Comprar una vivienda con inquilino: qué debes saber

Muchas personas quieren invertir en el sector inmobiliario y se plantean comprar un piso para alquilarlo. Dentro de este grupo, hay algunos que buscan casas que tengan ya inquilino y así rentabilizar la inversión desde el primer minuto. ¿Es esto provechoso? 

Te contamos todo lo que tienes que saber sobre comprar una vivienda con inquilino.

Derecho de adquisición preferente del inquilino 

Según el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de forma general, el inquilino de un piso de alquiler tiene prioridad para comprarlo si el dueño quiere venderlo.  Si el propietario decide vender la vivienda, debe comunicar al inquilino que quiere venderla, el precio, y las condiciones principales de la venta. Desde el día siguiente a esa comunicación, el arrendatario tiene 30 días naturales para decidir.

Hay que destacar que un copropietario del inmueble tendría prioridad sobre el inquilino. 

Tal y como recoge el citado artículo, si se vende una casa que está alquilada, para poder inscribir la venta en el Registro de la Propiedad hay que demostrar que se han hecho correctamente las comunicaciones al arrendatario. Es una forma de comprobar que se ha respetado su derecho.

Derecho de retracto: cuando se vende sin seguir la LAU

El retracto funciona cuando la vivienda ya se ha vendido, pero el inquilino no tuvo la oportunidad de ejercer correctamente su derecho de tanteo.

Por ejemplo, puede ocurrir si:

• El propietario no avisó al inquilino de la venta.
• Le avisó pero faltaba información importante.
• Finalmente vendió la casa por menos dinero del que había comunicado al inquilino.
• Las condiciones finales fueron más favorables para el comprador.

En esos casos, el inquilino puede tener derecho a ponerse en el lugar del comprador y adquirir la vivienda en las condiciones de la venta. Tiene 30 días naturales desde que el comprador le comunica formalmente la venta para ejercer ese derecho.

¿Siempre tiene preferencia el inquilino?

No. Un copropietario tiene prioridad. Además, en el contrato de alquiler se puede incluir una cláusula por la que el inquilino renuncia expresamente a ese derecho. Si no existe esa cláusula, tiene preferencia respecto a compradores ajenos a la propiedad.

¿Hay que respetar el contrato para usar o vender la casa?

De forma general, para los contratos de alquiler firmados después de marzo de 2019, una vez compras el inmueble te conviertes en el nuevo casero y tendrás que respetar las condiciones del contrato de alquiler: duración, precio, cláusulas, etc. 

Si el alquiler se formalizó entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019, el comprador se puede acoger a la reforma del alquiler de 2013, que estableció que el comprador no estaba obligado a respetar el contrato de alquiler si este no se encontraba inscrito en el Registro de la Propiedad. 

En ambos casos, si todo transcurre con normalidad, al vencer el contrato el inquilino debe abandonar la vivienda en un plazo de tres meses (salvo que quiera prorrogar y el propietario sea una empresa o inmobiliaria, en cuyo caso puede solicitar una prórroga).

Si el inquilino no se va pasado ese plazo, o incumple obligaciones básicas (pago o cuidado del inmueble), cabe la vía judicial del desahucio, aunque lo recomendable es negociar un acuerdo.

Qué tener en cuenta antes de comprar una casa alquilada

Antes de adquirir un inmueble que ya tiene un arrendatario, conviene:

• Analizar el contrato de alquiler: cuándo se firmó, cuánto tiempo queda de contrato, cuál es la renta, qué prórrogas contempla y cómo se puede modificar el precio del alquiler.
• Solicitar una nota simple: te permitirá conocer la situación registral de la vivienda y comprobar si el contrato de arrendamiento está inscrito, además de identificar posibles circunstancias que puedan afectar a la operación.
• Revisar el comportamiento de pago del inquilino: verifica que no hay impagos y obtén información que permita valorar su solvencia y fiabilidad como arrendatario.
• Comprueba el estado de la fianza: confirma qué cantidad se entregó, que esté correctamente documentada y que se haya realizado el correspondiente depósito ante el organismo competente
• Haz números con la situación actual: no te limites a calcular el alquiler anual. Incluye los gastos que asumirás como propietario y ten en cuenta cuánto tiempo podría pasar antes de recuperar la casa si tu intención es utilizarla a nivel personal en el futuro.
• Para los inversores. Conviene saber que en zonas tensionadas, al renovar el contrato la renta no podrá superar la del contrato anterior (con su actualización), salvo que se hayan ejecutado obras acreditadas de mejora o eficiencia energética, que permiten subir hasta un 10% (art. 17.6 LAU).. 
• Certificado de deuda cero de la comunidad de propietarios (para no heredar impagos de cuotas).
• Certificado energético vigente.

Ventajas de comprar una casa con inquilino

• Empiezas a recibir ingresos por alquiler sin tener que buscar un nuevo arrendatario.
• Reduces el riesgo de tener la vivienda vacía durante los primeros meses.
• Puedes conocer la rentabilidad real basándote en un alquiler que ya se está cobrando.
• Un buen historial de pagos del inquilino aporta estabilidad y puede reducir el riesgo asociado a la operación.

Inconvenientes a considerar

• La casa seguirá ocupada mientras el contrato mantenga su vigencia, por lo que no podrás disponer libremente de ella.
• El precio podría estar por debajo de los precios actuales del mercado, reduciendo el rendimiento de la inversión.
• Podrías asumir situaciones problemáticas ya existentes, como retrasos en los pagos o conflictos entre propietario y arrendatario.
• Vender, reformar o recuperar el inmueble puede resultar más complicado dependiendo de las condiciones pactadas en el contrato y del marco normativo bajo el que esté el alquiler..

Calcular la rentabilidad de la inversión 

Para determinar si la compra tiene sentido desde el punto de vista económico, conviene estudiar varios indicadores.

• Rentabilidad bruta: se obtiene dividiendo los ingresos anuales procedentes del alquiler entre el precio de adquisición y multiplicando el resultado por 100.
• Rentabilidad neta: ofrece una visión más realista, ya que descuenta los gastos que debe asumir el propietario, como el IBI, la comunidad, reparaciones, mantenimiento u otros costes asociados.

También es recomendable valorar la posible subida de valor del inmueble y las oportunidades de incrementar la renta en el futuro, siempre teniendo en cuenta las condiciones del contrato y la normativa vigente.

Pongamos un ejemplo, supongamos que compras una vivienda por 200.000 euros y actualmente está alquilada por 850 euros  al mes.

• Ingresos anuales: 850 euros  × 12 = 10.200 euros 
• Rentabilidad bruta: 10.200 euros / 200.000 euros × 100 = 5,1%

Si durante el año tienes que asumir aproximadamente 2.000 euros  en gastos, los ingresos después de esos costes serían de 8.200 euros 

La rentabilidad resultante sería:

• 8.200 euros  / 200.000 euros  × 100 = 4,1%