La ‘teoría de juegos’ es un método matemático que se aplica al mundo de la economía y que está basada en tomar decisiones pensando en qué van a decidir los demás. Cada uno de los participantes maneja cierta cantidad de información, y gracias a ella asume decisiones y riesgos.
Cuando vamos a comprar una propiedad en el mercado libre nos enfrentamos al agente inmobiliario o propietario que maneja información, y que trata de cerrar un precio favorable para él.
Tradicionalmente, existía algo llamado ‘asimetría de la información’, que quería decir que el agente inmobiliario tenía mucha más información que el comprador sobre el piso, las ofertas y el mercado.
Si el potencial comprador dejaba ver que su presupuesto era muy bajo, entonces el juego se terminaba: no había trato porque o el beneficio era muy bajo para el agente o vendedor, o porque el piso era demasiado caro para el comprador.
Otro caso más conocido es cuando el agente menciona que tiene otra oferta sobre la mesa que no puede desvelar. En ese caso, el comprador tiene poca información, y lo único que puede hacer es tratar de saber de qué monto está hablando. Si ve que ese monto es superior a su presupuesto, el juego se acaba. No hay trato.
¿Cómo podemos aprovechar la ‘teoría de juegos’? Teniendo más información. Hace 20 años, el comprador tenía que fiarse del vendedor y llegar a un acuerdo partiendo de poca información, casi lo mismo que cuando se pretendía comprar un coche. Pero Internet ha cambiado esta ‘asimetría’.
El acceso a listas de información en sitios como idealista en España o Trulia en EEUU, permite a los compradores tener mucha información de casas en venta y por lo tanto pueden negociar un mejor precio.
Eso no significa que los vendedores queden en desventaja pues el vendedor también tiene acceso a la misma información y sabe hasta dónde puede subir el precio.
Al final los sistemas tienden a restablecer el equilibrio entre comprador y vendedor si todos conocen las reglas y todos tienen acceso a la información. Es lo que proponía la ‘teoría de juegos’ desarrollada por John Nash (del que se hizo la película ‘Una mente maravillosa’).
Entonces, si tiende al equilibrio, ¿Por qué se creó la burbuja inmobiliaria? Por otra versión ‘teoría de juegos’ llamada ‘la paradoja de Jevons’. Si aumentas la eficiencia de un bien, en lugar de ahorrar, incentivas el consumo de ese bien y elevas su precio porque interviene el egoísmo humano.
Jevons se refería al aumento de la eficiencia del consumo de carbón en el siglo xlx, pero se puede aplicar al sector inmobiliario de la primera década del siglo xxl.
Cuando el gobierno del PP liberalizó el suelo, esperaba que al aumentar la eficiencia de ese bien (más suelo disponible), se iba a contener la subida de precios.
Pero sucedió lo contrario porque no intervino la eficiencia, sino el egoísmo que hacía que cientos de miles de personas quisieran comprar una vivienda pensando en que se iba a revalorizar muy pronto para venderla. Y de hecho eso pasó a corto plazo: la burbuja inmobiliaria.
Al final, como los sistemas tienden a volver al equilibrio según Nash, en este caso de precios, la burbuja estalló y los españoles sufrieron la crisis del hundimiento de los precios. Fue un colapso muy desgraciado, porque aunque los precios volvieron al equilibro, la deuda de las familias no. Y eso es lo que estamos pagando ahora.
En resumen, la teoría de juegos intenta explicar cómo negocian dos o más agentes, cómo se forman los precios y cuál es el resultado final. Según Nash, cuando prima el beneficio mutuo, los sistemas crecen en equilibrio. De ahí se dedujo el llamado ‘dilema del prisionero’. Si dos criminales detenidos hacen su confesión pensando en que el otro va a pensar lo mejor para los dos, conseguirán escurrirse de la pena. Pero si piensan de forma egoísta, los dos serán castigados.
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15 Comentarios:
Interesante, aunque yo creo que en la burbuja, influyo mas los sesgos psicologicos que las teorias de juegos.
La deuda de las familias? En España las
Familias tienen activos financieros ( pasta, depósitos, fondos de inversión) por 1,908 billones y deuda por valor de 0,835 billones( 0,7 billones son hipotecas)
Es decir, hay liquidez en las familias para cancelar
Hoy todas las deudas y comprar ese mismo día otros 10 millones de viviendas a un precio medio de 100.000 euros. Las familias españolas tienen superávit financiero de 1,1 billones de euros.
En comparación con otros países europeos también es bajísima la deuda hipotecaria de las familias españolas;
Hipotecas respecto PIB
1) Países Bajos 104,9%
2) Dinamarca 93,8%
3) Suecia 80,9%
4) uk 80,6%
....
España 59,9%
Eso no es verdad y lo sabes te lo diria hasta julio iglesias, y a la pz y siguintequiko, menos hablar y mas hecho, que proponen nada ah nada pues nada es nada, y por lo tanto gana la primera propuesta es muy bonito refusar jajaja 2 y 2 no son 4 jajaujuju
Tu teoría es muy bonita, pero te la voy a desmontar: tú tienes 270.000 € de activos financieros y ninguna deuda. Tu vecino tiene 10.000 € de activos financieros y 120.000 € de deuda.
Es decir, que entre los dos tienen 280.000 € de activo y 120.000 € de deuda. ¿Por qué no compartes tu activo con el suyo para cancelar su deuda? Porque es lo que estás sugiriendo.
Aqui en este foro hay dos tipos de personas, que cuando exponen datos, adjuntan pruebas de sus argumentos con links y de noticias e informes y los que argumentan y se sacan los datos de "no-sabemos-donde".
Adivinad quien es el que miente?
Jo, vaya empanada mental de artículo, y que me perdone el autor por lo que voy a decir. Si es que hay cosas de las que es mejor no escribir si no se entienden. No sé ni por donde empezar.
La teoría de juegos no tiene nada que ver con cómo se fijan los precios (bueno, algo si, pero la conexión es mucho más compleja que lo que aquí se explica). El equilibrio de Nash es un equilibrio entre estrategias de juego, no un supuesto equilibrio del nivel del precios en el tiempo. Tampoco la teoría de juegos intenta explicar cómo negocian los agentes, ni mucho menos (la negociación es un concepto muuuucho más complejo que los juegos de los que trata la teoría de juegos, y por supuesto hay todo un cuerpo teórico sobre técnicas de negociación, resultados esperables, aspectos sicológicos, culturales, etc. etc.)
La paradoja de Jevons es un fenómeno económico, para el cual hay diversas explicaciones, no una teoría matemática. La teoría de juegos, como teoría matemática que es, se puede aplicar a cualquier situación que encaje perfectamente con sus supuestos iniciales, y trata de explicar otros fenómenos. Son peras y manzanas.
El dilema del prisionero es anterior a las teorías de Nash. El teorema de existencia de equilibrios de Nash no dice absolutamente nada nuevo sobre el dilema del prisionero (la existencia de un equilibrio en el dilema del prisionero es trivial). No parece que nada relativo al dilema del prisionero venga al caso aquí.
Decir eso de "como todos los sistemas tienden al equilibrio según Nash, la burbuja estalló..." o "según Nash, cuando prima el beneficio mutuo los sistema crecen en equilibrio" es una barbaridad tan dolorosamente evidente, un atentando contra la inteligencia tan violento, que muestra una confusión mental monstruosa y solo le queda al autor pedir perdón y retirarse a estudiar un poco, o dedicarse a escribir de algo que entienda al menos remotamente (que desde luego no es la teoría de juegos)
Quien es nash en inmobiliaria del siglo xxl
Charlot ya murio y enstein
Lo mejor de einstein fue la relatividad, pues te digo pide perdon y vete a alguna cueva que encontrarasen national geografic, bien de precio a estudiar un poco mas , y te repito es relativo todo hasta el chocho de tu muñeca hinchable
Osasun anaia
La tan mencionada, por la izquierda, ley liberalización del suelo, nunca entró en vigor.
Fue recurrida ante el constitucional por el Psoe y anulada por el constitucional, ya que interfería en las responsabilidades de las comunidades autónomas y ayuntamientos.
Sin duda hubiera tenido efectos beneficiosos contra la burbuja y sobre todo para evitar la rapiña de ayuntamientos y comunidades.
Rogelio creo que en algunas opiniones tienes algo de razon y en otras ninguna, creo que fomentas pronosticos apocalipticos por que a ti te fue mal y hablas desde el resentimiento y aun asi te permites el lujo de dar consejos. De todos los enlaces que pones tambien tenemos la informacion contraria.
Lo cierto y estoy totalmente convencido que el mercado inmobiliario acabara recuperando como a sido a lo largo de la historia con sus altibajos incluidos por mucho futurista negativo que halla habido.
Y si roger no le veis su razon el lo ve de otro punto de vista respetable, igual que los nuevos mezias, idos a menos y con fustraciones desenbocadas en vicios,
Osasun anaia
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