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Todo lo que necesitas saber para invertir en crowdfunding inmobiliario

Autor: Redacción

El crowdfunding tiene un origen en el mecenazgo, como por ejemplo un cantante que quiere sacar un disco pero no tiene dinero y se lo pide a personas anónimas a cambio de una rentabilidad. Así comienza la ponencia de inmonext 2017 Ignacio Ortiz, analista de la firma inmobiliaria Foro Consultores, que hace hincapié en la importancia de que haya una buena regulación de este tipo de inversión en nuestro país.

Ya hay una ley que regula este tipo de plataformas y que se aprobó en 2015, sin embargo esta nueva inversión “camina por un cierto limbo jurídico porque una plataforma de crowdfunding inmobiliario debe ser una mera intermediaria que ponga en contacto a los promotores con lo pequeños inversores. Sin embargo la realidad es que actúa como controladora de los propios pisos que compra”, señala Ortiz. No obstante, la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) ha autorizado recientemente a la plataforma inmobiliaria más conocida del sector. 

Esta realidad implica un conflicto de intereses. La principal plataforma de crowdfunding inmobiliario es también promotor desde el momento en que se convierte en administrador de las sociedades limitadas que crean para comprar los inmuebles. Y el administrador  único es el representante de la sociedad y actúa en su nombre realizando todo tipo de acciones: pagos, adquisiciones, reformas de los inmuebles o, incluso, solicitar un préstamo hipotecario en nombre de la sociedad sin necesidad del visto bueno de los socios. Es decir, hace y deshace sin oposición. 

¿Y cómo funciona?

Apoyado en la tecnología. Y tienen unas promesas de ganancias de futuro elevadas. Según Ortiz, las plataformas de crowdfunding se apoyan en campañas muy fuertes de publicidad y tienen unos importantes incentivos, ya que “si voy de parte de un amigo me dan dinero”, señala. Otro incentivo es que desde el momento en que se mete el dinero en un inmueble determinado, dan una rentabilidad del 3% TAE. En este sentido, el Big Data es importantísimo pero siempre el consultor debe estar por encima.

Y ¿de qué gana la plataforma inmobiliaria? Aseguran que ganan cuando se produce el incremento de valor del inmueble cuando se vende. Pero en la letra pequeña aparecen una comisión de gestión y otra comisión al promotor del 5%. El promotor, recuerda Ignacio Ortiz, es la sociedad limitada que está controlada por la propia plataforma de crowdfunding.

¿Y cómo se consigue liquidez? Los inmuebles son bienes complicados para hacerlos líquidos sobre todo en tiempos difíciles. La mayor plataforma de crowdfunding inmobiliario de España asegura que en unos 24-36 meses se vende el piso y consigue la liquidez.

Desde el punto de vista de Ignacio Ortiz, el inversor debería hacerse varias preguntas, como por qué no le financia la compra de un inmueble o de un suelo el banco tradicional en lugar de montar una sociedad limitada para captar dinero de particulares. Otra pregunta quec debería hacerse el inversor es si va a invertir en una promoción de viviendas, ¿qué tipo de promoción va a ser, dónde va a estar ubicada, si habrá demanda de casas y si se venderán los pisos al precio que estima la plataforma de crowdfunding.