¿Es legal alquilar un piso a mi hermano en España? ¿Puedo alquilar un piso a mis padres? Estas operaciones, aunque puedan despertar sospechas, son perfectamente legales. Eso sí, es posible que Hacienda ponga especial cuidado en evitar posibles casos de evasión fiscal si identifica un caso de contrato de alquiler entre familiares.
Te contamos si se puede alquilar vivienda a un familiar en España, cómo hacerlo correctamente desde el punto de vista legal y cómo detecta Hacienda un alquiler no declarado en caso de que te plantees no declarar tus ingresos.
¿Se puede alquilar vivienda a un familiar?
La respuesta es que sí. Nada impide alquilarle tu vivienda a cualquier persona que legalmente pueda suscribir un contrato de arrendamiento, y los miembros de tu familia no son una excepción.
Por tanto, si te preguntas si un hijo puede alquilar la vivienda a sus padres (un supuesto muy frecuente), la ley no te lo impide en ningún caso.
Sin embargo, las formalidades legales deben cumplirse en la misma medida que en cualquier otro caso; si cabe, es importante que extremes aún más el cuidado en los alquileres entre familiares, porque resultan 'naturalmente' sospechosos, especialmente para la Agencia Tributaria.
Tal y como recuerda la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), Hacienda "podría interpretar que no existe un arrendamiento real, sino una cesión gratuita, y considerar que los gastos deducidos no son válidos." Para evitarlo estos problemas, es fundamental seguir ciertos pasos.
Requisitos de un contrato de alquiler entre familiares
Los requisitos que debe cumplir un contrato de alquiler entre familiares son los mismos que en cualquier otro caso, pero es especialmente importante que no te saltes ningún paso para que Hacienda no tenga absolutamente nada que reprocharte.
Estas son las formalidades que debes cumplir:
- Firmar un contrato por escrito que cumpla con todos los requisitos legales. Entre otras cosas, debe incluir los datos del arrendador, del inquilino y del inmueble, así como su duración y los derechos y deberes de las partes. Nada impide mejorar las condiciones contractuales mientras el precio sea coherente.
- Es aconsejable registrar el alquiler, incluso aunque no sea obligatorio en tu comunidad autónoma.
- Es imprescindible declarar correctamente el rendimiento en el IRPF y poder documentar los pagos realizados mediante transferencias o recibos.
De lo contrario, en caso de que Hacienda sospeche o compruebe que el contrato no es real, podrías enfrentarte a comprobaciones, sanciones e imputaciones de rentas ficticias.
¿Es legal alquilar vivienda a un familiar a un precio inferior al de mercado?
El precio del alquiler no tiene por qué corresponder al precio de mercado que se aplique a otros inmuebles de similares características en la misma zona. Sin embargo, si eliges ofrecer un alquiler económico a un familiar, deberás ser especialmente cuidadoso de cara a documentar cada pago.
Un concepto clave en estos casos es el de rendimiento mínimo computable en caso de parentesco.
Hacienda explica que, "cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo, sea el cónyuge o un pariente del contribuyente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive", el rendimiento neto total computable "no podrá ser inferior a la cuantía que resultaría de la aplicación del régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias al inmueble o derecho real de que se trate".
Esto se traduce en que el rendimiento neto del alquiler a un familiar no podrá ser inferior al 1,1 % del valor catastral o al 2 % si el valor no ha sido revisado en los últimos 10 años.
Por ejemplo, si el valor catastral de un inmueble es de 100.000 euros, el rendimiento mínimo computable en caso de parentesco te obliga a tributar por, al menos, el 1,1 % de dicha cantidad, es decir 1.100 euros al año.
En la práctica, este importe suele ser muy inferior al que cabe esperar de un contrato de alquiler a precio de mercado o incluso a un precio muy reducido, pero funciona como el rendimiento mínimo por el que deberás tributar, también en caso de cesión gratuita del uso de la vivienda a un familiar.
En cualquier caso, si tus ingresos fruto de este arrendamiento superan dicho mínimo, deberás declararlos íntegramente y tributar por ellos en su totalidad, descontando los gastos que sea posible.
Consejos para alquilar vivienda a un familiar
En principio, alquilar a un familiar no tiene por qué implicar ningún inconveniente si se siguen todos los pasos legales y se cumple con todos los requisitos. Sin embargo, es importante proteger tus derechos como propietario y los derechos de la persona arrendataria a través de un contrato en que queden muy claras las condiciones aplicables.
Por ejemplo, la existencia de informalidades en el pago puede levantar sospechas: por eso es clave que el inquilino, aunque sea de nuestra confianza, cumpla con los plazos de pago de cada renta como lo haría cualquier tercero.
¿Cómo detecta Hacienda un alquiler no declarado?
La Agencia Tributaria utiliza diferentes métodos para detectar alquileres no declarados. Estos son algunos de ellos:
- Consumo de suministros. Un caso claro de sospecha es la existencia de contratos de suministros a nombre de una persona distinta del propietario, sin que existan ingresos de alquiler declarados.
- Ingresos bancarios recurrentes. Si cobras rentas no declaradas mediante ingresos bancarios recurrentes, es muy probable que levantes las sospechas de Hacienda.
- Declaración del alquiler por parte de un inquilino. Aunque este supuesto no es tan frecuente en caso de alquiler entre familiares, la declaración del alquiler por parte del inquilino para obtener ventajas fiscales despertará alarmas si el propietario no declara estos ingresos.
- Cruce de datos con otras administraciones. Las distintas instituciones autonómicas y locales pueden arrojar datos que permitan deducir que tu vivienda se encuentra alquilada.
