Déficit crónico de vivienda: en España queda por desarrollar más del 74% del suelo residencial

Más del 74% del suelo residencial en España disponible para urbanizar sigue sin urbanizarse, con unos horizontes temporales de desarrollo extensos y que superan, habitualmente, las dos décadas, según se recoge en el 'Informe Suelos 2026' de la consultora Atlas.

Aunque los instrumentos de planeamiento recogen una capacidad teórica cercana a siete millones de viviendas, la realidad es que menos del 0,5%, es decir unas 350.000 unidades, de ese potencial se encuentra actualmente en fase finalista y en edificación.

Según las previsiones de la consultora, España creará 3,2 millones de hogares hasta 2037, lo que obligaría a sostener un ritmo de promoción superior a 230.000 viviendas anuales para absorber tanto la nueva demanda como el déficit acumulado de vivienda.

Este volumen representa un nivel de producción aproximadamente un 128% superior al registrado en 2024, por encima de las 110.000 visados de obra nueva, que fue el máximo de la última década.

"Sin una mejora sustancial en la agilidad urbanística y en la planificación de infraestructuras clave, el desequilibrio entre oferta y demanda residencial tenderá a cronificarse en los principales polos urbanos del país", destaca el informe.

"El análisis confirma que el problema de la vivienda en España ya no puede abordarse únicamente acelerando el suelo actualmente en gestión. Existe suelo, pero este es insuficiente debido a que los plazos de gestión y demanda están desacompasados", ha expuesto el consejero delegado de Atlas, Alejandro Bermúdez.

Seis provincias ya no tiene capacidad para cubrir su déficit de vivienda acumulado y futuro

Por territorios, provincias como Madrid, Barcelona, Baleares, Gerona, Vizcaya o Santa Cruz de Tenerife presentan una situación especialmente restrictiva: incluso movilizando la totalidad del suelo actualmente en gestión, no disponen de capacidad física suficiente para cubrir su déficit de vivienda acumulado y futuro.

En otras provincias, aunque el volumen de suelo es teóricamente suficiente, la corrección del déficit exige escenarios de movilización muy intensivos, que dependen de procesos urbanísticos largos y de inversiones relevantes en infraestructuras energéticas y de transporte.

"La solución pasa por repensar la gestión del suelo y, sobre todo, por alinear la capacidad de las infraestructuras a las necesidades de desarrollo de vivienda en cada zona", ha expuesto Bermúdez.

Principales cuellos de botella: administrativos y de infraestructuras

Además, en el informe se apunta que los principales cuellos de botella ya no son solo administrativos: sólo el 13% de las viviendas potenciales cuenta con buen acceso a la red eléctrica y apenas el 20% dispone de conexiones adecuadas a infraestructuras de transporte.

De esta manera, el 87% de las viviendas potenciales en los suelos en gestión cuenta con un acceso inadecuado a la red eléctrica, y apenas el 20% dispone de conexiones suficientes a infraestructuras de transporte de alta capacidad, lo que compromete "seriamente" la viabilidad de gran parte del suelo identificado en los planes urbanísticos.