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Dinamarca, un país donde el 20% de la vivienda es pública, reforma la ley de alquiler

Copenhage / Gtres
Copenhage / Gtres
Autor: Redacción

Desde que en junio pasado los socialdemócratas daneses subieron al poder para encabezar un gobierno en minoría, una de las prioridades del ministro de Vivienda, Kaare Dybvad, ha sido impulsar una reforma legal para acabar con una polémica práctica, que ha disparado los precios de los alquileres en las grandes ciudades.

El origen del problema es una modificación de la ley de vivienda introducida en 1996, que permite a un arrendador subir el precio del alquiler, después del cambio de inquilino y de haber realizado mejoras “sustanciales” en el inmueble, de acuerdo con el nuevo valor de la vivienda. Esas mejoras implican un gasto mínimo, actualizado cada año y que en 2019 era de 259.699 coronas danesas (casi 35.000 euros).

El propósito era estimular la modernización del parque de viviendas privado y mejorar el estándar de los apartamentos, pensando fundamentalmente en las viviendas construidas antes de 1992 en las grandes ciudades, muchas de las cuales carecían por ejemplo de baño propio. El alquiler en esas viviendas antiguas está regulado por las autoridades municipales, que fijan una renta basada en los costes de mantenimiento.

La ley establecía que el nuevo alquiler no podía exceder “de forma significativa” el valor de lo alquilado, fijando un margen estimado máximo de hasta el 10 % con respecto a los alquileres normales en la misma zona donde se encuentra el inmueble. 

Ese modificación legal, plasmada en el párrafo 2 del artículo 5º de la ley de vivienda, ha sido usada en los últimos años por grupos inversores para comprar inmuebles, reformarlos y volverlos a alquilar en poco tiempo a un precio superior, lo que a su vez repercute en el nivel de los alquileres de las viviendas de la zona.

Según datos oficiales, unos 57.000 arrendamientos (el 75 % localizados en las cuatro principales ciudades: Copenhague-Frederiksberg, Aarhus, Odense y Aalborg) han sido alquilados de acuerdo con ese párrafo, con una renta media un 81 % superior a la de viviendas antiguas que no han sufrido reformas; y otras 74.600 viviendas son susceptibles de acogerse a lo que fue bautizado hace tiempo por los medios daneses como “el párrafo Blackstone”.

Los socialdemócratas gobiernan Dinamarca con algo menos del 26%, gracias al apoyo de otros cuatro partidos de izquierda y centro que le garantizan la mayoría. Tras meses de negociaciones, la reforma legal parecía inviable tras la negativa de los social liberales, pero el apoyo a última hora del ultraderechista Partido Popular Danés permitió sacar adelante un acuerdo, que se espera entre en vigor el próximo 1 de julio.

“Hoy es un buen día para los inquilinos y un mal día para los especuladores a corto plazo”, dijo Kaare Dybvad el pasado 31 de enero, cuando presentó un texto con cinco iniciativas concretas.

La nueva ley fija un período de “cuarentena” de cinco años (lejos de los diez propuestos en la reforma inicial) para los arrendadores desde la compra y posterior renovación de la vivienda, de modo que en ese período no puedan exigir un aumento del alquiler basándose en el artículo 5. 

Ese período no rige en el caso de que se haya mejorado la calificación energética de la vivienda en al menos tres niveles o se hayan realizado mejoras energéticas por al menos 3.000 coronas (402 euros) por metro cuadrado.

Como freno para los alquileres se elimina el margen estimativo del 10% con respecto al valor de lo alquilado, de modo que la renta no pueda exceder el valor real de este.

La reforma legal refuerza además las denominadas juntas de alquileres para mejorar la posición de los inquilinos en las disputas con los arrendadores: estos ya no podrán ofrecerles dinero a cambio de mudarse o cancelar el contrato y se creará un registro de alquileres para que haya más claridad respecto a los niveles reales de las rentas. Será obligatorio también que las mejoras introducidas por los arrendadores sean comprobadas por una inspección y se triplican las tasas a pagar por los arrendadores cuando la demanda de un inquilino sea estimada.

Uno de los puntos más problemáticos de la nueva ley es su posible efecto sobre las cooperativas de viviendas, muy populares en Dinamarca (sobre todo en las grandes ciudades) desde la década de 1970 y vinculadas al cooperativismo arraigado en este país nórdico durante más de un siglo.

Del total de casi 2,9 millones de viviendas que hay en Dinamarca, las cooperativas (andelsboligforeninger) representan el 7%, frente al algo menos del 50 % que supone la vivienda en propiedad y el 41 % de alquileres (la mitad de ellos, vivienda pública). Esa proporción sube considerablemente en las principales ciudades, sobre todo en Copenhague, donde las cooperativas suponen cerca del 33 % del total de viviendas.

Según cálculos oficiales, el 40% de las cooperativas de viviendas están valoradas por un tasador de la propiedad, que hace su estimación de acuerdo con el valor de la propiedad como si se tratase de una vivienda de alquiler, es decir, su valor real de mercado; mientras que el resto usa la estimación oficial, más conservadora y que se realiza cada varios años.

Para evitar que las nuevas iniciativas legales puedan tener consecuencias negativas sobre el valor de esas viviendas se permitirá mantener de forma indefinida las valoraciones hechas por tasadores antes de la entrada en vigor de la ley. Además, la cuarentena de cinco años para acogerse al artículo 5º no afectará a las cooperativas que decidan disolverse y transformarse en viviendas de alquiler, una decisión que deben apoyar cuatro quintas partes de los socios, para contrarrestar las hipotéticas presiones de grupos de inversores.

Pero esas medidas han sido recibidas con escepticismo por el sector bancario y los agentes inmobiliarios.

La Asociación de Agentes Inmobiliarios Daneses ha recordado que la tasación toma como referencia los precios de las viviendas en alquiler de la zona y si estos bajan, también lo hará el valor de la cooperativa, independientemente de que se pueda mantener la tasación anterior.

“Antes la cooperativa valía esto, ya no lo vale, pero entonces jugamos a que aún lo sigue valiendo. ¿Quién va a comprar? ¿Puedes hacer que la gente pague más por algo de lo que realmente vale? Eso depende de que la gente pueda conseguir un préstamo, puede ser difícil que el banco lo acepte”, declaraba hace unos días Thomas le Dous, portavoz de esa asociación.

De hecho, los tres principales bancos daneses (Danske Bank, Nordea y Jyske Bank) ya han comunicado que el acuerdo supondrá que a partir de ahora valorarán a la baja las cooperativas a la hora de conceder créditos y prevén una caída de entre el 10 y el 20 % del valor para muchas.

Los efectos ya se han dejado notar. “Politiken”, el principal diario danés, recogía hace unas semanas el caso de un complejo con 31 apartamentos en alquiler en Rungsted (al norte de la capital), propiedad de un fondo de pensiones. El fondo había informado hace meses a los inquilinos de una oferta de compra por un grupo inversor, y para poder igualarla, estos decidieron constituirse en cooperativa de viviendas y solicitaron un préstamo a un banco. Pero nunca llegó a materializarse: el acuerdo político para la reforma legal fue difundido antes de que se firmase el préstamo y el banco se echó atrás ante el temor de que bajase el precio de la propiedad.

La reforma legal recoge, no obstante, la posibilidad de volver a tratar el caso de las cooperativas de vivienda si surgiesen consecuencias “imprevistas” como consecuencia de su implementación.

Parque de vivienda pública

De acuerdo con cifras oficiales, en Dinamarca hay más de medio millón de viviendas públicas (almene boliger), que suponen aproximadamente un 20% del total.

La vivienda pública en este país nórdico es en régimen de alquiler, además del pago de un deposito equivalente al 2 % del precio de adquisición de la propiedad total, recuperable en caso de mudarse a otra vivienda.

Existen tres tipos de vivienda pública: familiares, para jóvenes y para ancianos. Pero todas son propiedad de un organismo de vivienda social, cuyo objetivo es proporcionar vivienda adecuada para todo el que lo necesite a precio razonable.

Aunque no hay limitaciones de renta para acceder a este tipo de vivienda, la mayoría de sus residentes pertenecen a la parte de la población con ingresos inferiores a la media, según un estudio de la Comisión de vivienda del Parlamento danés.

La mayor parte de la vivienda pública danesa se construyó entre la década de 1950 y finales de 1980, en especial en la región de Copenhague. Desde 1990 se han construido menos de 100.000 viviendas de ese tipo en Dinamarca, aunque el porcentaje respecto al parque total se ha incrementado ligeramente, de alrededor del 15 % en 1986 al 20 % actual.

Las viviendas construidas en los últimos años son sin embargo mayores: la mayoría tienen 60 metros cuadrados o más.

Más del 22% de la población de la región de la capital vive en una vivienda de este tipo, un porcentaje que baja al 15 % en las restantes cuatro regiones en que se divide administrativamente el país.

El precio del alquiler, que se fije anualmente, supone el 2,8 % del precio total de adquisición, que resulta de sumar el precio del suelo, costes de construcción, intereses, etc.; gastos comunes aparte.

La financiación se realiza a través de una aportación de capital base municipal, que constituye el 10% del precio de adquisición; el depósito de los residentes y un préstamo, avalado por el Estado, que financia el 88 % restante.

Según el citado estudio, hay variaciones significativas en los precios de los alquileres: el 60% paga menos de 5.000 coronas (669 euros) al mes; el resto supera esa cifra.

Se estima que alrededor de la mitad de los residentes en pisos de vivienda pública recibe una ayuda de las autoridades para pagar el alquiler.