Recibir una vivienda con hipoteca no siempre evitará que seas responsable frente a Hacienda

Bien sabido es que Hacienda vigila la transmisión de inmuebles, especialmente en el ámbito familiar. Y es que en muchos casos dichas transmisiones (donaciones, disoluciones de gananciales, extinción de condominio, etc…), se llevan a cabo por contribuyentes que se saben deudores de Hacienda, o sospechan que pueden serlo a corto plazo. Todo ello, con la finalidad de quedarse sin bienes con los que responder frente al Fisco.

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En estos casos Hacienda lo tiene claro, y declara a quien se queda con los inmuebles responsable de la deuda tributaria impagada conforme al artículo 42.2.a, de la Ley General Tributaria. Ello, hasta el límite del valor de los bienes recibidos, que es el importe que Hacienda podría haber cobrado caso de tener oportunidad de embargar esos inmuebles y enajenarlos.

Pero, ¿qué ocurre si los inmuebles transmitidos tienen una elevada carga hipotecaria? ¿Existe también responsabilidad teniendo en cuenta que Hacienda difícilmente podría cobrar su deuda embargando dichos inmuebles hipotecados?

La transmisión de inmuebles con hipoteca ¿realmente perjudica a Hacienda?

En efecto, hay que tener en cuenta que el alcance de la responsabilidad tributaria se fija en estos casos en el importe que Hacienda podría haber cobrado embargando y subastando los inmuebles. Sin embargo, cabe plantearse qué ocurre cuando dicho cobro no es posible al tener los inmuebles una elevada carga hipotecaria.

Se trata de un supuesto habitual. De hecho en muchos casos la Administración, antes de dirigirse contra el responsable, intentó inútilmente cobrar su deuda embargando estos inmuebles hipotecados.

Sin embargo, en el momento en que los inmuebles se transmiten a un tercero Hacienda considera que sí puede exigir a quien los adquiere el pago de la deuda tributaria. Y lo peor no es eso, sino que la deuda exigida al responsable es el valor de esos inmuebles… ¡pero sin descontar la carga hipotecaria!

¿Es esto posible?

La resolución del TEAC de 14-4-2026

Se trata de una cuestión a la que se ha referido recientemente el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en resolución de 14-4-2026 (00/5937/2022). Ello, en un supuesto en el que una sociedad formalizó una dación en pago de deuda entregándose unos inmuebles con elevadas cargas hipotecarias.

Pues bien, considera el TEAC que en estos casos “el valor de los bienes transmitidos debe minorarse en el importe de la carga hipotecaria pendiente de pago únicamente cuando el adquirente asume efectivamente dicha deuda hipotecaria. Es decir, solo se deducirá el valor de la hipoteca pendiente si el adquirente se subroga o asume la obligación de pago de la misma.”

Teniendo en cuenta lo anterior, el TEAC constata que en el presente caso, la entidad bancaria contestó al requerimiento de información efectuado por la Administración indicando que no constaba subrogación en los préstamos hipotecarios garantizados por los inmuebles entregados como dación en pago. 

Por ello, concluye el TEAC que en ese supuesto “para determinar el valor de los bienes transmitidos no deberán descontarse las cargas hipotecarias que gravan los mismos.”

En consecuencia, el valor de la carga hipotecaria sólo podrá reducir el importe de la deuda tributaria exigida al responsable si, según afirma el TEAC, el adquirente de los bienes “asume efectivamente dicha deuda hipotecaria”.

La duda es qué ocurre cuando dicha asunción de la deuda tributaria se pacta entre transmitente y adquirente, pero no es consentida por la entidad bancaria, que decide mantener como deudor hipotecario al propietario originario de los inmuebles.

¿Puede el banco rechazar la subrogación en la hipoteca que exige el TEAC?

La respuesta es sí. Y no es para nada un supuesto excepcional.

En efecto, cuando alguien recibe un inmueble hipotecado, puede pactar con quien se lo transmite que asumirá el pago de la hipoteca. Pero ese pacto solo obliga a las partes que lo firman. El banco es un tercero, y tiene todo el derecho a evaluar si el nuevo titular le ofrece las mismas garantías de solvencia que el deudor original. Y si no le convence, desde luego puede negarse a aceptar la subrogación y mantener al transmitente como deudor hipotecario.

Esto ocurre con más frecuencia de lo que parece, especialmente en transmisiones entre familiares o entre sociedades vinculadas, donde el adquirente no siempre tiene el perfil financiero que el banco exige.

¿Y qué pasa entonces con Hacienda? ¿Qué deuda exigirá al responsable?

Aquí es donde el problema se complica. Y es que si el banco no acepta la subrogación, el adquirente del inmueble se encuentra en una situación kafkiana. 

Por un lado, y de acuerdo con el acuerdo alcanzado con quien le transmitió el inmueble, comenzará a pagar las cuotas de una hipoteca que jurídicamente sigue siendo deuda del transmitente. 

Pero por otro lado verá como Hacienda ignora la asunción de dicha deuda y le exigirá el pago de la deuda tributaria hasta el importe del valor del inmueble, sin descontar la hipoteca cuyo pago se ha asumido (pese a la falta de consentimiento del banco).

Cómo defenderse si Hacienda no quiere tener en cuenta la carga hipotecaria de los inmuebles adquiridos

Como se ha indicado, el TEAC exige que el adquirente "asuma efectivamente" la deuda hipotecaria. Y cierto es que en el caso resuelto por el TEAC, el banco confirmó expresamente que no había subrogación, y además las propias escrituras recogían que seguía siendo el transmitente quien asumió el pago.

Sin embargo, la cosa cambia si el adquirente del inmueble puede acreditar que está pagando realmente las cuotas hipotecarias, aunque el banco no haya aceptado formalmente la subrogación. Es decir, que está asumiendo efectivamente el pago de la deuda.

En ese caso, y existiendo la asunción efectiva de la deuda que reclama el TEAC, lo lógico es concluir que debiera reducirse la carga hipotecaria del valor del bien adquirido. Y que la Administración sólo podría exigir al responsable la deuda tributaria hasta el límite del valor del bien, pero reduciendo la hipoteca pendiente de pago.

Por ello, si el adquirente tiene documentación que acredite que ha sido él quien ha pagado todas las cuotas desde que recibió el inmueble, hay un argumento razonable para sostener que la carga hipotecaria debería reducir el importe de su responsabilidad. 

Conclusión

En definitiva, cuando se adquiera un inmueble con hipoteca de alguien que pudiera ser deudor de Hacienda, lo aconsejable es lograr que la entidad bancaria reconozca formalmente la subrogación en el préstamo hipotecario y la consienta. No obstante, esto es algo que, conviene recordarlo, no siempre dependerá de la voluntad de las partes, pues el banco puede negarse si el adquirente no le ofrece las garantías de solvencia suficientes. 

Y es que si tan sólo se firma un pacto con el transmitente en el que se asume la carga hipotecaria, Hacienda podría ignorar dicha carga en caso de impago de la deuda tributaria e inicio de un procedimiento de declaración de responsabilidad. 

En ese caso, este futuro responsable hará bien en poder acreditar de forma sólida que ha asumido el pago real de la deuda hipotecaria, como única vía de defensa para tratar de reducir el alcance de su responsabilidad.