El derecho a la vivienda como expresión y resultado del derecho a la ciudad

Siempre defiendo el derecho a la ciudad como constitutivo, base y fundamento de muchos de los derechos sociales que reconoce y recoge el constitucionalismo europeo contemporáneo, en general, y el español, en particular. La evidencia de que la ciudad es la base para el desarrollo de los derechos sociales reconocidos globalmente me deja hoy el camino abierto para centrar nuestro punto de encuentro en la íntima, casi indisoluble relación entre el derecho a la ciudad y el derecho a la vivienda y en cuáles habrían de ser los fundamentos para que este último se materialice como consecuencia del primero. Esa base habremos de buscarla, en primer término, en la transición que ha de procurarse entre la materialización del derecho a la vivienda y el barrio o ciudad en que se enmarca su ejercicio, de manera que cualesquiera políticas que pretendan atender a la implementación del derecho a una vivienda digna nunca pierdan de vista el esencial factor urbano que tal derecho lleva ínsito, desde su misma formulación. En épocas pretéritas se acudió en muchas ocasiones a la construcción masiva de vivienda como alternativa de partida, sin considerar el hecho urbano como fundamento del derecho social más importante de nuestro acervo sustantivo, lo cual se tradujo en el desarraigo de importantes sectores de población, produciéndose no solo el deterioro material de la ciudad sino, lo que resulta más grave, el deterioro e, incluso, la destrucción social en muchos de aquellos nuevos barrios.

Con este planteamiento no pretendo, como es lógico, trascender el derecho a la vivienda privilegiando la atención al derecho a la ciudad. Defiendo que el derecho a la ciudad ha de considerarse fundamento para el objetivo y la atención de una materialización adecuada, eficaz, integradora y sólida del derecho a la vivienda. Lo que sí entiendo es que hemos de trascender, de una buena vez, de la visión de estos derechos, particularmente del derecho a la vivienda, desde la confrontación y el conflicto, desde la separación entre buenos y malos. Algunos siguen empeñados en la observación y el análisis del problema de la vivienda en España como una consecuencia directa del tardofranquismo en lugar de echar la vista hacia adelante y, desde la serenidad y el profundo estudio, constatar cuáles han de ser las políticas urbanas y las políticas de vivienda que contribuyan a aliviar el problema y a la construcción de la ciudad del futuro. Frente a aquella visión, interesada y reduccionista, basta la observación tranquila y la constatación de que, tanto en cuanto a situación actual y diagnóstico de problemas, como a implementación de políticas diversas, la situación de España es perfectamente equiparable u homologable con la del resto de Europa, especialmente con las ciudades y sociedades más avanzadas del continente.

Cambian las soluciones que se implementan para garantizar el derecho a la vivienda y es en esa intervención de los estados donde se originan los conflictos, no en el pasado de cada uno, aun cuando ese pasado, la historia, nos dará herramientas para desentrañar los problemas y confrontar soluciones. Esa historia nos hablará de una cultura, de una idiosincrasia, favorecida extraordinariamente por las políticas desarrolladas en España, tanto durante aquel franquismo como durante la transición y hasta la actualidad, en que soluciones y planteamientos políticos de uno y otro signo se han inclinado siempre por privilegiar la propiedad frente al alquiler, lo cual nos sitúa en franca desventaja frente a otros países europeos que focalizan sus políticas en el favorecimiento del alquiler asequible.

El economista canadiense John Kenneth Galbraith ya advertía al final del pasado siglo sobre cuál habíamos de considerar como principal fracaso del capitalismo moderno y, así, aun habiendo universalizado altos niveles de bienestar social, aquel no daba respuesta mínimamente satisfactoria ni duradera al encarecimiento de la vivienda ni a la suficiente oferta que permitiera mantener un precio moderado. Tal es el camino por donde han discurrido las políticas de vivienda instrumentadas por Europa en los últimos decenios, girando a la corrección de los desequilibrios mediante la promoción de viviendas económicamente accesibles o con ayudas económicas a las familias y hogares con menos recursos, aunque olvidando el factor urbano como constitutivo y coadyuvante en la solución de problemas.

Así, Francia, Reino Unido, Alemania, Holanda, Suiza, Austria han optado por políticas que favorecían el alquiler, con menor o mayor éxito, mientras que en España no se ha impulsado el mercado de vivienda en alquiler, ni privado ni social o público, privilegiando aquel sistema basado en potenciar la propiedad y cargando la solución a la escasez, en última instancia, en la familia y el mercado, mediante el establecimiento de sistemas de protección de aquella vivienda en propiedad. He de mencionar ahora el ejemplo de una ciudad europea, Viena, una de las pocas excepciones que ha sabido conciliar el problema de la vivienda con el hecho urbano, con la ciudad, mediante el desarrollo durante prácticamente una centuria de una política centrada en favorecer la mejora de la ciudad desde el fomento del alquiler asequible, con unos resultados mucho más que satisfactorios. Por ello no puedo dejar de sonreír cuando algunos pretenden el establecimiento del modelo vienés como bálsamo que todo lo resolverá en cuanto se implemente. Desde luego es modelo y ha de ser ejemplo a seguir, pero su larga trayectoria anticipa el batacazo de aquellos que piensen que puede funcionar en el corto o medio plazo.

Una de las razones que el análisis lleva a considerar como causa de la falta de la implementación en España de una política eficaz de alquiler asequible, constituyendo bolsas de alquiler que favorezcan la regeneración y rehabilitación de nuestras ciudades, consiguiendo un mejor funcionamiento de la ciudad y una mayor integración de las funciones urbanas, reside en los objetivos perseguidos por las diferentes políticas de vivienda implementadas durante el siglo XX y este primer cuarto del XXI y ello con independencia, no lo dude el lector, de las ideologías que las hayan procurado. En efecto, con base en el deseable objetivo de promover el acceso a la vivienda, la realidad en España ha dirigido la intervención de las administraciones hacia la consecución de otros objetivos, también esenciales, pero no directamente vinculados con facilitar aquel acceso. Ello se ha debido, en esencia, al funcionamiento del sector inmobiliario y de la construcción en fases expansivas, con un marcado carácter de motor de la economía y de generador de empleo y riqueza, que se multiplica con el fomento de la adquisición en propiedad de los inmuebles, mientras que la promoción en alquiler resta fuerza a tales dinámicas. A ello cabe añadir el sustrato cultural de los españoles, favorecido siempre por tales políticas, a los que la propiedad les ofrece una seguridad, sobre todo en tiempos de crisis, que valoran por encima de la movilidad laboral, de la flexibilidad o del riesgo asumido. Se consolida así la espiral inmobiliaria de la propiedad en España, siempre favorecida por aquellas políticas públicas diseñadas para la adquisición de vivienda.

Si a tal espiral inmobiliaria de la propiedad se le añade el progresivo y prolongado incremento de los precios de la vivienda, pero más impulsado en la actualidad por la demanda mayorista y no residente, con fundamento más especulativo que la demanda minorista, el resultado es una espiral que puede convertirse en círculo cerrado, sin cabos sobre los que implementar políticas para el acceso a vivienda asequible y de calidad. Ello aderezado con una ley de vivienda que nace prácticamente inservible desde su misma promulgación, centrada en la limitación, la prohibición, los topes, como herramientas de choque ante la situación prexistente, pero sin considerar todas las variables que permitan romper un círculo muy sólido y potente y sin procurar el favorecimiento de soluciones que descarguen a las familias y al mercado del peso de mantener sin ayudas el sistema.

Y es el mercado el que anuncia, a su costa y con su esfuerzo, que los precios en 2024 van apuntando a una tendencia hacia el ajuste y la moderación, derivada de cierta mejora del mercado laboral, aunque teniendo en cuenta la absoluta falta de homogeneidad del mercado inmobiliario español, en el que sus dos grandes metrópolis seguirán incrementando sus precios, fundamentalmente por la escasez de oferta frente a una elevada demanda y por la ausencia de suelo urbanizable, a lo que hemos de añadir unos flujos interanuales de crédito para adquisición de vivienda que no terminan de recuperarse desde la última gran crisis y desde la malhadada pandemia.

A la escasez de suelo deben añadirse, sin duda, el periodo de incertidumbre económica global en que vivimos, un escenario inflacionario y la inseguridad jurídica en que está inmerso, ya durante demasiado tiempo, el urbanismo español. Ante ello hemos perdido la oportunidad, otra vez, de elaborar una ley de vivienda verdaderamente eficaz, centrada en una regulación flexible de los problemas y en la implementación de soluciones plausibles y posibilistas respecto a la materialización de aquel derecho a la vivienda, aumentando la confianza del sector y del inversor para emprender nuevos proyectos inmobiliarios que faciliten eficazmente el acceso a vivienda asequible. Todo ello desde la implementación de soluciones que contemplen aquel derecho a la ciudad como factor esencial que simplifica y allana el camino a soluciones innovadoras y generadoras de un impacto urbano positivo y prolongado. La disminución progresiva de la asequibilidad de la vivienda aumenta la desigualdad y, en última instancia, impide la consecución de los objetivos de sostenibilidad que a todos incumbe.

No hay lugar, con todo y a pesar de todo, para el pesimismo. Aunque lo deseable es que determinados ejemplos cundan, sobre todo cuando sus efectos se saben positivos, estos existen y los tenemos cerca. La estrategia de los desarrollos del sureste en Madrid es buena prueba de ello. En efecto, a través de políticas urbanísticas y de uso del suelo que facilitan y favorecen la oferta de viviendas para uso residencial, puede contribuirse de manera decidida a posibilitar y promover el acceso a la vivienda. Las más de 120.000 nuevas viviendas que supondrá la puesta en valor y en carga de estos nuevos desarrollos incidirá de manera directa en aquella mejora. Máxime si se considera que la mitad de esas viviendas están privilegiadas con algún grado de protección pública. Esta estrategia del sureste, gestada durante algo más de dos décadas, y su actual impulso por las administraciones madrileñas, son prueba de la posibilidad de generar ciudad inclusiva y sostenible y de cómo el derecho a la ciudad se transforma en factor constitutivo facilitador del derecho a la vivienda. Ello sin abandonarse por las administraciones madrileñas las esenciales actuaciones de regeneración urbana, entre las que destaca la considerada mayor de Europa, protagonizada por el desarrollo conocido como Madrid Nuevo Norte, que completa, cierra y regenera la malla urbana de la ciudad de Madrid por su límite septentrional. Norte y sur en una actuación ambiciosa e integral que operará, esto sí, como bálsamo para aliviar el grave problema del acceso a la vivienda. Imagínese el lector el grado de responsabilidad con la que los gestores de estos nuevos barrios asumimos el reto de seguir creando ciudad, de seguir manteniendo a Madrid como una de las capitales referentes en Europa y el mundo.

Cuando se habla de las obligaciones de las administraciones en relación con los derechos sociales que constituyen armazón de nuestro sistema constitucional, como lo es el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada recogido en el artículo 47 de nuestra Carta Magna, se está haciendo referencia a una extensa relación o catálogo de actuaciones que, desde luego, no finalizan con la redacción de leyes, menos si su aplicación resulta en la destrucción de oportunidades o en la generación de incertidumbres.  Conviene no olvidar, además, que el derecho a la vivienda no supone el derecho a la propiedad de una vivienda, sino que caben otras fórmulas de tenencia que impliquen la obligación real y material de las administraciones e incluyendo, claro es, el concepto de gasto para hacerla efectiva, para facilitar la satisfacción del derecho, como puede ser el alquiler o el usufructo, entre otras.

Esas obligaciones de la administración, más allá de legislar, están expresando la necesidad de que se generen marcos de confianza y ámbitos de actuación en los que se facilite la existencia de oportunidades para la materialización de ese derecho. No debemos utilizar nunca este precepto para validar actuaciones insolidarias o para amparar la usurpación de los caracteres constituyentes del derecho de propiedad, favoreciendo la ocupación u otras conductas delictivas. Debemos, en definitiva, focalizar nuestros esfuerzos en la búsqueda de soluciones reales que contribuyan a hacer posible el ejercicio de esos derechos, como sin duda lo es la activación del derecho a la ciudad, construyendo ciudad integradora, sostenible, inclusiva, generando futuro.