, Meta), Barcelona también está aumentando su atractivo para los compradores extranjeros, siendo muchas las peticiones de interesados que nos llegan, pidiendo asesoramiento para comprar una propiedad en España siendo americanos.
El mercado inmobiliario español se verá reforzado en 2023 por los trabajadores y profesionales que decidan trasladarse para trabajar a distancia desde Barcelona o para trabajar para empresas con un centro en Barcelona.
Esto se refleja en el crecimiento de compradores extranjeros en el mercado inmobiliario de Barcelona. Los extranjeros representaron el 10,32% de todos los compradores en Barcelona en el tercer trimestre de 2022. Esto es un aumento del 9,37% en 2019 antes de la pandemia Covid-19.
8. Los inversores elegirán los inmuebles en Barcelona como cobertura contra la inflación
Se espera que la vivienda en Barcelona siga siendo una opción favorable para los inversores. Los tipos de interés suben a medida que aumenta la inflación. Actualmente la inflación sube más rápido que los tipos de interés, lo que significa que quien pone dinero en el banco pierde. Los inmuebles siguen siendo una inversión relativamente segura, ya que están más protegidos.
Según el Banco de España, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria alcanzó el 11,6% en el segundo trimestre de 2022. Ese fue el mes en que la inflación alcanzó el 10,2% en España. Al mismo tiempo, los bonos del Estado pagaban un tipo de interés del 2,6% a 10 años.
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