"Si el estado busca dinero, podría vender sus inmuebles públicos y quedarse de alquiler"

Edward farrelly, director de research de cb richard ellis, cree que todos los activos inmobiliarios son vendibles. “Hay países europeos que venden todo, guarderías u hospitales para sacar liquidez”, asegura en una entrevista para idealista news, donde analiza el sector inmobiliario español y propone algunas medidas para salir de la crisis

Reconoce que, en la actualidad, hay mucha menos actividad en el mercado inmobiliario español pero aún así no ve problemas para que el estado vendiera sus inmuebles, como cárceles o ministerios, para obtener liquidez y residir en ellos de alquiler durante 50 años (una operación conocida como sale & lease back)

“El estado tiene liquidez pero no en la mano, sino en sus inmuebles”, asegura farrelly. ¿Y qué tipo de inversor compraría inmuebles del estado? En su opinión, depende del importe de la operación. Si es por debajo de 30 millones de euros, entonces puede ser privado, y si es por encima de 30 millones, se tratará de un inversor institucional o un fondo de inversión. “Sería una inversión garantizada porque el estado es un buen inquilino, solvente, con lo que se trataría de una operación con poco riesgo para el inversor”, añade

En los últimos años son muchas las operaciones de sale & lease back que se han llevado a cabo. Las más destacadas han sido las realizadas por entidades financieras, como santander, que construyó una ciudad financiera en boadilla del monte (Madrid) que posteriormente ha vendido y alquilado para obtener liquidez inmediata. El experto cree que seguiremos viendo más operaciones de este tipo y considera que a través de ellas hay buenas oportunidades de inversión, especialmente en el mercado de oficinas

“Antes el precio por m2 de una oficina en el paseo de la castellana (Madrid) era de 11.000 euros y ahora es de menos de 6.000 euros por m2”, asegura. Y es que en su opinión, en el sector de oficinas los precios se han ajustado un 50% en dos años y la rentabilidad ha tocado techo, no va a subir más. “Ha habido un ajuste en el precio y en las ventas, lo que hace el producto más atractivo para el inversor. Se verá una reactivación de la demanda de los inversores, como fondos de pensiones o aseguradoras, antes que una recuperación del mercado, porque para la recuperación tiene que haber más demanda por parte de inquilinos y un incremento de las rentas”, apunta

Respecto al mercado de viviendas, farrelly cree que “tardará bastante en recuperarse”. “No habrá subidas de precios a corto plazo, en todo caso a medio plazo, pero la recuperación será lenta y dependerá de la evolución de la economía y del empleo”, puntualiza. Pese a todo, pone una nota de color al asegurar que tanto el sector como la sociedad conocen cuál es la situación por la que está atravesando, “y es un avance”

Edward farrelly se sitúa al lado de los “burbujistas”, como aguirre newman o morgan stanley, al afirmar que el precio de la vivienda aún no ha tocado fondo. Sin embargo, precisa que “para algunos productos bien posicionados y donde no existe mucha oferta puede ser que sí haya tocado suelo”. Farrelly considera que en la vivienda la demanda está muy localizada, con lo que se puede evitar una sobreoferta en algunas zonas y los precios no tienen por qué bajar en esas zonas

Los pisos de alto standing y los más baratos son los que más se venden

Haciendo una retrospectiva  sobre el sector residencial, el director de research de richard ellis cree que un problema grave ha sido no tener en cuenta qué es lo que buscaba el comprador. “Tenemos muchos pisos que son iguales en las zonas altas y bajas, productos muy parecidos. Esta masificación hace que haya una bolsa, sobre todo, de casas de tramo medio del mercado (dependiendo de la zona entre 200.000 a 500.000 euros con 3 o 4 habitaciones). En cambio en la parte más alta (alto standing) y baja del mercado “es donde el producto se vende más”, asegura

En su opinión, durante el boom inmobiliario “todo el mundo quería subir un escalón, tener una casa más grande, pero después se para todo y las casas de cuatro, e incluso cinco dormitorios difícilmente tienen salida en el mercado”

¿Qué medidas propone para salir de la crisis?

Farrelly asegura que hay que bajar el precio de las casas de manera inteligente para vender y analizar detenidamente qué es lo que busca el comprador y el vendedor. “Hay que saber si el vendedor necesita liquidez urgentemente o si el comprador quiere algo barato o seguridad”, dice. Por último, piensa que la financiación es otra medida básica, es como “el lubricante del motor, sin financiación el merado no puede funcionar”