Martinsa-fadesa: "fue un error crear pueblos nuevos de 10.000 viviendas con compradores que luego revendían"

“Tenemos 3.000 viviendas en ejecución y 20 millones de m2 edificables”

- “En 2012 hemos entregado 611 viviendas y hemos prevendido 447 unidades”
- “En este momento en España es prácticamente imposible vender sobre plano”
- “No es el momento de vender suelo”

“Estamos sin stock internacional y en España tenemos 500 viviendas sin vender”

- “Negociamos un margen del 10%”
- “O se corrigen refinanciaciones con sentido o algunas promotoras entrarán en concurso”
- “Si tardas en pedir el concurso, lo mismo ya no hay salida”

“No se pueden crear pueblos nuevos con compradores que después revenden”

- “El stock de vivienda nueva que se dice que hay en España es un mito Urbano”
- “Hay stock invendible y algunas habrá que derribarlas porque no tendrán salida en la vida”
- “Tenemos activos que ni en 15 años esperas que se revaloricen”

“Los bancos son una competencia desleal”

- “Hay demanda de vivienda pero para 150.000-250.000 unidades al año”
- “La media de los precios bajarán pero este sector hay que mirarlo en detalle”
- “Tenemos todos los activos a valor de mercado”

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La entrada de una empresa en un concurso de acreedores puede ser una ayuda para poder seguir adelante y para muestra… martinsa fadesa. La compañía que protagonizó la mayor suspensión de pagos de España salió de la insolvencia en marzo de 2011 y ahora funciona como una promotora más, eso sí, tras asumir unas enormes pérdidas y una gran depreciación de sus activos. Antonio gil, director general de martinsa fadesa, concede a idealista news una de las primeras entrevistas a un ejecutivo de la empresa desde su salida del concurso de acreedores

Pregunta: ¿en qué momento se encuentra martinsa-fadesa? ¿cómo es la vida de una inmobiliaria tras salir del concurso de acreedores?

Respuesta: en marzo de 2011 martinsa-fadesa salió del concurso de acreedores con un convenio firme y con plenas facultades para administrar la sociedad. Desde entonces actuamos como cualquier otra empresa privada. Lo que intentamos estando en concurso de acreedores fue mantener la actividad de la compañía. Hemos mantenido promociones que fueran rentables, es decir, que contaran con financiación y con un mínimo de ventas reales. En estos momentos tenemos un total de 3.000 viviendas en fase de ejecución y 85.000 m2 de usos terciarios en fase de construcción. En cuanto a la actividad del suelo, somos desarrolladores de suelo, tenemos 20 millones de m2 edificables, lo que permite la posibilidad de desarrollar viviendas con precios de suelo no hinchados

Por otro lado, también mantuvimos la implantación geográfica y lo seguimos manteniendo a través de las delegaciones tanto en España como en el extranjero. Se necesita conocer la demanda del comprador y si no tienes implantación local es muy complicado hacer lo que quiere la demanda

P: con 20 millones de m2 edificables, ¿habéis pensado en vender suelo?

R: lo hemos pensado pero no es buen momento. Este año hemos vendido cuatro suelos en la comunidad de Madrid para levantar viviendas pese a la dificultad. El punto crítico para que salga bien la operación es que tenga financiación

P: ¿cuántas viviendas habéis vendido en 2012 y en los ejercicios anteriores?

R: en el agregado de la compañía este año hemos entregado 611 viviendas y hemos cerrado preventas en contrato privado por 447 unidades. De ahí, la cartera de España respecto a internacional en cuanto a entregas es el 50% y en cuanto a ventas sobre plano el 100% corresponde a otros países. En este momento en España es prácticamente imposible vender sobre plano para cualquier empresa en España porque la gente prefiere comprar una vivienda terminada a la que subrogarse. En 2011 en España vendimos 3 viviendas sobre plano y entregamos 245 casas, mientras que en 2010 vendimos 48 viviendas sobre plano y entregamos 1.184 unidades

P:¿tenéis promociones de viviendas en curso?

R: sí. En España tenemos 11 promociones para 444 viviendas, tres en La Coruña, una en Barcelona, cinco en Tarragona y dos en Madrid. En Polonia tenemos tres promociones con un total de 303 viviendas, en Francia, cinco promociones con un total de 415 casas, y en Marruecos, 14 promociones con un total de 1.698 viviendas

P: ¿con cuántas viviendas contáis en cartera?

R: en internacional es prácticamente nula, lo que construimos prácticamente se vende. En España hay un total de 500 viviendas sin vender

P: ¿cuál es el ritmo medio de venta de viviendas en martinsa fadesa?

R: de 100 viviendas al mes tanto a nivel internacional como nacional

P: ¿a dónde han ido a parar vuestros márgenes de beneficio?

R: intentamos vender a precio de mercado pero es verdad que de las promociones terminadas que estaban financiadas el margen promotor quedó absorbido y ya estamos en subrogación de hipoteca, con lo que los márgenes son nulos. Luego hay promociones que no tenían financiación y contamos con algo más de margen aunque los hemos ajustado. En promociones nuevas, intentas un mínimo de margen pero no tan ambicioso como antes. Para arrancar obras nuevas negociamos márgenes del 10% y lo que intentas es incorporar un porcentaje de gestión, es decir, que el margen promotor sea más bajo pero que haya un porcentaje de gestión mayor

P: ¿qué significa un porcentaje de gestión?

R: si consigues éxitos y van saliendo, consigues un beneficio adicional. Nosotros vemos que el futuro del sector es un híbrido entre las comunidades de bienes en España, el sistema francés y el polaco. Esto significa que el riesgo del suelo es pequeño, porque o desarrollas suelo u opcionas la compra de suelo con una pequeña cantidad, y pagas el suelo cuando tienes la licencia de obra. Luego los recursos a aportar por el promotor se aportan con la compra de suelo. La concesión del crédito hipotecario se hace desde el principio y el banco pide un mínimo de ventas para iniciar las obras. No las arrancas hasta que no tengas entre un 40 y 60% de preventas firmadas. Desde que comienza la obra el cliente se subroga en el crédito, es como si ya fuera titular de la vivienda en la fase en la que se encuentre. Los cinco riesgos del sector los estás regulando, minimizas riesgos y los márgenes de beneficio son más pequeños, entre un 8% y un 12% y además cobras unos honorarios de gestión. Esto lo hemos aplicado tanto en España, como en Francia y Polonia

P: ¿hay algún acuerdo para construir viviendas sobre suelo que se ha quedado algún banco como dación en pago?

R: sí, algunos acuerdos los hemos materializado en suelo de nuestra propiedad y ahora estamos en vías de acuerdos para construir en suelo de bancos. Nuestra ventaja es que tenemos suelo en cartera, casi 4.000 millones de euros en activos y que muchos de ellos son susceptibles de ser permuta de suelo

La situación actual de algunas promotoras y del sector

P: ¿son las refinanciaciones una patada hacia delante como aseguran algunos expertos?

R: sí. Las refinanciaciones se pueden hacer tanto dentro como fuera de un concurso de acreedores, pero tienen que ser viables. No parece que a corto plazo se den o concedan refinanciaciones porque es un momento económico de poca ayuda hacia las refinanciaciones, por tanto o se corrigen las refinanciaciones con sentido para los bancos o es posible que algunas promotoras entren en concurso de acreedores. Es el único camino vivo que te queda

P: en ocasiones se piensa que el concurso de acreedores es el fin de la empresa, ¿qué puede decir al respecto?

R: nadie nos podrá decir que dejamos de intentar hacer cualquier cosa. Además, hemos cambiado determinados capítulos de la ley concursal porque todo aquello que vimos que era bueno para ambas partes lo cambiamos. Son momentos muy duros física y psicológicamente porque tienes que regular muchas cosas y muchas decisiones de recorte que son muy desagradables. El hándicap que puede tener quien entre en concurso es que tu ecuación activos y deuda esté equilibrada, si has tardado mucho y has tenido que sacrificar tus activos para seguir vivo en las distintas refinanciaciones que has hecho, lo mismo la foto ya no tiene una salida de que tus activos puedan garantizar la deuda

P: ¿es posible que entréis de nuevo en concurso de acreedores al estar flirteando con la causa de disolución?

R: la posibilidad de entrar en causa de disolución la teníamos establecida en el convenio, fijamos que la deuda concursal y los intereses se transformaran en créditos participativos. Pero no es algo que nos hayamos inventado sobre la marcha, sino que en el propio convenio en verano de 2010 ya regulamos esto

P: ¿en qué han fallado los promotores durante el boom inmobiliario y qué han hecho bien?

R: ha fallado el modelo de negocio. Los volúmenes de promoción creo que también hay que hacerlos en menores cantidades. No se pueden crear pueblos nuevos o proyectos de 10.000 viviendas y basándonos en inversores privados, es decir, compraban viviendas sobre plano para luego revenderlas, porque era irreal que en ese pueblo quisieran vivir 10.000 personas. Al final el promotor inmobiliario es alguien que tiene un negocio con un riesgo brutal pero que lo asume y que hace un proceso productivo como otro cualquiera, crea empleo y produce un bien de primera necesidad que es fundamental. España necesita del sector inmobiliario

P: ¿pero hay o no hay demanda de viviendas?

R: creemos que sí hay demanda pero para 150.000-250.000 unidades al año en las zonas donde hay demanda. Como en el sector quedamos pocas promotoras con este volumen es suficiente para todos. Además, pensamos que el stock de vivienda nueva que hay hoy en día es un mito Urbano. El stock está concentrado en zonas donde no hay prácticamente demanda. Hay stock invendible, algunas de las viviendas habrá que derribarlas porque no tendrán salida en la vida

P: ¿martinsa- fadesa ha construido viviendas invendibles?

R: teníamos algunos proyectos heredados de fadesa y lo que hicimos fue congelarlos y no meter ni un euro de inversión. Se han quedado paralizados, lo hemos dejado en suelo y en suelo eres consciente de que en tu cartera tienes un 10% de activos que ni con los plazos del banco malo, ni en 15 años puedes esperar a que se revaloricen, algo que puede ocurrir dentro de 50 años. Hemos provisionado esos activos, así que asumimos la pérdida

P: ¿cómo ve la llegada del banco malo?

R: es una de las soluciones necesarias para el momento económico pero entendemos que tiene que cumplir varios requisitos. Uno de ellos es que el valor de transferencia de los activos tiene que ser el precio real de mercado. Por otro lado, debe estar desarrollado por gestores inmobiliarios o si no entrará en graves errores. A nosotros nos gustaría apoyar la gestión del banco malo

P: ¿de qué manera puede gestionar martinsa fadesa el banco malo?

R: la actividad inmobiliaria nace desde desarrollar el suelo hasta construir viviendas. Es el momento para desarrollar suelo para construir viviendas dentro de 4, 8 o 12 años pero o se programa ya o volveremos a llegar tarde y habrá tensiones de demanda. También podemos desarrollar promociones de viviendas y terminar promociones inacabadas. Algunas merecerá la pena derribarlas y otras merecerán ser terminadas

P: ¿los bancos son rivales o aliados para los promotores actualmente?

R: son una competencia desleal, ya no porque ofrezcan un producto similar al tuyo, sino porque te captan a compradores que van a la oficina para subrogarse en el crédito promotor y les ofrecen viviendas que tienen adjudicadas. Es una lucha muy complicada

Sobre el futuro de la compañía y del sector

P: ¿qué va a pasar con el precio de la vivienda?

R: probablemente la media de los precios bajarán pero este sector hay que mirarlo en detalle. En los sitios donde no hay demanda, el precio tiene que seguir bajando obligatoriamente porque no hay nadie que quiera comprar esas viviendas. En zonas donde hay demanda, el precio no bajará

P: ¿estáis ajustando el precio en vuestras promociones en España?

R: en 2008 hicimos unos recortes importantes de gastos de estructura y tanto en España como en otros países hicimos ajustes de precios. Tenemos todos los activos a valor de mercado. Y ahora los hemos ido actualizando desde 2008 pero con pequeños ajustes. Además, los tenemos provisionados

P: ¿pensáis volver a aparecer en las ferias inmobiliarias?

R: no estudiamos asistir a las ferias inmobiliarias. Hemos asistido anecdóticamente a alguna a través de algún tercero pero no como presencia corporativa

P: ¿cuándo pensáis volver a cotizar en bolsa?

R: de momento semestralmente con la cnmv se van actualizando tanto las informaciones trimestrales y semestrales y por el momento no tendremos noticias a corto plazo de la cotización