Civislend prepara operaciones residenciales por más de 100 millones: “Tendremos uno o dos proyectos todas las semanas”

La financiación alternativa se ha convertido en una opción cada vez más notable dentro del mercado inmobiliario español y se ha posicionado como una posibilidad frente a la banca tradicional. 

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Estas compañías captan capital de pequeños inversores y lo destinan a grandes empresas, que lo utilizan para financiar sus operaciones. A cambio, la firma cobra unos intereses sobre el crédito concedido, que posteriormente distribuye entre los inversores iniciales.

Hoy en día, fondos, empresas y promotoras apuestan cada vez más por esta modalidad que se aleja del mercado tradicional y apuesta por unos trámites más simples y menos restrictivos.

Una de las firmas más conocidas de este sector es Civislend, cuyo CEO, Iñigo Torroba, ha atendido a idealista/news durante una entrevista en la que ha analizado la situación actual y el futuro, tanto del mercado como de la empresa: “Actualmente tenemos un ‘pipeline’ de más de 100 millones de euros que está analizándose, por lo que sacaremos uno o dos proyectos residenciales todas las semanas de aquí a final de año”.

Torroba también nos ha asegurado que, pese a ya haber operado en Portugal, tienen intención de apostar más por el país vecino: “La idea es tener algo más de presencia en Portugal a partir del año que viene. Creemos que es un mercado muy parecido al español y que nuestra base inversora va a entender muy bien el mercado de allí”. 

Por otro lado, el CEO de la plataforma de ‘crowdfunding’ espera que este modelo siga creciendo con el paso de los años y se equipare a los préstamos bancarios: “En países del norte de Europa, sobre todo en Reino Unido, que es un país que va bastante más avanzado que nosotros en esto, el peso de la financiación alternativa es prácticamente 50-50 versus la financiación tradicional. En España ahora mismo estamos en torno al 20% todavía respecto a los bancos, pero yo estoy convencido de que nos vamos a acercar a esa cifra de Reino Unido”.

¿En qué dirías que consiste el ‘crowdfunding’ inmobiliario y cómo funciona?

Básicamente, el ‘crowdfunding’ es una forma diferente de invertir. El objetivo de este tipo de plataformas es dar acceso al público ‘retail’ al sector inmobiliario, algo que sin este modelo sería imposible con pequeñas cantidades de dinero. Agrupamos capital de muchos pequeños inversores para formar bolsas lo suficientemente grandes como para operar en el mercado institucional. 

¿Cuándo hablas de pequeñas inversiones qué cantidad os referís?

Nuestra inversión mínima es de 250 euros.

 ¿Y qué cuantía suman vuestros proyectos?

El ticket medio de nuestros proyectos está en torno a los 2,5 millones de euros. Estamos regulados por la CNMV, que nos limita a un máximo de 5 millones por proyecto. Así que nos movemos en un rango de entre 500.000 y 5 millones de euros.

Nuestra inversión mínima es de 250 euros y el ticket medio de nuestros proyectos está en torno a los 2,5 millones de euros, aunque nos movemos en un rango de entre 500.000 y 5 millones de euros.

¿Y qué rentabilidad ofrecéis?

En 2025 nuestra rentabilidad media fue del 11% anual. Nuestros proyectos se mueven entre el 10 y el 13%.

¿Cómo afecta la subida de tipos a esa rentabilidad?

El paso natural sería tener que subir un poco la rentabilidad a los inversores, pero la idea es intentar no tocarla, mantenerla en torno al 11%. Estamos atentos a cómo evoluciona. Si hay una subida drástica de tipos, tendremos que ajustar el diferencial al alza. Al final, el tipo de interés que ofrecemos es el coste para el promotor y tiene que ser atractivo para ambas partes. Si el bono americano da un 5 o 6%, la diferencia con nuestro 10% puede no parecer suficiente para el inversor, y habría que reajustar.

¿Cuál es el perfil de vuestro inversor?

El ticket medio por inversor está en torno a 2.500 euros por proyecto. Eso da una idea de la escala: en un proyecto de 5 millones de euros tenemos más de 1.500 inversores. Y aunque también invierten grandes patrimonios, ya que tenemos inversores de unos 150.000 euros, nuestra misión no es convertirnos en una gestora de fondos institucionales. Es todo lo contrario: democratizar la inversión inmobiliaria y dar acceso al público a este tipo de producto.

Nuestra misión no es convertirnos en una gestora de fondos institucionales. Es todo lo contrario: democratizar la inversión inmobiliaria y dar acceso al público a este tipo de producto.

¿Trabajáis directamente con la parte promotora?

Solo con promotores. Lo que hacemos son estructuras de deuda, préstamos para diferentes fases de un proyecto de promoción inmobiliaria. Podemos acompañar al promotor en la compra del suelo, en la construcción del edificio o en la adquisición de otros activos. No prestamos dinero a particulares para comprar vivienda.

Lleváis 400 millones captados y casi 200 proyectos. ¿Cómo veis el cierre de 2026?

La idea es cerrar por encima de los 200 millones de euros en volumen de financiación, con unos 80 proyectos. El último trimestre suele ser muy bueno: aproximadamente el 40% del volumen anual se concentra a partir de septiembre. Estamos preparados para cerrar un buen año y ya tenemos la vista puesta en 2027.

La idea es cerrar (2026) por encima de los 200 millones de euros en volumen de financiación, con unos 80 proyectos.

¿Cuáles son vuestras zonas de España donde operáis?

Trabajamos en toda la geografía española e incluso hemos hecho algún proyecto en Portugal. Las zonas más activas son Madrid, toda la Costa del Sol, el sur de Andalucía, Canarias y Baleares. Pero podemos financiar proyectos en cualquier punto de España.

¿Tenéis previsto ampliar vuestra presencia en Portugal u otros países?

A partir del año que viene queremos tener más presencia en Portugal. Creemos que es un mercado muy parecido al español y que nuestra base inversora lo va a entender bien. Por el momento, no contemplamos otros países.

A partir del año que viene queremos tener más presencia en Portugal. Creemos que es un mercado muy parecido al español

¿Habéis notado el efecto de las zonas tensionadas en vuestra actividad?

En Barcelona sí ha habido una reducción, lógicamente por la ley del 30%. Pero el norte de España, aunque no tiene una actividad promotora tan desarrollada como otras zonas, sigue siendo activo. Las capitales de provincia siempre tienen movimiento.

¿Cómo veis la falta de suelo y su impacto en el mercado?

A nosotros directamente no nos afecta como tal, pero sí al mercado en general. Todos sabemos que hay una falta de vivienda tremenda y que la solución pasa por liberar suelo. Los procesos en España son lentos y costosos. Por eso no prevemos ajustes a la baja en los precios. Aunque este último año los ritmos de venta han aflojado algo, estoy convencido de que se van a reactivar y que la demanda seguirá siendo alta.

¿Cree que los precios de la vivienda tienen techo?

Creo que sí. De hecho, en los últimos meses lo estamos notando: hay más ralentización en las transacciones, no porque no haya demanda, sino porque los precios han tocado techo y esa demanda ya no está dispuesta a pagar lo que se pide. No creo que vaya a haber una bajada sistémica, sino más bien una reactivación a precios de mercado. Lo que vemos es que la gente pone sus casas a la venta a precios muy altos pero las transacciones se cierran muy por debajo del precio de salida.

Hay más ralentización en las transacciones, no porque no haya demanda, sino porque los precios han tocado techo y esa demanda ya no está dispuesta a pagar lo que se pide.

Si tuvierais que cambiar tres cosas para aumentar la oferta de vivienda, ¿cuáles serían?

Lo primero, liberar suelo de forma ágil: aquí las administraciones tienen mucho que decir. Lo segundo, resolver el problema de la mano de obra en la construcción: hay una escasez tremenda que no ayuda a promover. Y lo tercero, reducir las trabas burocráticas: que las licencias y los permisos sean más ágiles para que el promotor pueda moverse más rápido en todo el proceso.

¿Ha encarecido la guerra de Ucrania los costes de construcción?

Sí, claramente. Cuando financiábamos proyectos antes de la guerra, las estimaciones de coste eran mucho más bajas. Y no solo por los materiales, la mano de obra también se ha encarecido. Cada vez es más escasa, los oficios se están perdiendo, y lo que queda está saturado. Es una traba muy clara que hay que solucionar.

¿Cómo os afecta la larga duración de los proyectos en España?

No nos afecta tanto como podría parecer, porque nosotros entramos en tramos concretos del proyecto, no de inicio a fin. Cuando entramos en la compra del suelo, es un préstamo puente a corto plazo, en cuanto el proyecto madura y puede entrar el banco, nosotros salimos. Cuando financiamos la construcción, el proyecto ya tiene licencia y generalmente preventas. Nunca vemos el ciclo completo. El plazo medio de nuestros préstamos está entre 14 y 16 meses.

A cierre de agosto lleváis 126 millones. ¿Cuánto habéis crecido respecto a 2025?

Vamos a crecer casi un 100% y tenemos un plan estratégico ambicioso para los próximos años. La idea es seguir consolidando el negocio de la deuda y abrir nuevas líneas de negocio.

¿Qué proyectos tenéis actualmente en cartera?

Actualmente tenemos un ‘pipeline’ de más de 100 millones de euros en análisis. No significa que vayamos a lanzarlos todos de aquí a final de año, pero da una idea de nuestra capacidad de originar proyectos. Somos ya una marca consolidada. Creo que sacaremos uno o dos proyectos todas las semanas de aquí a final de año

Actualmente tenemos un ‘pipeline’ de más de 100 millones de euros en análisis. Creo que sacaremos uno o dos proyectos todas las semanas de aquí a final de año.

¿Cómo habéis logrado haceros un hueco frente a la banca?

No competimos con los bancos: somos un complemento. Los bancos entran en una fase de madurez del proyecto completamente diferente a la nuestra. Nuestro dinero es más versátil y puede asumir más riesgo. En 2022 no éramos prácticamente conocidos y apostamos por transformar la empresa especializándonos en un único producto. Ahora, en España la financiación alternativa representa en torno al 20% frente a la bancaria. Estoy convencido de que iremos acercándonos al modelo de Reino Unido, donde ya representa casi el 50%.

En 2022 la financiación alternativa apenas existía. Ahora, en España representa en torno al 20% frente a la bancaria. Estoy convencido de que iremos acercándonos a Reino Unido, donde ya representa casi el 50%.