¿Por qué el alquiler no afloja aunque caen las compraventas? ¿Por qué se tarda tanto en construir y casi no hay vivienda asequible donde se quiere vivir? Según el catedrático José García Montalvo, una pieza clave se está pasando por alto: el propietario votante que no quiere más obra nueva cerca por miedo a que su casa pierda valor. El diagnóstico llega en plena resaca por un desahucio que ha sacudido a la opinión pública y en un año con urnas de por medio. Y se suma a otra realidad que aprieta: España mantiene uno de los parques de vivienda social en alquiler más bajos del mundo desarrollado, lo que desplaza a colectivos enteros al mercado a precio de mercado. El resultado afecta de lleno al lector: más gasto en vivienda, menos opciones para mudarse por trabajo y un acceso cada vez más difícil sin ayuda familiar.
El freno invisible: el propietario votante
En las grandes ciudades del mundo se repite el patrón: quien ya es dueño se resiste a que se levanten más edificios en su barrio. García Montalvo cita evidencia reciente en Estados Unidos que vincula la menor producción de vivienda con decisiones políticas más cercanas al propietario votante. La escena es conocida: se reconoce que los jóvenes no pueden emanciparse, pero se rechaza el bloque de al lado y, a la vez, se celebra que la casa propia vale el triple. Este "veto" social y político choca con una necesidad básica: aumentar la oferta a un ritmo sostenido allí donde más se demanda. Y coloca a alcaldías y comunidades ante un dilema electoral que, según el economista, se está resolviendo, demasiadas veces, en contra de construir más.
Impacto directo en tu bolsillo
Cuando no se permite sumar oferta donde hace falta, los precios aguantan e incluso suben aunque caigan las operaciones. Es lo que se observa: menos compradores capaces de llegar, pero los que llegan pagan muy alto. Ese bloqueo termina encareciendo el alquiler, empujando a hogares que ya destinan más del 40% de su renta a la vivienda -umbral de sobresfuerzo según Eurostat- y forzando a muchos a quedarse donde están, aunque haya oportunidades laborales en otra ciudad.
España, a la cola en vivienda social
El país opera con un parque social en alquiler muy reducido. Según García Montalvo, ronda el 2% frente a una media del 9% en la UE. Con ese nivel, se genera un atasco automático: miles de hogares con sobresfuerzo no tienen alternativa pública y se ven abocados al mercado libre. Si se hubiera protegido y mantenido la vivienda de protección a lo largo de décadas, se contaría hoy -apunta- con millones de unidades acumuladas; sin embargo, la descalificación y las ventas han ido vaciando el parque. El ejemplo de Viena planea sobre el debate: allí se ha preservado el control público de las unidades financiadas con dinero público durante generaciones.
Lo público sin reglas estables no funciona
Para que un parque social sirva de red de seguridad, no se debería descalificar con el tiempo, se tendrían que fijar criterios públicos claros y se necesitaría estabilidad política. En España, cada cambio de gobierno suele traer un giro de timón en vivienda, y así es difícil acumular resultados. El País Vasco o la propia Viena ilustran el valor de mantener el rumbo durante años.
Año electoral: la vivienda como factor decisivo
La vivienda ya pesa en las urnas en otras latitudes y, según el catedrático, será determinante en España. El descontento no se explica solo por indicadores macro. Se está extendiendo una "depresión emocional" ligada al coste de la vida, y la vivienda es el gran factor. Incluso con crecimiento y empleo, si el alquiler o la hipoteca se comen la mitad del salario, la sensación de ir a peor se impone. Ese malestar, advierte, alimenta respuestas políticas que capitalizan el enfado.
Sin pacto de Estado, soluciones parciales
García Montalvo ve improbable un gran acuerdo nacional a corto plazo. Y sin ese marco, será más difícil corregir el déficit acumulado. Aun así, se podrían activar cambios de gestión y de procedimiento que no requieren reescribir la Constitución ni vaciar competencias locales, pero sí coordinación y constancia.
Qué se debería activar ya para aumentar la oferta
La diagnosis es clara: hay menos viviendas de las necesarias donde más se demandan. La horquilla del déficit ya se sitúa entre 750.000 y un millón de unidades, según cifras que el economista atribuye al Banco de España en la parte alta. No se sacan de la chistera: construir lleva tiempo, por lo que se impone comprimir plazos y ganar escala. Ahí entran medidas de gestión y de proceso que podrían liberar cuellos de botella sin esperar a grandes reformas estructurales.
Medidas operativas con efecto acelerador
Antes de entrar en listas, conviene recordar que no se trata de inventar la rueda, sino de aplicar lo que ya funciona en otros sitios y eliminar trabas innecesarias. Las siguientes palancas, mencionadas por García Montalvo, apuntan en esa dirección.
- Industrializar la construcción para acortar obras y reducir costes.
- Simplificar planes urbanísticos y licencias, y usar IA en las comprobaciones legales para resolver expedientes más rápido.
- Coordinar de forma efectiva ayuntamientos y comunidades, evitando bloqueos competenciales.
- Blindar que la vivienda financiada con dinero público mantenga condiciones públicas y no se descalifique.
- Activar compras públicas selectivas de vivienda existente y facilitar su rehabilitación con normativa de emergencia cuando proceda.
Colaboración público-privada: números que cuadren
El sector público por sí solo no levantará millones de viviendas asequibles. Y el privado no entrará en alquiler a precios moderados si la cuenta no sale. Se necesitarían compensaciones explícitas que aseguren una rentabilidad razonable, no excesiva, para movilizar inversión a largo plazo. El ICO, apunta el economista, trabaja con una línea que va en esa dirección, orientada a hacer viables proyectos de alquiler asequible. Alternativamente, se pueden realizar compras de carteras para ampliar el parque social, siempre que se agilicen las rehabilitaciones y no se eternicen por trabas municipales.
Asignación que priorice a los últimos de la cola
En el mercado libre, la vivienda se asigna por capacidad de pago: primero llega quien más gana; los últimos suelen ser jóvenes, familias monoparentales e inmigrantes. Un parque gestionado con criterios públicos permite invertir ese orden y asegurar precios y perfiles objetivo. Esa es precisamente la función de lo público en un mercado tensionado.
Productividad, pobreza y una paradoja generacional
La vivienda cara no solo drena el salario. También frena la productividad: hay trabajadores que rechazan empleos en ciudades más dinámicas porque no pueden costear el alquiler. En Estados Unidos se ha estimado un impacto relevante del encarecimiento en urbes como San Francisco o Nueva York; el efecto, trasladado a España, sería igualmente preocupante. Además, cuando la vivienda se lleva el 50%-70% de la renta, el hogar roza el umbral de la pobreza. En paralelo, emerge una paradoja: después de años cayendo, la proporción de jóvenes propietarios sube, no por mejores salarios, sino por donaciones y ayudas familiares adelantadas a la herencia, lo que abre una brecha entre quienes reciben apoyo y quienes no.
Prioridad: acortar tiempos y sostener políticas
No habrá soluciones en dos días, pero sí hay margen para reducir los tiempos de tramitación y obra si se prioriza el problema. Con una estrategia estable y ejecutiva, más oferta donde hace falta y un parque público que no se diluya con el tiempo, se aliviaría la presión sobre precios y se mejoraría la movilidad laboral. El reto es político y de gestión, pero también urgente para miles de hogares que hoy pagan demasiado por un techo.
Artículo visto en (elmundo.es) José García Montalvo: "El propietario votante no quiere que se construya más para que su vivienda no pierda valor"
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