Llega la regla “BURL” para saber si es mejor comprar o alquilar una casa

Cuando se trata de optimizar el patrimonio personal de cada uno surge la pregunta de si es mejor comprar o alquilar una casa. Incluso aunque, si ya se cuenta con una vivienda en propiedad, también hay que preguntarse si vivir en esa casa es lo óptimo.

Endeudarse para comprar una casa es una buena apuesta. Pero si sigues ese camino, el objetivo será utilizar la deuda para vivir una vida más agradable de la que podrías permitirte si tuvieras que pagar en efectivo. Los primeros años tras endeudarse para comprar una vivienda suelen ser los más arriesgados.

En cambio, la rentabilidad del alquiler que pagas es esencialmente nula. Sí, a cambio de pagar el alquiler, obtienes un lugar donde vivir y disfrutar. Pero tienes pocas posibilidades de construir un patrimonio. Así lo cree el experto inmobiliario Sam Dogen, que trabajó durante años en banca de inversión y es escritor de varios libros sobre finanzas personales.

BURL, La regla de inversión inmobiliaria que hay que seguir

Como inversor inmobiliario, Sam Dogen siempre recomienda utilizar la regla "BURL" -que significa "compra utilidad, alquila lujo"- para evitar arrepentimientos financieros.

La utilidad puede definirse como algo que se necesita absolutamente, con muy poco espacio sin utilizar. El lujo es algo que va más allá de lo que necesitas, como un tercer dormitorio vacío, una enorme terraza y un patio con piscina.

BURL te ayuda a ver que el verdadero coste de vivir en una casa propia no es sólo el dinero que te has gastado para vivir en ella. Es el coste de oportunidad de no alquilarla a precio de mercado.

Un caso práctico de la regla BURL

“Una vez conocí a una pareja de San Francisco que decidió reducir el tamaño de su casa cuando se dio cuenta de que podía alquilar su casa de 2.600 m2, con cuatro habitaciones y tres baños, por 7.500 dólares al mes” señala Dogen. Añade que antes de la pandemia, compraron una segunda casa más pequeña en un lugar menos céntrico que les costó un 40% menos de lo que pagaron por la primera. Su nueva casa tenía una hipoteca de 3.000 dólares y podrían haberla alquilado por 4.500 dólares al mes.

Para ellos, una casa más pequeña con un valor de alquiler de 4.500 dólares se ajustaba más a su presupuesto y al tamaño del hogar. Así que alquilaron su antigua casa por 7.500 dólares al mes y aumentaron su flujo de caja mensual en al menos 3.000 dólares.

Siguiendo la regla de BURL, optaron por comprar -y vivir en- la casa ligeramente más utilitaria de tres dormitorios y dos baños y medio, y dejar que otra persona alquilara la otra vivienda más grande y lujosa.

Si eres propietario desde hace tiempo, nunca está de más que investigues un poco y veas cuánto podría costar el alquiler de tu casa en el mercado actual. En julio de 2022, el precio medio de alquiler a nivel nacional ha aumentado un 5,6% interanual, según idealista.

Y gracias a la inflación, el crecimiento de la población y la demografía, es probable que el alquiler siga subiendo indefinidamente.

Habitat Inmobiliaria

Lo que hacen los inversores inmobiliarios inteligentes

Según la experiencia de Sam Dogen, la cuestión de "alquilar o comprar" se reduce a esto:

• Si tienes el dinero para el pago inicial de una vivienda de lujo y quieres evitar el despilfarro económico, compra y vive en esta propiedad sólo si estarías dispuesto a pagar su alquiler de mercado.
• Si quieres vivir en una casa de alto standing, pero no tienes dinero para el pago inicial, puedes estar tranquilo como inquilino sabiendo que estás obteniendo un mejor rendimiento por esta alquilada que comprada.

Los inversores inmobiliarios inteligentes no suelen pagar más de 100 veces el alquiler mensual para comprar una propiedad. En el caso de la pareja anterior, un inversor que siguiera la regla de 100 veces el alquiler mensual no pagaría más de 750.000 dólares porque el alquiler mensual del mercado era de 7.500 dólares.

Según Dogen, gastar 7.500 dólares al mes (90.000 dólares al año) en alquiler puede parecer caro, pero pagar 7.500 dólares al mes en alquiler es en realidad un valor relativamente bueno, ya que habría necesitado gastar aproximadamente 360 veces el alquiler mensual para comprar esa casa a su precio de mercado de unos 2,7 millones de dólares en ese momento.

Puede ser más difícil seguir la regla de inversión inmobiliaria de BURL en ciudades caras como Nueva York, Los Ángeles y San Francisco. Hay personas que pagan seis cifras al año de alquiler, pero que salen adelante gracias a la regla BURL. Estos inquilinos están invirtiendo en diferentes propiedades en otras partes del país para obtener mayores rendimientos de alquiler.

Un Honda Civic te lleva de un lado a otro sin problemas, pero a algunos les gusta conducir Ferraris. La regla BURL dice que si te lo puedes permitir, compra el Honda Civic y alquila el Ferrari los fines de semana.

La otra cara de BURL

En el Medio Oeste de EEUU, hay propiedades de alrededor de 200.000 dólares que podrían alquilarse por 2.000 dólares al mes según la regla de 100 veces el alquiler mensual. Un valor asombroso para los inversores, pero no tanto para los inquilinos, aunque el importe absoluto en dólares del alquiler sea bajo.

Si se comprara una vivienda de este tipo con una entrada de 40.000 dólares, una hipoteca de 160.000 dólares y un tipo de interés del 4%, los costes anuales de propiedad serían de unos:

6.400 dólares de intereses hipotecarios

2.400 dólares de impuestos sobre la propiedad

1.200 dólares de seguro

3.000 dólares de mantenimiento

En total, 13.000 dólares de gastos anuales.

Si se añaden 800 dólares al año en concepto de coste de oportunidad por no obtener una rentabilidad del 2% libre de riesgo sobre los 40.000 dólares del pago inicial, sólo cuesta 13.800 dólares al año ser propietario, frente a los 24.000 dólares anuales del alquiler.

Incluso si el propietario sólo pudiera cobrar 1.200 dólares (frente a los 2.000 previstos) al mes en concepto de alquiler, con lo que la compra de la propiedad de 200.000 dólares equivaldría a 167 veces el alquiler mensual, ser propietario sigue siendo una propuesta de mayor valor, especialmente si la propiedad sigue revalorizándose.

Para Sam Donge, si la zona en la que vives, o te gustaría vivir, tiene unos precios de mercado parecidos a estos, deberías comprar en lugar de alquilar, ya que podrías obtener un flujo de caja positivo inmediatamente si algún día alquilaras la propiedad.

En última instancia, dónde elegimos vivir es una decisión muy personal. Todos queremos vivir cerca de nuestros amigos y familiares. También queremos vivir en una zona bien comunicada y agradable.