Artículo escrito por josé Luis cárpatos, analista financiero y dueño de serenitymarkets.com
Soy uno más de los muchos españoles que tienen su casa en venta. En mi caso no se debe a apuros económicos ni a circunstancias financieras, sino a un traslado a otra ciudad por motivos familiares, por lo que no usaré más la casa que tengo a la venta en idealista.com a través de la agencia inmobiliaria inmogolf home
Esto no quita para que reflexione sobre lo que ha conducido a España a la situación actual. Una situación que ha provocado que tenga que poner mi casa en venta por menos de un 50% de lo que se llegó a tasar en 2006 y un 30% por debajo de la última tasación de agosto de 2010. Esa es la realidad y el precio que se debe poner si se quiere vender una casa a día de hoy. Podemos vivir de los sueños, pero los sueños, sueños son...
Las estadísticas basadas en precios que piden los vendedores, no los precios en que se cierran de verdad las operaciones, hay que tomarlas con cautela. Todo el mundo se queja de que los precios no han bajado bastante pero… ¿seguro?. Una cosa es pedir lo que se quiera por una cosa, y otra es venderla. La superficialidad con la que se suele analizar el tema está llevando a conclusiones erróneas, ya que los precios sí han bajado, y mucho
Las operaciones cerradas están casi todas con una rebaja de 30-40% respecto a lo que se pedía no en el techo de la burbuja, sino de hace un par de años. Y así es como se debe poner el precio si se quiere vender, ya que lo único que cuenta son las operaciones que se cierran y éstas incorporan descuentos muy fuertes
Recomendación a vendedores y compradores
Por mi experiencia personal, dos recomendaciones, una para los vendedores como yo y otra para los compradores
Para los vendedores: que sean realistas y olviden los precios que se vieron en 2006, eso no volverá en mucho tiempo si es que vuelve. Éramos un país que construíamos más que toda Europa junta, basándolo todo en una presunta emigración, en busca de trabajo y de retiro dorado, muy irreal
Para los compradores: que tampoco esperen mucho más para comprar, hay viviendas y la mía es una de ellas, donde el precio de venta, ya es inferior al que en realidad costaría comprarse un terreno, urbanizar y edificar una casa. Mi experiencia pasada en Suiza a finales de los 90 indica que llega un límite del cual no se baja, sino que la rebaja llega vía inflación y no por descuentos en el precio de venta
El caso suizo
Es la segunda vez que vivo una corrección de una burbuja inmobiliaria. En 1988 compré una casa en Suiza para mi uso personal que tuve que vender muchos años después. Aunque compré para vivir y no para especular, lo hice cerca del momento de precios más alto de una burbuja. Sin embargo, 10 años después el precio de la casa era exactamente igual al de cuando compré
Esto se debe a que tras una caída de precios –motivada por los que venden por problemas y por apuros con su hipoteca- suele producirse una corrección de la burbuja en horizontal motivada por la negativa de los vendedores a bajar más los precios. Incluso, llega un momento en que se empiezan a retirar letreros de venta porque los dueños que no atraviesan por apuros financieros dejan de plantearse la venta a precios más bajos optando por alquilar su vivienda esperando tiempos mejores
Los compradores que están esperando el milagro de una bajada del 90% sí acceden al alquiler como si fuera una sala de espera donde aguardar el poder comprar muchísimo más barato. Pero pasan los años y no se produce la bajada nominal de los precios de los pisos sino que simplemente una caída por la subida de la inflación. Es decir, en este tipo de correcciones el precio sufre una fuerte caída inicial pero se mantiene horizontal posteriormente
Al final los compradores compran, cansados de esperar la gran bajada, que realmente se ha producido con la inflación pero durante la espera han asumido gasto en alquiler que prácticamente les lleva a la misma situación que si hubieran comprado años atrás. Curiosamente, el vendedor tampoco “sufre” psicológicamente, ya que piensa que ha vendido al precio que él quería sin tener en cuenta el poder adquisitivo que ha perdido por la inflación
En mi opinión estamos cerca de ese momento en el que el mercado se paraliza y se mueve en horizontal, por lo que creo que el comprador tampoco debe esperar comprar algo por 50.000 euros si cuesta construirlo 100.000 euros
Alquiler con opción a compra: alternativa a la sequía hipotecaria
Es evidente que los bancos introducen un factor de distorsión en toda esta reflexión y que causan mucho daño al mercado inmobiliario global. Todo el mundo sabe que si al banco se le pide una hipoteca para uno de sus inmuebles las condiciones son fenomenales. Si se les pide una hipoteca para otro inmueble particular, las pegas son más fenomenales aún, y prácticamente no dan ninguna
Pero hay una forma de sortear esta dificultad bancaria que además provoca que el vendedor pueda vender y el comprador comprar a buen precio. Yo de hecho la planteo abiertamente a los interesados que tengo por mi vivienda. Estoy hablando de la operación de “alquiler con opción a compra”, que creo que está siendo poco usada pese a lo valiosa que puede ser en estos momentos
Mediante el alquiler con opción a compra se cierra un precio de venta. El comprador compra y el vendedor, aunque sea en diferido y poco a poco, en parte también vende. Y mientras se gana tiempo a la espera de que la banca cambie de actitud, ya que no parece posible que sigan eternamente con la que tienen ahora. Tarde o temprano, la crisis menguará, y tarde o temprano, un banco volverá a ver oportunidad en el mercado hipotecario... e iniciará la guerra
Si el alquiler con opción a compra se hace a bastantes años, todos ganan tiempo, y todos consiguen lo que quieren. Además es muy flexible y puede tomar múltiples variantes, tantas como pacten el comprador y el vendedor
Conclusión
En fin, tras todos estos razonamientos, ¿comprar mi casa o la de cualquier otro a precio realista? ¿por qué no? puede que no sea momento de especular pero sí de comprar para vivir con un precio mucho más razonable. O al menos eso pienso, aunque no me hagan mucho caso...a fin de cuentas...yo lo que quiero es vender... :-)
Pero recuerden que también ahora vivo en otra casa, con lo que también he estado en el otro lado del espejo recientemente
66 Comentarios:
En los años de máximo "esplendor" la repercusión del suelo representaba más de la mitad del precio de una vivienda, pudiendo llegar al 70 o 75%.
Que las viviendas están ya en su precio ??
Pues yo creo que se han depreciado la mitad de lo que se tienen que depreciar.
Eso lo sabe hoy cualquier potencial comprador.
En cambio los vendedores no se enteran.
No se preocupen, el tiempo les pondrá en su sitio.
Los datos son más contundentes que cualquier palabrerío
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Gracias
Pero tambien es cierto que los datos nunca se adelantan , siempre van por detrás
Los precios de la vivienda siguen altos.
Si el PIB ha disminuido es equivalente a decir que la renta nacional, en terminos macroeconomicos, tambien a disminuido. Si dividimos la renta nacional entre el nÚmero de habitantes tenemos la renta per capita, la cual tambien a disminuido. Por otro lado la renta dispoble actual tambien a bajado ya que al reducirse el credito la renta futura no se puede retraer al presente por lo que esto tambien contribuye a una reducción de la renta actual disponible.
La reducciçon en la renta actual disponible hace qUe la demanda baje y por lo tanto para poder encontrarse con la curva de oferta tenga que bajar el precio.
En resumidas cuenta una disminución del dinero en circulación hace que los precios bajen y lo hagan no solo en terminos reales sino tambien en terminos nominales, es decir, de estabilidad de precios nada de nada. Los precios van a seguir bajando en proporciones mayores que la inflacción.
POR FAVOR NO ESCRIBAN TONTERIAS QUE LOS QUE LEEMOS HEMOS PASADO POR LA UNIVERSIDAD
LOS precios medios de fotocasa en Madrid deben de disminuir un 50% para que la oferta se encuentre con la demanda y ademas en casas sin necesidad de reforma ya que si necesitan reforma la disminucion debe ser mayor
De vez en cuando leo esta página simpática. ¡ Cuanto siento que los españoles no hayan reaccionado antes ante la quiebra del estado ! Todo esto, que se veia venir hace muchos años, sucede porque la gente no escucha a los que saben, es muy ignorante en economía ( no sabe administrar los bienes ) y como no sabe reaccionar cara al futuro, se encierra en un autismo paralizante.
Yo creo que la gente hubiera debido unirse pero ya hace unos doce años, para derribar este sistema opresor y podrido. Con el sistema judicial que hay, nadie decente debe emprender nada en España. Tienen que reconstruir el estado desde el principio: montar un nuevo sistema judicial ( y pidiendo responsabilidades a los anteriores ), nueva democracia con otros medios de particvipación ciudadana, incluso el voto telemático, nueva ley de partidos, porque lo que hay ahora son mafias, nueva constitución para formar una republica federal, responsabilidad individual de los funcionarios, derogación de la ley de colegios profesionales, libre acceso a la justicia, temporalidad de los jueces, creación de un instituto de planificación económica indicativa, un instituto estatal de iniciativas industriales ( todo esto porque en España no hay masa crítica de emprendedores industriales modernos ), reforma de los estudios univesitarios científico-técnicos, acentuando la experimentación, y creando campus de investigaciṕn y desarrollo inter-univesitarios e industriales, reforma de los estudios comerciales y económicos, para formar de verdad a profesionales aptos para competir en el mercado exterior, reforma de la diplomacia ( para lo mismo ), implantación de enseñanza preescolar general, pública, y progresiva eliminación de los centros concertados ( el que quiera enseñanza privada, que la pague ). Todo ello urgentemente, pues los efectos tardarán 20 años en mostrar su productividad.
Mientras tanto, no invertir ni un euro más de lo estrictamente indispensable, ni constituir sociedad alguna, hasta que caiga este sistema de ladrones y criminales.
Si los españoles no cambian de cultura, España simplementa va a desaparecer. Gente más emprendedora y con más energía que ellos van a venir y ocuparán su lugar. Como además no se reproducen, la población está sentenciada. Un saludo.
A mi me parece que la casa no es para tanto,si se la tasaron en 1.100.000 € una de dos,o el perito estaba comprado,o el perito estaba borracho.
Esa casa costò bastante menos de 500.000 € en 2006,nos la quieren meter de canto
El analise es muy interesante pero...en el falta analisar la actual conyuntura economica atual e futura que non son nada positivas. Las perspectivas economicas espanolas non son las mas halaguenas y muchos seguiran perdiendo sus empleos, por tanto con una economia incapaz de creas nuevos puestos de trabajos, entiendo que toda esa problematica sera tras adada al sector inmobiliario de una forma muy negativa. Non se puede comparar con la Suiza su economia, gobierno y industria es muy diferente de la espanola, la recuperacion ahi sera muy pero muy lenta! yo no soy un experto en real estate pero si tuviera la oportunidad de comprar una casa me esperaria un poco mas porque los precios bajaran aun mas de lo que tu crees.
Carpatos es buena gente, pero en otros aspectos suele ir a rastras
Suerte colega
¿Comprar o no comprar?
¿Alquilar o no alquilar?
¿Esperar o no esperar?
He ahí el dilema.
Pero en cualquier caso, la gente sin un duro (menos para tabaco, fútbol, conciertos berrendos, para atascar las carreteras en los puentes, claro, que para eso "siempre hay"), quejas por aquí y por allá que no conducen a ninguna solución, meternos con los "pobrecitos" políticastros y nefandos banqueros (¡Que les den a todos ellos por chupópteros y sanguijuelas¡),Aumento de paro de 630.000 trabajadores ya previsto para este nefasto año, etc., etc........ ¡Vamos, que sólo nos queda el milagro de exclamar mirando al cielo: ¡Virgencita de Lourdes, que me quede como estoy¡
Tranquis, en el verano empieza la 3º Guerra mundial
Algunos ya lo sabemos, sobretodo las empresas que comercian con iran
Que ya les han avisado de contratar nada para a partir de julio
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