Artículo escrito por Lorenzo Alonso Felipe, director general de Avalmadrid
El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los grandes retos sociales y económicos de nuestro tiempo. En España y, especialmente, en regiones con gran dinamismo como la Comunidad de Madrid, cada vez más personas encuentran dificultades para acceder a una vivienda digna a un precio razonable. No se trata de una percepción aislada ni de una preocupación coyuntural. Es una realidad que afecta a miles de jóvenes que retrasan su emancipación, a familias que dedican una parte creciente de sus ingresos a pagar un alquiler o una hipoteca y a trabajadores que se ven obligados a vivir cada vez más lejos de su lugar de trabajo.
Cuando hablamos de vivienda hablamos, en el fondo, de proyectos de vida. Hablamos de la posibilidad de formar una familia, de la estabilidad necesaria para construir un futuro o de la tranquilidad de saber que el lugar donde uno vive no está permanentemente en riesgo de convertirse en un lujo inalcanzable. Por eso el debate sobre la vivienda no debería abordarse únicamente desde el punto de vista del mercado inmobiliario o de la coyuntura económica. Es, sobre todo, una cuestión social.
La paradoja es que el diagnóstico del problema es bastante claro. Durante años se ha construido menos vivienda de la que necesita una economía en crecimiento como la madrileña. La demanda ha seguido aumentando -por crecimiento demográfico, por atracción de talento o por la propia vitalidad económica de la región- mientras que la oferta no ha sido capaz de acompañar ese ritmo.
El resultado de ese desequilibrio es conocido: una presión creciente sobre los precios y una sensación cada vez más extendida de que acceder a una vivienda se convierte en una carrera cuesta arriba. Ante esta situación, el debate público a menudo se centra en los efectos, como los precios del alquiler o de la compra, cuando el verdadero desafío está en las causas. Y la principal causa es sencilla de explicar: faltan viviendas asequibles.
Resolver este problema exige una mirada amplia y una cierta dosis de realismo. La vivienda es un sector complejo donde confluyen planificación urbanística, disponibilidad de suelo, financiación, capacidad promotora y seguridad jurídica (y ello sin entrar en las necesidades energéticas que requieren los nuevos barrios). Si una de esas piezas falla, todo el sistema se resiente.
Una de las claves: financiación para suelo finalista
Uno de los elementos más determinantes es el suelo. Sin suelo finalista y sin desarrollos urbanísticos que permitan aumentar el parque residencial, resulta imposible incrementar la oferta de vivienda de forma significativa. Pero incluso cuando existe suelo destinado a vivienda protegida, muchas veces surge otro obstáculo menos visible para la opinión pública pero igualmente decisivo; y que no es más que la financiación necesaria para adquirir ese suelo y desarrollar los proyectos.
La promoción de vivienda protegida tiene características propias. Sus márgenes son más ajustados y su objetivo no es únicamente económico, sino también social. Eso implica que, en determinadas fases del proyecto como es en la adquisición del suelo, el acceso al crédito puede resultar más complejo.
Si queremos aumentar de forma real la oferta de vivienda asequible, es fundamental que los proyectos viables encuentren el respaldo financiero necesario para ponerse en marcha. En ese punto es donde la colaboración entre el sector público y el privado se vuelve esencial. Las administraciones tienen un papel clave en la generación de suelo y en la planificación urbana, pero la ejecución de los proyectos y la movilización de inversión requieren también la participación del sector promotor y del sistema financiero.
Objetivo: más de 8.000 nuevas viviendas en los próximos años
Desde Avalmadrid entendemos bien ese espacio de encuentro. Nuestra misión, como sociedad de garantía recíproca de la Comunidad de Madrid, es facilitar que pymes y empresas puedan acceder a financiación en mejores condiciones para desarrollar sus proyectos. En los últimos años hemos visto cómo esa función puede ser especialmente útil también en el ámbito de la vivienda.
Por eso hemos impulsado, junto con la Comunidad de Madrid, una línea específica destinada a respaldar financieramente la adquisición de suelo para la construcción de vivienda protegida. El objetivo es sencillo: ayudar a que proyectos que tienen una clara vocación social puedan salir adelante con mayor facilidad.
Este instrumento permite que promotoras y cooperativas puedan acceder al crédito bancario con mayores garantías en una de las fases más exigentes del proceso. Y eso, en la práctica, se traduce en algo muy concreto: más posibilidades de que el suelo destinado a vivienda protegida se convierta realmente en viviendas. El potencial de esta iniciativa es significativo, ya que se podría movilizar cerca de 900 millones de euros de inversión en suelo para vivienda protegida en la Comunidad de Madrid, contribuyendo así a impulsar más de 8.000 de nuevos hogares en los próximos años.
Pero más allá de las cifras, lo verdaderamente importante es la lógica que hay detrás de este tipo de iniciativas. La solución al problema de la vivienda no vendrá de una única medida ni de una única institución. Vendrá de la suma de muchas decisiones coherentes que permitan que el sistema funcione mejor.
Mirada a largo plazo
Necesitamos más suelo disponible, desarrollos urbanísticos más ágiles, seguridad para quienes invierten y herramientas financieras que faciliten que los proyectos se materialicen.
También necesitamos algo que a veces se echa en falta en el debate público: una visión de largo plazo. La vivienda no se construye de un día para otro. Desde que se identifica un suelo hasta que una familia puede entrar a vivir en su casa pueden pasar varios años. Por eso es fundamental empezar hoy a crear las condiciones que permitan aumentar la oferta en el futuro.
En Avalmadrid tenemos claro que nuestra función no se limita a conceder avales. Nuestra razón de ser es contribuir al desarrollo económico y social de la región. Y eso significa apoyar proyectos que generen actividad, empleo y oportunidades.
La vivienda es, sin duda, uno de los ámbitos donde esa responsabilidad se vuelve más evidente. Porque detrás de cada promoción inmobiliaria no hay solo ladrillos o cifras de inversión: hay personas que esperan una oportunidad para construir su vida.
Si queremos que nuestras ciudades sigan siendo lugares donde las personas puedan vivir, trabajar y desarrollar sus proyectos personales, necesitamos asumir que el acceso a la vivienda asequible es una tarea colectiva. Y en esa tarea administraciones, promotoras y entidades financieras tenemos mucho que aportar.
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