Entrecampos, promorent, grupo lar… paso a paso las socimi van haciéndose un hueco como apuesta de inversión en el ladrillo. Y aunque hasta ahora estas compañías han recurrido a las socimi por la ventajosa fiscalidad que ostentan, lo cierto es que otras firmas preparan su salto al parqué con objetivos y planes más ambiciosos. Aquí encaja altius socimi, una sociedad que quiere alcanzar los 250 millones de capitalización en los próximos tres años. La estrategia pasa por encontrar antes al inquilino que el inmueble y lograr la gestión más eficiente, lo que les permite mejorar entre un 15-20% la rentabilidad de los activos
El vaso de las socimi se va llenando poco a poco. Un goteo que se ha acelerado en el inicio del nuevo año con la suma de las de grupo lar, azora o la del fondo tree inversiones. Todas estas firmas, al igual que entrecampos o promorent que ya están cotizando, se han dejado seducir por las jugosas ventajas fiscales que ofrecen este tipo de sociedades
Y aunque previsiblemente estas compañías no serán las últimas que se apunten a la lista de las socimi, lo cierto es que hasta ahora todas ellas tienen la misma carta de presentación: empresas inmobiliarias con reconocida trayectoria y una estructura consolidada que deciden agrupar determinados activos (viviendas, locales comerciales, suelos…) en este vehículo y sacarlo a bolsa para que los inversores puedan entrar en el capital. Con ello, las compañías consiguen que esos activos tengan una serie de beneficios fiscales
Sin embargo, no todas las socimi están llamadas a seguir el mismo camino que las citadas anteriormente. Altius socimi va a la inversa , Ya que aboga por el management de este tipo de firmas. Esta sociedad, constituida por un arquitecto y un ingeniero industrial con dilatada experiencia en la gestión y el desarrollo de proyectos en la construcción, ha trazado en menos de un año un plan de negocio de su socimi basado en las atractivas rentabilidades que pueden ofrecer los inmuebles que formen parte del patrimonio
“Lo que hacemos es mostrar a inversores nuestra estrategia de rentabilidades que varía en función de los activos que vayamos a adquirir. Inicialmente queremos apostar por inmuebles comerciales y en un segundo nivel por hoteles”, explica Ciro Fernández Martín-forero. Aunque este vehículo aún no ha comprado los activos, sí que tiene localizados algunos por valor de 20 millones de euros
La inversión en vivienda queda totalmente fuera del espectro de esta socimi. “Creemos que el mercado de la vivienda todavía no ha tocado suelo”, expone el responsable de la sociedad. Incluso así, considera en que la competencia en el arrendamiento de viviendas es altísima con mucho propietario no profesional que simplemente alquila para obtener una renta mensual y ahí “no puedes competir”. Además, recuerda que el alquiler residencial está muy atomizado y que varía en función de las circunstancias de cada inquilino
Maximizar la rentabilidad
No obstante, la inversión en inmuebles comerciales también debe de cumplir una serie de requisitos para poder maximizar la rentabilidad. En concreto, abogan por locales de más de 400 m2 con instalaciones de consideración y con contratos de arrendamiento de obligado cumplimiento durante un plazo de entre 5 y 10 años. “Todo esto nos permite eliminar costes de comercialización”, sentencia
El objetivo es que estos inmuebles sean arrendados por firmas con planes de expansión de apertura de nuevas tiendas, lo que garantiza la ocupación. “Ya hemos firmado compromisos de alquiler con varias de estas compañías”, asevera Fernández. “Entrar en las fases tempranas de la inversión nos permite movernos en rentabilidades de entre el 10-12% frente al 6% tradicional que se podría obtener por el arrendamiento de un local”, apunta
Un planteamiento que, según altius socimi, les permite mejorar entre un 15-20% la rentabilidad de los activos en comparación si estos formasen parte de una sociedad limitada inmobiliaria tradicional. “Aportamos un valor añadido y este incremento de las rentabilidades van a favorecer a los accionistas de la socimi porque les otorgaremos unos beneficios netos mayores”, vaticina
De momento, el vehículo ha logrado unos compromisos de inversión de entre 8-10 millones de euros, que superan los requisitos mínimos de capital pero consideran que no les otorga la “estabilidad suficiente” como para salir al mercado. Fernández afirma que pretenden desarrollar su estrategia de crecimiento “potente” para que su capitalización alcance dentro de tres años los 250 millones
Ahora altius socimi se encuentra en fase de presentación ante family offices y fondos que están apostando de alguna manera por el negocio inmobiliario. Para ello cuentan con el apoyo de grandes firmas de consultoria que les aportan “know how”
Desde la empresa destacan que el proyecto entraña mayor complejidad pero insisten en que esta socimi no es una mera operación fiscal. “Aportamos una mayor rentabilidad a través de una estrategia elaborada en la que, además, desarrollamos el rescate de rentabilidades en la sombra porque se puede mejorar la eficiencia de los inmuebles. El siguiente escalón de estos dos emprendedores es cerrar una inversión de capital de entre 20-50 millones de euros
Otra de las cuestiones que les diferencia respecto al resto es que las socimi que están ahora cotizando tienen una estructura societaria cerrada pese a tener un capital libre en bolsa. En este sentido, altius socimi tiene previsto realizar todos los años una ampliación de capital para que nuevos accionistas puedan incorporarse al capital. Esas nuevas inyecciones de dinero se destinarán a la inversión de nuevos inmuebles
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