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Cómo está el alquiler vacacional regulado en las CCAA y principales ciudades en 2018

Autor: Redacción

Desde la modificación del Gobierno de la Ley de Arrendamientos Urbanos en junio de 2013, que dejó fuera a las viviendas dedicadas al alquiler vacacional, las Comunidades Autónomas tratan de establecer nuevas normativas para legislar un mercado incipiente que busca salir de la ‘alegalidad’. La mayoría de las Comunidades Autónomas han aprobado sus propias normativas.

Cómo está el mercado vacacional en las CCAA

Andalucía

Desde 2016 el decreto que regula las viviendas turísticas exige que se registren en el Registro de Turismo de Andalucía.

Todas las estancias deben tener ventilación directa al exterior o patios. Además, habitaciones y salones deben contar con elementos fijos de refrigeración y/o calefacción, dependiendo de los meses en los que se alquile la vivienda. En Andalucía se permite el alquiler por habitaciones siempre que el propietario resida en la vivienda.Para resolver dudas pincha aquí.

Aragón

Desde 2015 el decreto que regula las viviendas turísticas exige que figuren en el Registro de Turismo de Aragón.

Las viviendas no se pueden alquilar más de un mes al mismo usuario y tampoco se permite el alquiler por habitaciones.

Síntesis de la normativa aquí 

Asturias

Desde 2016 el Principado de Asturias regula las viviendas vacacionales y las viviendas de uso turístico. El propietario tendrá que contratar un seguro de responsabilidad civil. Además, el alquiler por habitaciones se permite en el caso de las viviendas de uso turístico, pero no en el caso de las viviendas vacacionales. Resumen de los requisitos

Baleares

Desde 2017 el Gobierno Balear exige que las viviendas turísticas figuren en el registro insular de empresas, actividades y establecimientos turísticos.

La vivienda turística debe disponer obligatoriamente del certificado energético y ubicarse en una zona declarada apta por el Consejo Insular correspondiente. Además, no se permite el alquiler por habitaciones. Guía sobre la normativa balear.

Canarias

Desde 2015 el decreto canario exige que las viviendas vacacionales figuren en el Registro General Turístico.

Solo podrán alquilarse aquellas viviendas que no se encuentren en zona turística, urbanización turística o en urbanización mixta residencial turística. Además, no se permite el alquiler por habitaciones.

En los próximos meses el Gobierno Canario lanzará un nuevo decreto que sustituirá al de 2015.

Cantabria

Desde 2014 el Gobierno Cántabro exige que todos los Alojamientos Turísticos Extrahoteleros (entre los que se incluyen las viviendas turísticas) figuren en el Registro de Turismo de Cantabria. Las habitaciones deben contar con unas dimensiones mínimas y sistema de calefacción. Además, el propietario debe contar con un seguro de responsabilidad civil.

Castilla-La Mancha

Desde este año 2018 se regulan las viviendas de uso turístico con un decreto expresamente creado para ello. Estas viviendas no podrán usarse como residencia permanente ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico. Tampoco se permite el alquiler por habitaciones.

Castilla y León

Desde 2017 la Junta de Castilla y León regula las viviendas de uso turístico y exige que figuren en el Registro de Turismo correspondiente.

Los dormitorios deben tener ventilación directa al exterior o patios y un mínimo de 7 m2. No se permite el alquiler por habitaciones.

Resumen de los requisitos y procedimientos.

Cataluña

Desde 2012 la Generalitat regula las viviendas de uso turístico y exige que figuren en el Registro Turístico de Cataluña.

No se podrá alquilar la vivienda a un turista más de 31 días y el propietario debe recaudar la tasa turística. Además, no se permite el alquiler por habitaciones.

Para despejar dudas sobre esta normativa 

Comunidad de Madrid

Desde 2014 se regulan las viviendas de uso turístico en todo el territorio de la Comunidad de Madrid. Este decreto se ha visto envuelto en polémica ya que los tribunales han anulado algunas de sus cláusulas y el Gobierno de la Comunidad ya prepara un nuevo decreto.

Mientras llega el nuevo decreto, el actual obliga a las viviendas a contar con Internet y prohíbe el alquiler por habitaciones.

Comunidad Valenciana

Durante este 2018 la Comunidad Valenciana ha actualizado su ley que regula las viviendas turísticas. Las viviendas deben figurar en el Registro de Turismo de la Comunidad Valenciana y para ello deben contar con un informe favorable de su Ayuntamiento. Además, no se permite el alquiler por habitaciones.

Para despejar dudas sobre la normativa y el registro.

País Vasco

A lo largo del 2018 el Gobierno Vasco ha lanzado un decreto específico de viviendas de uso turístico frente a la ley de turismo que las regulaba hasta ahora.

Las viviendas deben tener una superficie mínima en relación al número de viajeros que pernoctarán en ella, además debe contar con un certificado de confirmación del Ayuntamiento correspondiente.

Para despejar dudas sobre cómo iniciar el trámite.

Extremadura

Hasta que la Junta de Extremadura lance una normativa específica para las viviendas turísticas, éstas se regulan por el decreto de 2012 relativo a apartamentos turísticos.

Se exige que las viviendas figuren en el Registro General de Empresas y Actividades Turísticas de Extremadura y no se permite el alquiler por habitaciones.

Galicia

La Xunta de Galicia regula las viviendas de uso turístico con un decreto de 2017 por el que deben figurar en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas correspondiente.

La Xunta no permite alquilar estas viviendas durante más de 30 días al mismo viajero ni el alquiler por habitaciones. Además, se exige calefacción en todas las dependencias.

La Rioja

Desde 2017 el Gobierno de La Rioja regula las viviendas de uso turístico y exige que figuren en el Registro de Proveedores de Servicios Turísticos.

No se consideran viviendas de uso turístico las que se alquiler menos de 3 meses al año en períodos mínimos de una semana, tampoco aquellas que sean domicilio habitual del propietario o donde esté empadronado. Tampoco se permite el alquiler por habitaciones.

Navarra

El Gobierno de Navarra regula las viviendas turísticas con un decreto foral de 2011 y exige que figuren en el Registro de Turismo de Navarra.

Para poder registrarlas las viviendas deben tener una superficie útil mínima de 90 m2 y contar con un acceso independiente.

Región de Murcia

El Gobierno de la Región de Murcia está preparando un nuevo decreto, mientras tanto las viviendas turísticas se regulan por un decreto de 2011 que exige que figuren en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Región de Murcia.

Para conocer los requisitos de la normativa actual

Cómo está el alquiler vacacional en las principales ciudades españolas

Madrid

El Ayuntamiento está preparando un Plan Especial de Alojamientos Turísticos con el objetivo de que a los propietarios que alquilen su piso más de 90 días al año se les exija una licencia urbanística que irá ligada a una serie de requisitos, los mismos que rigen para los negocios de hospedaje, al considerarse por el Ayuntamiento una actividad económica. Se exigirá entre los requisitos, que los alojamientos turísticos ubicados en el distrito centro y los barrios aledaños tengan un acceso independiente desde la calle. El Plan Especial de Alojamientos Turísticos prevé aprobarse definitivamente en Pleno a final de año. 

Mientras se redacta y aprueba el Plan Especial, la Junta de Gobierno aprobó en enero de 2018 una moratoria para suspender por un año, con posibilidad de prórroga a otro más la concesión de licencias, hasta que se puedan otorgar de nuevo en determinados distritos de la capital: en el distrito Centro, para toda clase de hospedaje, y en Palos de Moguer, Recoletos, Goya, Trafalgar y Argüelles para viviendas de uso turístico. La moratoria en la concesión de licencias no afectaría a los propietarios que quieran alquilar las viviendas que constituyen su residencia permanente por menos de 90 días.

Actualmente se está desarrollando un proyecto de nuevo decreto de viviendas de uso turístico que sustituirá al vigente desde 2014 en la Comunidad de Madrid.

Mallorca

El Consell Insular aprobó la zonificación de manera definitiva en julio de 2018, dejando la isla dividida en seis zonas: núcleos de interior vulnerables, núcleos de interior no vulnerables, núcleos de litoral saturados, núcleos de litoral no saturados, suelo rústico común y suelo rústico protegido.

Cada núcleo de población está sujeto a un diferente nivel de permisividad del alquiler turístico -unifamiliar o piso-. Esta nueva normativa no afecta a las viviendas que ya tenían una autorización de la Conselleria de Innovación, Investigación y Turismo.
La institución insular ha previsto que en algunas zonas, las consideradas como saturadas, haya ciertas restricciones, ya que solo se podrá alquilar la vivienda habitual 60 días al año -no pueden ser los 60 días en temporada alta- en este caso, solo sería posible en julio o en agosto. Además, por ahora solo se podrán dar de alta 20.000 plazas de las 30.000 disponibles para el alquiler vacacional. El resto se otorgará cuando el PIAT (Plan de Intervención en Ámbitos Turísticos de Mallorca) se apruebe de forma definitiva, previsto para dentro de un máximo de dos años.

Palma 

Desde julio de 2018 los propietarios de un piso o apartamento situado en Palma no pueden alquilar su vivienda a turistas; se prohíbe definitivamente los pisos turísticos en toda la ciudad. 

Solo se permite el arrendamiento a viajeros en las viviendas unifamiliares —casas aisladas o chalés— excepto los situados en suelo rústico protegido, en el entorno del aeropuerto y en áreas de uso no residencial como los polígonos industriales.

Barcelona

El 6 de marzo de 2017, entró en vigor el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (Peuat). Este establece cuatro zonas en la ciudad. En la zona 1, que abarca gran parte del casco histórico (el distrito de Ciutat Vella, la mayoría del territorio de L’Eixample, la Vila de Gràcia y los barrios litorales de Sant Martí), no se dan nuevas licencias y todos aquellos pisos que cesen su actividad no serían repuestos. En la zona 2, solo se otorga si otro proyecto cesa previamente, y las zonas 3 y 4, en el extrarradio, crecerán con límites.

San Sebastián

El 27 de marzo de 2018 entró en vigor la Ordenanza reguladora del uso urbanístico de vivienda turística y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico.

La Ordenanza hace una división de la ciudad en tres zonas diferenciadas. La zona A -saturada-, que abarca la Parte Vieja y donde no se concederán más licencias; zona B -alta demanda-, que comprende el Ensanche oriental de la Parte Vieja, Centro, Gros y Amara hasta Pío XII, parte de Egia y del Antiguo, donde los pisos turísticos deberán estar en primera planta, con usos no residenciales iguales o inferiores a 250 metros cuadrados, además de un piso turístico en plantas altas por cada seis alturas; y la zona C, que se refiere al resto de la ciudad, donde se flexibilizan las condiciones hasta los 350 metros cuadrados de usos no residenciales y dos pisos turísticos por cada seis plantas en altura. 

Entre otros, la ordenanza establece y limita el número de pisos por edificio, pone condiciones de habitabilidad, de ocupación de la vivienda, de metros cuadrados mínimos..

Solo pueden ser viviendas de uso turístico las plantas bajas o primeras de los inmuebles, salvo que tengan acceso independiente a la calle.

Bilbao

El Ayuntamiento de Bilbao aprobó en enero de 2018 la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que afecta a la regulación del uso de los alojamientos turísticos; se estableció la medida de limitar los pisos turísticos a las primeras plantas de los edificios o en los bajos, salvo que tengan acceso independiente a la calle; prohibiéndose nuevas viviendas turísticas en algunas zonas de la ciudad. También se incluyen otros obstáculos, como la exigencia de oferta máxima de tres habitaciones por vivienda.

En los barrios adscritos al ámbito del Plan de Rehabilitación del Casco Viejo y al Plan Especial de Rehabilitación y Reforma Interior de Bilbao La Vieja, solamente está permitida la instalación de una única actividad de uso turístico en todo el edificio, bien sea vivienda turística, hotel, habitación o cualquiera de las otras tipologías reguladas por el Plan General de Ordenación Urbana.

Valencia 

Con la aprobación de la nueva Ley de Turismo y Hospitalidad en junio de 2018 -pendiente de desarrollo reglamentario- todos los propietarios que quieran inscribir sus viviendas como turísticas tendrán que obtener el permiso previo del Ayuntamiento correspondiente, lo que implica que los nuevos pisos turísticos queden limitados prácticamente solo a los bajos y las primeras plantas.

Según nos han informado en el Ayuntamiento de Valencia, en Valencia capital, en aquellos edificios donde previamente se haya autorizado la coexistencia de viviendas particulares con viviendas turísticas, estas últimas no podrán ubicarse en la misma planta o por encima de viviendas particulares (uso residencial).

Asimismo se ha aprobado la suspensión cautelar de licencias turísticas a partir del 26 de febrero de 2018, en todos los barrios de Ciutat Vella, que se mantendrá en vigor hasta que se apruebe la exposición pública del Plan Especial de Protección de Ciutat Vella, en el que se plasmarán los detalles del nuevo planeamiento y la suspensión de licencia se adaptará a lo establecido en dicho Plan.

Oviedo/Gijón

Para el registro turístico en la Consejería de Turismo es necesario obtener el permiso de cada Ayuntamiento que confirme la compatibilidad urbanística.

En ambas ciudades la normativa municipal no regula específicamente las viviendas turísticas, el PGOU alude al uso hotelero y el Ayuntamiento aplica la restricción existente para este uso a las viviendas turísticas manifestando que solo podrán ubicarse en bajos y primeras plantas. No obstante, son ya varias las sentencias que se han posicionado en contra de la interpretación del Ayuntamiento y que han dado la razón al propietario al no existir una regulación concreta.