La restricción crediticia, la incertidumbre económica y la debilidad del consumo interno están afectando cada vez más al sector hotelero en España. Aunque en 2011 aumentó la venta de hoteles con respecto al año anterior, según la consultora irea, lo cierto es que cada vez se producen más ventas forzadas de hoteles con el fin de obtener liquidez. Para este año se espera una mejora de la demanda de hoteles de vacaciones
En 2011 se cerraron compraventas por valor de 832 millones de euros, una cifra superior a los 514 millones de euros registrados en 2010. Este dato se acerca a las cifras de 2008 (870 millones de euros) año en el que aún no se vislumbraba la crisis económica y financiera, ni sus efectos. En total, en 2011 se vendieron 36 activos hoteleros frente a los 20 del año anterior. La rentabilidad media que ofrece un hotel en zona prime es del 6%
Rentabilidad hotelera
Los inversores, mayoritariamente nacionales, apostaron por productos de calidad, situados en las mejores zonas de ciudades como Madrid y Barcelona, es decir, en hoteles de 4 y 5 estrellas. Destacan las ventas del hotel intercontinental, hesperia castellana-Madrid, hilton-Valencia y palace-Barcelona. Para este año el segmento de hoteles urbanos seguirá contando con un protagonismo más relevante que el vacacional en cuanto a operaciones de compraventa. Según irea, los hoteles en zonas prime son los únicos con posibilidades reales de aportar liquidez a sus propietarios
Oferta, demanda y ocupación hotelera
Operaciones forzadas
El año pasado cerca del 43% de las operaciones de compraventa de hoteles se hicieron en un contexto de gran presión para el vendedor, debido a la crisis financiera. “Los vencimientos de las primeras y segundas rondas de refinanciación en compañías hoteleras o compañías inmobiliarias propietarias de activos hoteleros se han encontrado en situaciones de costes de financiación difícilmente asumibles. Este escenario ha creado el caldo de cultivo idóneo para este tipo de operaciones cuya tendencia es creciente y que protagonizarán gran parte de la actividad transaccional en los años venideros”, comenta Miguel Vázquez, socio director de irea
Según la consultora, este año también estará marcado por las ventas forzadas de hoteles para los vendedores, que necesitan liquidez de manera urgente. Eso sí, Vázquez asegura que no se producirán venta de hoteles con enormes descuentos, que es lo que esperan los inversores extranjeros. Señala que las entidades financieras priorizarán la refinanciación de la deuda aún en segundas o terceras vueltas, antes que la ejecución de activos porque esperan que vengan tiempos mejores. Recuerda que un hotel es un activo más líquido que un suelo o promociones de vivienda sin terminar, pues siempre habrá huéspedes
Venta forzada de hoteles (transacciones diestress)
Los grupos hoteleros locales, poco endeudados, especialistas en la gestión de hoteles en zonas concretas, con buenos nexos de unión con entidades financieras, serán los compradores naturales de activos sobre-endeudados que requieran, a juicio de las entidades financieras, de un cambio de propietario. Las entidades financieras tendrán que favorecer las operaciones de compraventa asumiendo quitas de deuda
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