Aprende cómo funciona la ‘teoría de juegos’ aplicada a la compra de un piso

La ‘teoría de juegos’ es un método matemático que se aplica al mundo de la economía y que está basada en tomar decisiones pensando en qué van a decidir los demás. Cada uno de los participantes maneja cierta cantidad de información, y gracias a ella asume decisiones y riesgos.

Cuando vamos a comprar una propiedad en el mercado libre nos enfrentamos al agente inmobiliario o propietario que maneja información, y que trata de cerrar un precio favorable para él. 

Tradicionalmente, existía algo llamado ‘asimetría de la información’, que quería decir que el agente inmobiliario tenía mucha más información que el comprador sobre el piso, las ofertas y el mercado.

Si el potencial comprador dejaba ver que su presupuesto era muy bajo, entonces el juego se terminaba: no había trato porque o el beneficio era muy bajo para el agente o vendedor, o porque el piso era demasiado caro para el comprador.

Otro caso más conocido es cuando el agente menciona que tiene otra oferta sobre la mesa que no puede desvelar. En ese caso, el comprador tiene poca información, y lo único que puede hacer es tratar de saber de qué monto está hablando. Si ve que ese monto es superior a su presupuesto, el juego se acaba. No hay trato.

¿Cómo podemos aprovechar la ‘teoría de juegos’? Teniendo más información. Hace 20 años, el comprador tenía que fiarse del vendedor y llegar a un acuerdo partiendo de poca información, casi lo mismo que cuando se pretendía comprar un coche. Pero Internet ha cambiado esta ‘asimetría’. 

El acceso a listas de información en sitios como idealista en España o Trulia en EEUU, permite a los compradores tener mucha información de casas en venta y por lo tanto pueden negociar un mejor precio.

Eso no significa que los vendedores queden en desventaja pues el vendedor también tiene acceso a la misma información y sabe hasta dónde puede subir el precio.

Al final los sistemas tienden a restablecer el equilibrio entre comprador y vendedor si todos conocen las reglas y todos tienen acceso a la información. Es lo que proponía la ‘teoría de juegos’ desarrollada por John Nash (del que se hizo la película ‘Una mente maravillosa’).

Entonces, si tiende al equilibrio, ¿Por qué se creó  la burbuja inmobiliaria? Por otra versión ‘teoría de juegos’ llamada ‘la paradoja de Jevons’. Si aumentas la eficiencia de un bien, en lugar de ahorrar, incentivas el consumo de ese bien y elevas su precio porque interviene el egoísmo humano. 

Jevons se refería al aumento de la eficiencia del consumo de carbón en el siglo xlx, pero se puede aplicar al sector inmobiliario de la primera década del siglo xxl. 

Cuando el gobierno del PP liberalizó el suelo, esperaba que al aumentar la eficiencia de ese bien (más suelo disponible), se iba a contener la subida de precios.

Pero sucedió lo contrario porque no intervino la eficiencia, sino el egoísmo que hacía que cientos de miles de personas quisieran comprar una vivienda pensando en que se iba a revalorizar muy pronto para venderla. Y de hecho eso pasó a corto plazo: la burbuja inmobiliaria.

Al final, como los sistemas tienden a volver al equilibrio según Nash, en este caso de precios, la burbuja estalló y los españoles sufrieron la crisis del hundimiento de los precios. Fue un colapso muy desgraciado, porque aunque los precios volvieron al equilibro, la deuda de las familias no. Y eso es lo que estamos pagando ahora. 

En resumen, la teoría de juegos intenta explicar cómo negocian dos o más agentes, cómo se forman los precios y cuál es el resultado final. Según Nash, cuando prima el beneficio mutuo, los sistemas crecen en equilibrio. De ahí se dedujo el llamado ‘dilema del prisionero’. Si dos criminales detenidos hacen su confesión pensando en que el otro va a pensar lo mejor para los dos, conseguirán escurrirse de la pena. Pero si piensan de forma egoísta, los dos serán castigados.