Los gigantes inmobiliarios europeos coinciden: “La demanda de vivienda asequible es infinita”

Varios de los pesos pesados del mercado inmobiliario europeo han defendido durante la feria The District la necesidad de apostar por la vivienda asequible en un momento de crisis de oferta generalizada en el Viejo Continente. Con un déficit residencial que crece a un ritmo de medio millón de unidades al año, el segmento asequible se postula como el protagonista indiscutible del mercado. Sin embargo, y aunque el sector muestra su interés por invertir, pide luchar contra los obstáculos que frenan su desarrollo, como los impuestos, la lentitud de la Administración a la hora de conceder licencias o la incertidumbre regulatoria.

Sigue a idealista/news en el canal de Whatsapp

Durante la mesa redonda European Residential: Cycle and Opportunity, Javier Kindelán, exvicepresidente de CBRE y socio del área de ‘real estate’ de PwC, ha explicado que la demanda en Europa podría alcanzar este año los dos millones de viviendas, mientras que se producen alrededor de 1,5-1,6 millones de euros, un dato que confirma el enorme desequilibrio que arrastra el mercado residencial. “Hay una crisis de oferta”, ha asegurado el socio de PwC.

Este escenario está provocando que haya un gran volumen de capital interesado en invertir en vivienda, sobre todo en los mercados del sur de Europa (España, Italia y Portugal), dado el crecimiento demográfico que están registrando esos países y la previsión de que la demanda de vivienda vaya a más, sobre todo a precios asequibles. “La demanda de vivienda asequible es infinita”, ha puntualizado el socio de PwC, quien ha defendido la inversión institucional en este segmento al ser una propuesta con fundamentales y un riesgo bajo. 

Una oportunidad con letra pequeña

La apuesta por la vivienda asequible es un sentir general entre los principales ‘players’ inmobiliarios del sur de Europa, que ven la falta de oferta como una gran oportunidad para invertir, aunque con ciertas condiciones. Afirman que factores como los elevados impuestos, la incertidumbre regulatoria o la lentitud de las Administraciones a la hora de conceder licencias están impidiendo que entre más capital en este segmento residencial y se desarrollen más viviendas asequibles. Y ven necesario que se impulsen los grandes proyectos para ganar escala y mejorar la rentabilidad. 

La certidumbre jurídica es uno de los obstáculos más mencionados. “La regulación en sí no es el problema. Si la regulación es estable, podemos trabajar con ella. El problema es la incertidumbre. En Portugal ha habido tradición de cambiar las reglas constantemente. De repente tienes una ley de alquiler que funciona y entra capital en ‘build to rent’, pero llega el siguiente gobierno y la cambia. Eso es el verdadero peligro”, ha argumentado Gonçalo Cadete, CEO de Solyd Property Developers, una de las principales promotoras actualmente en el mercado luso. 

Otro de los frenos para impulsar la inversión y el desarrollo en viviendas para las familias con ingresos medios y bajos es la poca escalabilidad de los proyectos, sobre todo teniendo en cuenta que muchos mercados establecen límites a las rentas. “No puedes tener solo un proyecto de vivienda asequible con todas las exigencias de topes de alquiler y aun así ganar dinero. Lo que necesitas son áreas más grandes que puedas desarrollar de forma eficiente, con técnicas de construcción estandarizadas. Eso requiere, desde el punto de vista legislativo, una normativa que permita utilizar las mismas técnicas constructivas en todo un país”, ha alertado Harm Janssen van Leeuwen, CEO de BPD Europe, una de las principales promotoras en Alemania y Países Bajos y que está llevando a cabo proyectos de vivienda asequible. “Lo que hacemos es intentar que los proyectos sean lo más grandes posible para poder ser eficientes en planificación e incorporar diferentes tipologías residenciales que generen rentabilidad y permitan financiar la vivienda asequible”, ha defendido. 

En este sentido, el CEO de Solyd Property Developers ha añadido que “la gran pregunta es cómo se puede desarrollar a escala atendiendo a la: construir proyectos grandes que sean económicamente viables y que ofrezcan rentabilidades institucionales es ahora la clave”. 

Durante la mesa redonda, los ponentes dirigieron varios mensajes a las administraciones públicas. Por ejemplo, Keyvan Tabatabai, Transaction Manager de Immogroup, que opera en Italia, destacó que existe “una carencia real en la preparación del suelo, el planeamiento urbanístico y los permisos”. Un problema que es generalizado en Europa y que también mencionó Javier Kindelán. 

“Hay que resolver esta gran crisis de oferta, por lo que necesitamos acelerar la velocidad a la que podemos producir viviendas nuevas y con el foco en la vivienda asequible. Es un problema común en todos los mercados europeos y hay que gestionarlo acelerando la transformación de activos, con licencias más rápidas y poniendo suelo a trabajar desde el punto de vista urbanístico. También hay otras soluciones que pueden venir de reducir la carga administrativa y burocrática o de incentivos fiscales”, ha fundamentado el socio de inmobiliario de PwC.

Durante su intervención, también ha puesto sobre la mesa otra de las reivindicaciones más frecuentes que viene haciendo el sector: la necesidad de bajar impuestos para abaratar las viviendas. “En España, la presión fiscal sobre el precio total de una vivienda está entre el 30% y el 40% entre impuestos directos e indirectos. Los gobiernos tienen, por tanto, una palanca clara para hacer la vivienda más asequible si quieren. El desafío es cómo encontrar esquemas que reduzcan la presión fiscal en la vivienda asequible para incentivar tanto a promotores como a compradores”, ha insistido Javier Kindelán. 

En esta línea, Harm Janssen van Leeuwen ha defendido que el régimen fiscal tiene que ser “suficientemente atractivo” para impulsar la inversión y el desarrollo de producto residencial asequible. Y ha puesto el ejemplo concreto de Países Bajos, donde el Gobierno limitó los precios del alquiler, lo que fue positivo para las personas de renta media que buscaban una vivienda, pero “olvidó que tiene que seguir siendo suficientemente atractivo para invertir en vivienda en alquiler. Nosotros tuvimos la suerte de tener suelo propio y poder diferir los beneficios. Pero, si quieres atraer capital institucional con libre elección entre clases de activos y países, el sistema fiscal tiene que ser lo bastante favorable para que elijan la vivienda asequible”, ha detallado el CEO de BPD Europe.

Gonçalo Cadete, por su parte, ha mencionado la necesidad de acelerar el desarrollo de suelo y ha aseverado que, en Portugal, “muy pronto vamos a tener escasez de suelo, y más en vivienda asequible”. Por eso, el CEO de Solyd Property Developers ha pedido que “las normativas urbanísticas sean, si no más fáciles, al menos más rápidas en los ciclos de aprobación”, para agilizar unos procesos que califica como lentos. 

Otra de las peticiones, además de la certeza regulatoria, ha sido la de limitar la retroactividad de los reguladores en la aplicación de nuevas leyes y facilitar los desahucios de inquilinos morosos, como ha reclamado Keyvan Tabatabai. “Básicamente, tener certeza sobre cuál será el resultado regulatorio que apoye nuestro desarrollo para atender las necesidades más urgentes en materia de vivienda”, ha señalado el responsable de transacciones de Inmogroup. 

Pese a todos estos frenos, los ponentes han reconocido su intención de invertir más en vivienda asequible que en otros sectores como oficinas o logística, ya que tiene menores riesgos. “Aunque tienes que aceptar que los márgenes serán menores que en otras clases de activos, la ventaja es que invertir en vivienda asequible es que es un negocio de bajo riesgo porque la demanda es enorme”, ha comentado el CEO de BPD Europe.

Lo mismo ha sostenido Javier Kindelán, que ha concluido que “los inversores quieren estar en este mercado porque probablemente va a ser uno de los activos de mejor comportamiento. Desde una perspectiva institucional, es la mejor propuesta de inversión ajustada al riesgo. Los inversores no solo buscan desarrollo, sino también activos que generen rentas y mercados donde puedan crecer. Creo que vamos a seguir viendo un buen ciclo los próximos años y que la oportunidad en este sector es enorme”.