&Middot; "Si buscas casa debes mirar calidad, localización, precio y financiación"
&Middot; "Si no te aceptan ofertas de compra está claro que no estás en precio"
&Middot; "Los políticos podrían y deberían dar transparencia al precio de la vivienda"
Juan fernandez-aceytuno, director general de st-sociedad de tasación , Tiene una vista privilegiada del sector inmobiliario. Por su compañía pasan todos los años miles de valoraciones de viviendas, por lo que sabe de primera mano cuál es el punto actual de cocción del sector inmobiliario. En una entrevista con idealista news repasa la polémica de las estadísticas de precios, habla de la situación del mercado, ofrece recomendaciones para compradores y vendedores y nos cuenta los nuevos planes y proyectos de st-sociedad de tasación
Pregunta: ¿cómo veis el aluvión de datos sobre el precio de la vivienda y las críticas a las estadísticas oficiales?
Respuesta: Al contrario de lo que mucha gente cree, nuestras estadísticas no están basadas en las tasaciones inmobiliarias sino que salimos a la calle y recogemos los precios del mercado a los que aplicamos criterios rigurosos para ser tenidos en cuenta. Contamos con la colaboración de 800 tasadores que recogen los datos de todos las promociones de España ubicadas en municipios mayores de 25.000 habitantes. En el estudio quedan excluidas, además, las viviendas de protección oficial y las viviendas de segunda mano, las primeras porque se trata de inmuebles con un régimen especial, y las segundas, porque es un mercado opaco y muy poco homogéneo. Pensamos que, aunque sea costoso, ésa es la forma más rigurosa de obtener estadísticas.
P: ¿y es la tasación el mejor termómetro?
R: depende, porque una tasación debe ser prudente por principio y ante varios escenarios debe escoger el más negativo. Por ejemplo, si un piso en la calle serrano es de renta antigua, ST tiene que tasarlo teniendo en cuenta ese hecho. Y eso no es siempre valor de mercado
P: ¿y qué opinas de los otros datos? el de los portales inmobiliarios o el de escrituras?
R: En los portales inmobiliarios se ofrecen precios de oferta, que los compradores suelen inflar para después tener capacidad de negociación. Los datos de los portales son buenos para índices y tendencias, pero no para valores absolutos. Y luego hay otras fuentes, como escrituras ó notarios, pero aquí históricamente ha habido una diferencia entre lo que se escritura y lo se paga. Nosotros no entramos en el debate de cuál es mejor o peor, ya que todo el que pone datos encima de la mesa aporta algo, pero todos son distintos
P: y entonces, ¿cuál sería un buen termómetro del precio de la vivienda? ¿cómo se soluciona esto?
R: En el mercado español falta transparencia y mientras no pongamos datos fiables no vamos a solucionar el tema. La primera medida debería ser el registro público obligatorio y real de las transacciones, que no tenemos. Ése debería ser por ley el indicador real de la vivienda y entonces todo el mundo haría mejor su trabajo. Además, los compradores y vendedores tendrían una herramienta fiable. Nosotros, los tasadores, no estamos para dar estadísticas, sino que estamos para dar fe de que la garantía sobre la que concede una hipoteca realmente está valorada de una forma homogénea
P: el ministerio, que maneja datos de las tasadoras, dice que el precio de la vivienda sube en 21 provincias, ¿coincide con vuestras cifras?
R: Nosotros hemos notado un retroceso en el descenso de los precios, están bajando más lento. Nosotros percibimos que sigue bajando y no tenemos argumentos para justificar que esto se ha terminado. Por fundamentales, ni la actividad económica y ni el crédito, que son los factores que mueven el precio de la vivienda, están subiendo, por lo que no vemos tal repunte. Puede suceder que en algunas provincias con escaso stock puede haber una etapa de bull trap o falso suelo. Tenemos que estar atentos a si se estabiliza o si simplemente es un parón en la caída
P: si nos centramos en grupos de viviendas, ¿cómo veis el mercado de obra nueva contra el de usada?
R: Los precios de la vivienda nueva están afectados por el stock, especialmente en los casos de la segunda residencia. Ha habido mucha sobreoferta porque se pensó que la demanda era infinita y se pagaron suelos precios desorbitados. Hay nuevos desarrollos que van a sufrir más que las zonas consolidadas y con infraestructuras. Después, en segunda mano, primera residencia y barrio consolidado y con demanda estamos viendo prácticamente precios parados
P: ¿y si hablamos de grandes municipios contra ciudades?
R: Depende de la consolidación, pero por lo general las ciudades dormitorio está peor que ciudades principales
P: ¿tú comprarías casa ahora?
R: No hay una respuesta única para todo el mundo. Lo que recomendamos es que la gente se haga preguntas para poder obtener una respuesta a su caso particular, ya que cada compra es un mundo. Todos tenemos un trabajo diferente, un plan de vida, una salario, unos ahorros diferentes y por lo tanto no se puede concluir lo mismo para todo el mundo, ya que cada uno quedamos en una situación diferente para afrontar la compra de un inmueble. Cada uno debe decidir en función de su situación. Que suba el iva no es determinante para comprar para todos y que se acaben las desgravaciones en 2011 sólo te afecta de lleno a los sueldos altos, ya que el resto seguirán teniéndolas. Como puede verse, cada caso es un mundo y no debemos hacer un análisis para seis millones de compradores
P: ¿y por precio?
R: Pasa algo parecido. La vivienda no tiene que bajar un 15% en toda españa, ya que cada mercado es diferente. Por ejemplo, a mucha gente le da igual que en seseña haya miles de casas disponibles porque quieren en otra zona. Si pensamos que una zona va a seguir bajando de precio, está la opción del alquiler, que no es tirar el dinero. Si consigues vivir de alquiler mientras el precio de la vivienda está bajando puedes optar dentro de un tiempo a comprar una casa más barata y que vivir de alquiler sea una forma de ahorrar
P: si te decidieras por comprar casa, ¿cómo la buscarías?
R: Yo buscaría calidad, localización, precio y financiación, que son las variables a analizar para asegurarte que haces una buena compra y que después va a tener liquidez si necesito venderla. Una casa no suele ser para toda la vida y hay que pensar en una estrategia de salida. Recomendamos también valorar la opción de la autopromoción. Ahora que está bajando el precio del suelo puede ser una buena opción planificar construirte tu propia casa. Da más trabajo y no lo tienes inmediatamente, pero tienes una casa a tu medida algo más barata
P: qué te parecen medidas anunciadas por el gobierno para rehabilitación, financiación de las viviendas protegidas…
R: La rehabilitación tenía que haberse hecho hace tiempo. En Portugal se hizo y no fue suficiente. Tiene ventajas como que mueve la industria auxiliar de la vivienda, pero no tiene un gran efecto real. Y respecto a la financiación por parte del ico creo que todo lo que sea poner liquidez y dinamismo, es positivo. Pero las reformas que hacen falta son de más calado. Por otro lado, la trasparencia en precio es algo que los políticos podrían hacer y es necesario
P: ¿ves diferencia de precios entre bancos, promotores y/o particulares?
R: En los precios de los bancos hay ciertas dudas sobre los descuentos. Yo creo que es mejor fijarse en precios y no en descuentos. Pero todo el mundo debe tener claro que el proceso de comprar tiene que llevar asociado dosis de paciencia y de negociación. Hay que ver, ofertar y esperar a ver cómo respira el vendedor. Si no te aceptan ofertas está claro que no estás en precio y por mucho que digan los medios de comunicación que tiene que bajar la vivienda, ya hemos dicho que no tiene porqué bajar en todos los sitios un 15 o 20%
P: ¿en qué se equivocó el mundo de la tasación durante la burbuja?
R: En todos los sitios ha habido manzanas podridas. Pero yo me quedo con una reflexión: ¿qué habría sido del mercado si no hubiera habido tasadoras o se hubieran hecho desde otros puntos, como apis o directores de bancos?. Las sociedades de tasación han hecho de estabilizadores, ya que las buenas no ratificaban variaciones de precios mientras no estuvieran consolidadas. Es cierto que ha habido ovejas negras que fueron por delante y ahora tendrán que responder de sus tasaciones, pero a sociedad de tasación se nos acusaba de ir por detrás del mercado y de tasar bajo, lo que nos dejaba tranquilos. Las sociedades de tasación no pueden adelantar el futuro, somos notarios de la realidad, sacamos fotos de la actualidad
P: ¿y quien más fue culpable de la burbuja?
R: Todos los que participamos en el mercado: compradores, vendedores, apis, agencias de rating, ayuntamientos, banco de españa, tasadoras, bancos… todos somos culpables de alguna manera de lo ocurrido. El que compraba sobrevalorado lo hacía porque pensaba que al año siguiente lo iba a vender más alto. Nadie puede decir: "yo no he sido"
P: la crisis os habrá reducido las tasaciones, ¿cómo estáis afrontando este momento?
R: Si, ahora hacemos aproximadamente la mitad de tasaciones y sociedad de tasación ante la situación de caída de operaciones ha adoptado varias medidas. Una fue la de no despedir a nadie, por lo que tuvimos que reorientar el negocio y abrir nuevos campos. Antes todo iba a la tasación homologada por banco de españa y ahora también nos dirigimos a otros segmentos. Así, aunque seguimos dado una gran servicio a entidades financieras con nuestras tasaciones de activos inmobiliarios, hay otros mundos para tasar dentro de las empresas, como hoteles, centros comerciales, campos de golf, barcos…
P: ¿y para particulares?
R: Por un lado les damos más información y para ello hemos diseñamos productos generen confianza y trasparencia. Hemos creado stvalora donde se pueden ver precios o variaciones de valores en viviendas y también tenemos un servicio de planos acotados para dar fe de que los planos que aparecen en anuncios de venta son ciertos, algo que puede servir al comprador. Estamos llenando nuestra página de contenidos e información o incluso permitimos pedir tasaciones desde Internet con tarifas ajustadas, ya que pensamos que para el vendedor particular es importante ofrecer al comprador una valoración homologada con nuestro sello para darle confianza en el producto
Noticias relacionadas
Claves para instalar inodoros suspendidos con cisterna empotrada
Lejos de ser una moda pasajera, los inodoros se han consolidado como una elección preferente para quienes buscan un baño de diseño limpio, moderno, funcional y, sobre todo, más higiénico. Sin embargo, su aparente simplicidad esconde un sistema ingenioso que es crucial conocer antes de embarcarse en una obra. Los expertos de Cuida tu casa aseguran que una mala instalación puede derivar en fugas internas, movimientos indeseados o problemas graves a largo plazo, por lo que es recomendable con
La importancia de aumentar la edificabilidad y la densidad de vivienda en los nuevos desarrollos
Encontrar una vivienda digna y asequible en España se ha convertido en un auténtico desafío, no solo para los jóvenes que quieren independizarse, sino también para las familias y las personas mayores sin una propiedad. El primer Congreso Nacional de Vivienda reunió a los representantes de esta materia de cuatro CCAA (Madrid, Cataluña, Aragón y País Vasco) para debatir soluciones ante la crisis habitacional que vive el país. Entre las principales propuestas destacaron el aumento de la e
Gallardo, directora de Provivienda: "No es una nueva burbuja, es una crisis de vivienda más preocupante"
Hoy en día tener una vivienda en propiedad parece un sueño irrealizable para gran parte de la población, pero vivir de alquiler tampoco es accesible. De hecho, el número de personas sin hogar en España ha aumentado un 25% en los últimos 10 años, según los últimos datos del INE y que pertenecen a 2022. A finales de 2025, la cifra podría ser superior. Según Provivienda, 4 de cada 10 hogares se empobrecen al pagar el alquiler y el 60% de los hogares tienen algún problema de vivienda. Ge
El 'coliving' no es una moda, es parte del cambio
En un momento en que acceder a una vivienda se ha convertido en uno de los mayores desafíos sociales y económicos en España, surgen nuevas fórmulas que buscan dar respuesta a un problema estructural. Íñigo Torroba, CEO de Civislend, reflexiona sobre cómo el 'coliving' y la financiación colaborativa pueden ofrecer alternativas reales para un mercado residencial cada vez más tensionado. Un modelo que no pretende sustituir al sistema tradicional, sino complementarlo, impulsando proyectos m
Amigos, redes sociales y alquileres: los riesgos de alquilar por confianza
Uno de los errores más frecuentes, advierte José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), es alquilar tu casa a un amigo o familiar. Porque cuando conoces al inquilino bajas la guardia: no le pides la misma documentación ni haces las mismas comprobaciones. Por eso, los expertos recomiendan mantener la mayor independencia posible entre arrendador y arrendatario. Y anunciar un piso en redes sociales puede parecer la forma más rápida de alquilarlo, pero
60 Comentarios:
Pon tu casa de chamartín en venta y si la consigues vender, ven a contarnos el descuento que has tenido que hace, mínimo el 30%
Puerto de sta maria -21% y sigue bajando ,yo por no comprar hace 4 años me he ahorrado un dinerito y sigo esperando. Casas que pedian 88 (oshenta y osho millones) las puedes conseguir por 60, no lo valian entonces y no lo vale ahora. Y cuando escucho que yo no tengo prisa por vender, pues yo por comprar...(se produce la paradoja que esas casas las puedes conseguir en alquiler por la mitad de lo que saldria la hipoteca).
Es una opinion, cada una que haga lo que quiera a mi todas las semanas me llma una o dos inmobiliarias de las que quedan, antes no me echaban cuentas.
Jajajjaaaaj es que me parto contigo
Pero que me estas contando atontao!!!
Cuando los precios sean reales ya no me metere aqui porque no habra nadie a quien puedan engañar gañannn
Yo lo unico que quiero es que despierten los borregos para no tener que pagar yo por ellos su ignorancia
Por cierto yo cuando entre aqui hace dos meses me conformaba con que bajaran 70000euros lo que yo queria
Y eso ya lo he conseguido gañannn
Ahora quiero que bajen mas porque este sitio y otros me desperto de que las cosas estan mucho peor de lo que yo pensaba
Pd:vete a cagar!!!
Vamos a ver paciencia, si se te ocurre volver a insultarme, te tendras que atener a las consecuencias y respecto a conseguir , has conseguido llegar a dar con la cabeza en un pesebre, dices que este y otros sitios , te despertaron, ja .ja .ja (risa sarcastica) que mas quisiera el gato que lamer el plato . Salud pd ahora no tengo ganitas , pero si quieres cuando sea su momento, te lo dedico
San , otra lo siento me tomo un tiempo muerto . Salud
Y tu ¿Estas contento? No , no lo estas, ¿Porque? Pues porque no pillas a ningun desgraciadito que tenga que malvender en una buena zona y tus sueños de sacarle las tripas (para luego cascarlo aqui en plan me pongo la medalla al merito burbu con distintivo "rosa") se desvanecen . Salud pd sabes como se dice fin del burbujismo en arabe : ala se aleja la rebaja
__________________________________________________________________
Por cierto no creo ni espero que seas el verdadero merlin
Pero bueno pal que lo a escrito
Que de buti lo de los coches que se haya aumentado las ventas un 63%
Se nota que no habia money pa comprar la vivienda y ademas no se queria por los precios
Ahora todos los borregos que se han comprao el coche por que se han creido que les ivan a subir un puñao(que no)
Por que es un simple truco de ventas que bueno viene bien a la economia del consumismo
Bueno en fin que como se lo han gastao en coches ahora va a ver menos para las viviendas
De buti en mi opinion yo creop
Dice el amigo aceituno que los precios siguen bajando y yo añado lo que pasa es que lo disimulan muy bien...
Jejeje, otra vez en este foro solo intervienen todos esos ansiosos por comprar, pero a precios de risa... pues nada, seguir esperando a que cambie el ciclo! que igual se pasan otros 10 años y nada! pero quien sabe, yo de momento he encontrado lo que estaba buscando y a un precio que considero razonable, asi que he comprado y si de aqui a dos años resulta que ha bajado algo, pues mira, justo lo que me habria gastado en el alquiler de esos dos años, pero compro lo que me gusta. Suerte a todos los que de verdad buscan encontrar su casa y al que entra aqui para malmeter y decir que si compras ahora eres tonto, ojalá y no se equivoquen demasiado....
"Jejeje, otra vez en este foro solo intervienen todos esos ansiosos por comprar, pero a precios de risa... pues nada, seguir esperando a que cambie el ciclo! !
1. No quiero comprar a precios de risa. Porque precios de risa son los de ahora mismo. Incluso con las bajadas que ya se han producido, si te quieres reir entra en idealista y mira lo que piden por pisos mierdosos en cualquier parte de Madrid. Festival del humor, señores. Cuando dejen de ser precios de risa, compraré.
2. El ciclo hace dos años que cambió, y le quedan años para volver a cambiar. A los pisos les queda muuuucho por bajar simplemente porque lo único que permitía vender a esos precios era el crédito fácil y la idea de que "siempre suben". Y ninguna de esas dos cosas va a volver en mucho tiempo (si es que vuelven).
3. Suerte con las ventas, que la va a necesitar para pillar a los pocos pardillos con pasta que quedan.
Para poder comentar debes Acceder con tu cuenta