Cómo tributa la devolución de las cantidades anticipadas en la compra de obra nueva

Los compradores de una vivienda de obra nueva asumen el pago de cantidades anticipadas al promotor para tenerla tiempo después. Pero puede suceder que la construcción no empiece o que no se termine en el plazo pactado, y se tenga que acudir a un proceso judicial, contra la propia promotora o la entidad donde se realizaron los ingresos o contra la entidad avalista o frente a la aseguradora, para recuperar el dinero entregado.

Si has logrado que la sentencia avale la devolución de las cantidades estás de enhorabuena, pero no puedes olvidarte de confirmar si estas cantidades restituidas deben tributar antes Hacienda, junto a los intereses generados o las costas de juicio ganadas a la parte perdedora.

El director de Sepín Derecho Inmobiliario, Félix López-Dávila Agüeros, resuelve en uno de sus recientes post las principales dudas para los afectados. “En relación con las cantidades anticipadas que deben ser devueltas el criterio mantenido por la Dirección General de Tributos (DGT) es que, si la condena es a devolver una cantidad por los mismos importes que en su día fueron entregados por el comprador si bien se produce una alteración en el patrimonio del contribuyente, no existe ninguna variación patrimonial, es decir, no se ha producido una ganancia o pérdida patrimonial y por tanto, no se debe tributar por la devolución”, destaca.

López-Dávila recuerda que pese a que a la Ley 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, ya no está vigente, al ser derogada tras la nueva redacción que la Ley 20/2015 dio a la Disposición Adicional Primera de la Ordenación de la Edificación (LOE), siguen existiendo contratos de compraventa de vivienda en los que los compradores han entregado cantidades, ya sean anticipadas a la construcción o durante la misma, que se formalizaron bajo el ámbito de aplicación de aquella normativa.

Este criterio de la DGT ha sido recientemente conocido en la consulta vinculante V0013-22, del pasado 4 de enero de 2022, en sentencia judicial que condena a una entidad bancaria a devolverle a la consultante las cantidades entregadas a una promotora para la construcción de una vivienda y al pago de intereses más las costas procesales.

En cuanto a los intereses, afirma que “la DGT considera que, al tener como finalidad el resarcir al comprador por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la promotora de su obligación, a efectos fiscales no pueden ser considerados como intereses remuneratorios, sino como intereses indemnizatorios”

“Por tanto, su calificación no será como rendimientos del capital mobiliario, sino que deben ser considerados como una ganancia patrimonial, en base al art. 25 de Ley 35/2006 IRPF y su integración en la liquidación del impuesto, cualquiera que sea el periodo que abarquen, será en la base imponible del ahorro, conforme el art. 49.1,b Ley IRPF”, concreta.

Además, el director de Sepín Derecho Inmobiliario matiza que este criterio es igualmente aplicable a los intereses procesales o de mora procesal del artículo 576 LEC.

Finalmente, y en cuanto a las costas, es donde se ha producido el principal cambio en cuanto al criterio de la Dirección General de Tributos.

“La DGT venía considerando que cuando se condenaba a su pago a la parte perdedora, estábamos ante una indemnización a la parte vencedora y la incidencia tributaria para esta venía dada por la restitución de los gastos en los que había incurrido en el juicio, lo que suponía el incorporar a su patrimonio un crédito a su favor o de dinero que constituía una ganancia patrimonial conforme el art. 33.1 Ley IRPF”, recuerda López-Dávila.

Ahora bien, este criterio ha cambiado tras una Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 1 de junio de 2020, que determinó lo siguiente:

«Conforme con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, para la determinación de la ganancia patrimonial que puede suponer para el vencedor del pleito la condena a costas judiciales a la parte contraria, el litigante vencedor podrá deducir del importe que reciba en concepto de costas los gastos en que haya incurrido con motivo del pleito, importe deducible que podrá alcanzar como máximo el importe que reciba, sin superarlo; con lo que, si se le resarcen todos los gastos calificables de costas, en puridad no habrá tenido ganancia patrimonial alguna».

Tras dicha resolución, “la DGT ha pasado a considerar que, para determinar la ganancia patrimonial que puede suponer para el vencedor del pleito la condena en costas a la otra parte, se podrá deducir del importe que reciba en concepto de costas los gastos en que haya incurrido debido al proceso, siendo la cuantía máxima deducible el importe que reciba, sin superarlo. De tal forma, que, si la cuantía de la condena en costas es igual a la de los honorarios profesionales de su defensa que se le hayan facturado, no habrá existido una ganancia patrimonial”, concreta el experto en derecho inmobiliario.