Artículo escrito por josé Luis cárpatos, analista financiero y dueño de serenitymarkets.com
Soy uno más de los muchos españoles que tienen su casa en venta. En mi caso no se debe a apuros económicos ni a circunstancias financieras, sino a un traslado a otra ciudad por motivos familiares, por lo que no usaré más la casa que tengo a la venta en idealista.com a través de la agencia inmobiliaria inmogolf home
Esto no quita para que reflexione sobre lo que ha conducido a España a la situación actual. Una situación que ha provocado que tenga que poner mi casa en venta por menos de un 50% de lo que se llegó a tasar en 2006 y un 30% por debajo de la última tasación de agosto de 2010. Esa es la realidad y el precio que se debe poner si se quiere vender una casa a día de hoy. Podemos vivir de los sueños, pero los sueños, sueños son...
Las estadísticas basadas en precios que piden los vendedores, no los precios en que se cierran de verdad las operaciones, hay que tomarlas con cautela. Todo el mundo se queja de que los precios no han bajado bastante pero… ¿seguro?. Una cosa es pedir lo que se quiera por una cosa, y otra es venderla. La superficialidad con la que se suele analizar el tema está llevando a conclusiones erróneas, ya que los precios sí han bajado, y mucho
Las operaciones cerradas están casi todas con una rebaja de 30-40% respecto a lo que se pedía no en el techo de la burbuja, sino de hace un par de años. Y así es como se debe poner el precio si se quiere vender, ya que lo único que cuenta son las operaciones que se cierran y éstas incorporan descuentos muy fuertes
Recomendación a vendedores y compradores
Por mi experiencia personal, dos recomendaciones, una para los vendedores como yo y otra para los compradores
Para los vendedores: que sean realistas y olviden los precios que se vieron en 2006, eso no volverá en mucho tiempo si es que vuelve. Éramos un país que construíamos más que toda Europa junta, basándolo todo en una presunta emigración, en busca de trabajo y de retiro dorado, muy irreal
Para los compradores: que tampoco esperen mucho más para comprar, hay viviendas y la mía es una de ellas, donde el precio de venta, ya es inferior al que en realidad costaría comprarse un terreno, urbanizar y edificar una casa. Mi experiencia pasada en Suiza a finales de los 90 indica que llega un límite del cual no se baja, sino que la rebaja llega vía inflación y no por descuentos en el precio de venta
El caso suizo
Es la segunda vez que vivo una corrección de una burbuja inmobiliaria. En 1988 compré una casa en Suiza para mi uso personal que tuve que vender muchos años después. Aunque compré para vivir y no para especular, lo hice cerca del momento de precios más alto de una burbuja. Sin embargo, 10 años después el precio de la casa era exactamente igual al de cuando compré
Esto se debe a que tras una caída de precios –motivada por los que venden por problemas y por apuros con su hipoteca- suele producirse una corrección de la burbuja en horizontal motivada por la negativa de los vendedores a bajar más los precios. Incluso, llega un momento en que se empiezan a retirar letreros de venta porque los dueños que no atraviesan por apuros financieros dejan de plantearse la venta a precios más bajos optando por alquilar su vivienda esperando tiempos mejores
Los compradores que están esperando el milagro de una bajada del 90% sí acceden al alquiler como si fuera una sala de espera donde aguardar el poder comprar muchísimo más barato. Pero pasan los años y no se produce la bajada nominal de los precios de los pisos sino que simplemente una caída por la subida de la inflación. Es decir, en este tipo de correcciones el precio sufre una fuerte caída inicial pero se mantiene horizontal posteriormente
Al final los compradores compran, cansados de esperar la gran bajada, que realmente se ha producido con la inflación pero durante la espera han asumido gasto en alquiler que prácticamente les lleva a la misma situación que si hubieran comprado años atrás. Curiosamente, el vendedor tampoco “sufre” psicológicamente, ya que piensa que ha vendido al precio que él quería sin tener en cuenta el poder adquisitivo que ha perdido por la inflación
En mi opinión estamos cerca de ese momento en el que el mercado se paraliza y se mueve en horizontal, por lo que creo que el comprador tampoco debe esperar comprar algo por 50.000 euros si cuesta construirlo 100.000 euros
Alquiler con opción a compra: alternativa a la sequía hipotecaria
Es evidente que los bancos introducen un factor de distorsión en toda esta reflexión y que causan mucho daño al mercado inmobiliario global. Todo el mundo sabe que si al banco se le pide una hipoteca para uno de sus inmuebles las condiciones son fenomenales. Si se les pide una hipoteca para otro inmueble particular, las pegas son más fenomenales aún, y prácticamente no dan ninguna
Pero hay una forma de sortear esta dificultad bancaria que además provoca que el vendedor pueda vender y el comprador comprar a buen precio. Yo de hecho la planteo abiertamente a los interesados que tengo por mi vivienda. Estoy hablando de la operación de “alquiler con opción a compra”, que creo que está siendo poco usada pese a lo valiosa que puede ser en estos momentos
Mediante el alquiler con opción a compra se cierra un precio de venta. El comprador compra y el vendedor, aunque sea en diferido y poco a poco, en parte también vende. Y mientras se gana tiempo a la espera de que la banca cambie de actitud, ya que no parece posible que sigan eternamente con la que tienen ahora. Tarde o temprano, la crisis menguará, y tarde o temprano, un banco volverá a ver oportunidad en el mercado hipotecario... e iniciará la guerra
Si el alquiler con opción a compra se hace a bastantes años, todos ganan tiempo, y todos consiguen lo que quieren. Además es muy flexible y puede tomar múltiples variantes, tantas como pacten el comprador y el vendedor
Conclusión
En fin, tras todos estos razonamientos, ¿comprar mi casa o la de cualquier otro a precio realista? ¿por qué no? puede que no sea momento de especular pero sí de comprar para vivir con un precio mucho más razonable. O al menos eso pienso, aunque no me hagan mucho caso...a fin de cuentas...yo lo que quiero es vender... :-)
Pero recuerden que también ahora vivo en otra casa, con lo que también he estado en el otro lado del espejo recientemente
66 Comentarios:
Me temo que, por 300 metros y en una de las zonas, si no la más deprimidad de España y comn mayores niveles de delincuencia, venderla por 300.000 será un triunfo. Suerte, triunfadohr.
Alguno no sabe de lo que habla como el del comentario 2.
El banco se lo adjudica por 5.000 euros y puede venderlo por 10.000 €.
Pero dime donde esta el beneficio si se adjudica un vivienda por 5.000 € cuando presto a la persona que no le ha pagado la hipoteca 100.000 €.
No necesitas ni tener la eso para entender esto.
Y lo que propone de opcion a compra esta muy bien pero tiene muchos mas inconvenientes que ventajas.
Si doy un dinero de entrada como pide en la mayoria de alquileres con opcion a compra y el dueño de la casa tiene algu problema y le envargan dime como recupero yo ese dinero dado de entrada.
Los máximos del 2006/07 son una burda mentira.
Los vendedores los usan como referentes y no son referente de nada.
Qué se vendió a precios del 2006 ???
Practicamente nada. Y la prueba es la cantidad de urbanizaciones vacías que hay en muchos sitios del país.
Ponían esos precios. Pedían esos precios, pero lo que es vender... ni el 1% del mercado cambió de mano a esos precios.
Solo unos pocos necios despistados compraron a esos valores.
Por ello, se debería tomar como referente para las bajadas los precios de 2004.
Que ya eran un disparate pero al menos eran algo más tangible.
Un metro cuadrado de superficie cubierta es:
"Un metro cuadrado de superficie cubierta y nada más".
No una semi cubierta (techo sin paredes laterales) y muchísimo menos una terraza o un patio como muchos caraduras han hecho pasar o siguen hablando aquí.
Se debe hablar de m2 útiles habitables para tener una referencia.
Y lo cierto es que un m2 útil habitable de buena calidad, en una zona media (ni la castellana ni vallecas, por decir algo de lo que todos tenemos idea), no supera en ningún caso los 600€ el m2 "cubierto".
En la costa se vendían pisos a mogollón a los extranjeros cuando valían la mitad o menos de lo que costaban en el resto de Europa.
Hoy, con rebajas incluidas, nuestros pisos "valen ?" el doble que en Alemania...
Ergo, no los podemos vender y no los vamos a vender...
Y lo peor... que con el paso del tiempo los extranjeros se acostumbrarán a visitar y comprar en otros países... y cuando pretendamos reaccionar será tarde... habrá que empezar todo el trabajo de nuevo y eso lleva décadas.
Sí, es fundamental recuperar el mercado extranjero porque:
"Extranjero que compra es extranjero preso"... una vez que compró no le queda otro remedio que seguir viniendo de vacaciones aquí ... traer divisas por pocas que sean y seguir pagando los impuestos.
Demandar servicios, por mínimos que sean, y crear así algunos puestos de trabajo...
De lo contrario tenemos urbanizaciones enteras arruinandose, deteriorando el paisaje y sin aportar nada positivo.(esos sitios no serán jamás demandados por los nativos porque están deslocalizados).
O se ocupan o se mueren.
Es simple. O ponemos los precios a la mitad de la mitad o nos empacharemos de ladrillos mientras la fruta se pudre.
El análisis de este caballero cárpato está solo bien en parte.
Pretende, como cualquiera, llevar agua a su molino. Lo cierto es que él no hace ninguna rebaja sino que se basa en la "tasación del 2006".
Digo yo;
Y por qué no en la del 2000 ???
Y por qué no en su precio de compra o costo de construcción restando la depreciación por tiempo transcurrido ???
Nó, él no se está sacrificando ni perdiendo un duro, él está ganando dinero...
Y ojalá lo consiga !!!
Al menos este caballero no es uno de esos imbéciles que patalean al grito de:
Antes lo quemo !!!
No hay que olvidar jamás que los precios del 2006/07 no existieron nunca!!!
ESPAÑoLES = analfabetos financieros, poco viajaos ... o engañados de la banca y la vida
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Huyan, corran....sin mirar atras. (Aqui solo te quieren timar)
Comparen y vean.... "la locura de los lerdos españoles"
http://www.idealista.com/news/node/add/comment/373087/373177
Cuidado chicos con los pisos de embargos... es el nuevo negocio... y no de los bancos exclusivamente. Hay varias inmobiliarias que comercializan estos pisos y están haciendo auténtico negocio. En alcorcon hay algun ejemplo. El bbva vende un piso por 78000 euros a reformar y sin ascensor y una inmobliaria lo vende por 115.000 euros.
Como veis.... sigue habiendo mucho buitre carroñero que intenta hacerse rico con el ladrillo.... mucho ojo... mirad bien y comparar...
Que verguenza de pais... bancos e inmobliarias nos llevaron a la ruina y quieren seguir chupandonos la sangre....
Si uno de da una vuelta por idealista podrá ver que se venden viviendas nuevas por debajo de 1000 euros/m2, precio que por el siguiente razonamiento supone una ineficiencia del mercado, que en algún momento será corregida. Se trata de viviendas en la periferia más o menos alejada de una ciudad.
Construir una vivienda cuesta aprox. 700 euros/m2 (precio que se paga al contratista), además hay que sumar proyectos, licencias y otros gastos necesarios, aprox, 15% del precio de construcción, otros 100 euros/m2. Al menos el suelo debería costar lo que vale urbanizarlo, 50 euros/m2 bruto de suelo, que con aprovechamientos patrimonializables del 0,25, sale una repercusión de 200 euros/m2 construido. Si sumamos las tres partidas resultan 1000 euros/m2, ojo!, que no incluyen el beneficio del promotor.
Es decir, algún día, cuando un promotor quiera construir una vivienda igual, tendrá que comprar el suelo a precio de rústico (1 euros aprox., si es que lo encuentra), urbanizarlo, construir la vivienda y ganar dinero, por lo que seguro que la estará por encima de los 1000 euros/m2.
Es posible que nunca se promueva una casa porque la zona no interesa, pero si se promueve, se venderá por encima de esa cifra.
Actualmente, los bancos tienen que limpiar sus balances y están sacando viviendas a precios de auténtica ganga. El otro día se publicó que el santander vendía en Seseña viviendas de 94 m2 por 65.000 euros. A lo mejor a nadie le interesa irse a vivier a seseña, pero el día de mañAna si un promotor desarrolla en seseña viviendas de 94 m2 , seguró que lo hará para venderlas por encima de 94.000.- euros.
Que casa mas hortera por favor..... los setos, el pañito enla mesa, .. la muñequita....
Horror.... que poco gusto.
Que casa mas hortera por favor..... los setos, el pañito enla mesa, .. la muñequita....
Horror.... que poco gusto.
Las gallinas y ls conejos nos están esperando en las aldeas que abandonaron nuestros abuelos, con los brazos abiertos.
Es cuestión de tiempo aceptar que este futuro está ahí a la vuelta de la esquina. El Capitalismo no sé, pero el sistema actual ha quebrado y no se va a recuperar nunca, porque no quedan recursos ilimitados con los que tirar de este carro.
Los Bancos y los politicos están inmersos en un salvase quien pueda.
Pero será inútil, ellos también acabarán recogiendo excrementos de vaca, en la granja de sus abuelos…
Ja,ja,ja,ja espagñolos, puebolo de boregos, mucchio balar balar y pocolo de pensare
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