Málaga continúa despertando el interés de la inversión inmobiliaria y, por su ubicación, del negocio logístico. El alto interés por parte de fondos y promotores especializados en adquirir nuevos desarrollos y activos industriales y logísticos posiciona a la ciudad en la tercera gran alternativa de inversión, por detrás de Madrid y Barcelona, según CBRE. Tanto es así que la ciudad cerró el pasado ejercicio son stock logístico debido a la pandemia y al auge del comercio electrónico.
CBRE señala que en los últimos años han detectado "un fuerte interés de inversores internacionales de primera línea tanto en el mercado de alquiler como en el de inversión en Málaga". "Si bien es cierto que a priori con la irrupción del covid-19 esta tendencia podría haber decaído, el sector inmologístico sale más reforzado debido al aumento del comercio online con motivo del confinamiento y ha impulsado la demanda de empresas de comercio online de sectores como el ‘ecommerce’, farmacéutico, alimentación, tecnología y deportes, que han registrado una actividad muy superior a la normal durante estos últimos meses”.
No obstante, señalan que, aunque Málaga despierta el interés de los inversores, uno de los factores que caracteriza al sector en esta ciudad es precisamente "la falta de espacios logísticos disponibles".
Según cifras de CBRE, a cierre de 2020, Málaga cuenta con un stock de 515.000 m2, ocupando la última posición dentro del mercado logístico español, por detrás de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y País Vasco.
"Se prevé el cierre de grandes desarrollos logísticos en el corto y medio plazo, dada la situación de falta de stock hace que los operadores de ‘ecommerce’ y logísticos se decanten por los proyectos 'llave en mano'", según la consultora. "Esta tendencia alcista supondrá un aumento del stock, pero no de la disponibilidad, por lo que la ciudad seguirá siendo una de las capitales con menor parque logístico de todo el territorio nacional", añaden.
Nuevas promociones y zonas al alza
Por otro lado, ha indicado que durante los últimos tres años, los inversores, promotores y operadores, tanto nacionales como internacionales, han puesto el foco en Málaga sobre todo en la búsqueda de suelo para promoción de parques logísticos.
Actualmente, la ciudad tiene aproximadamente 132.000 m2 de naves en el 'pipeline' divididos en tres proyectos de relevancia. Los nuevos desarrollos sitúan el precio medio de suelo en Málaga en el rango de 250-300 euros/m2, si bien se han registrado referencias de más de 300 euros/m2 a principios de 2021.
Así, pese a que existe una fuerte demanda de los operadores, la falta de nuevos desarrollos logísticos "no satisface sus necesidades por lo que esto ha ralentizado el crecimiento de las rentas en las principales zonas logísticas".
Por zonas, gran parte de la demanda se concentra en el primer anillo, donde se encuentran las principales áreas logísticas como CTM, Trévenez y Guadalhorce, y en el segundo anillo, con Cártama, Alhaurín de la Torre y Casabermeja como principales áreas.
Por su parte, el tercer anillo, que abarca zonas logísticas en Antequera, Marbella y Vélez-Málaga, tiene una demanda más selectiva y de volumen. Según el tamaño, el 74 por ciento de los inquilinos requieren una superficie de hasta 5.000 metros cuadrados y solo el dos por ciento, mayor de 20.000 metros cuadrados.
Lo que viene en 2021
CBRE ha señalado que aunque 2021 empieza con la tendencia que se dejó en 2020 "marcada por la falta de stock, es cierto que se llevarán a cabo nuevos desarrollos logísticos como en el polígono Fahala en la localidad de Cártama, a escasos 20 kilómetros de la capital, que recientemente ha finalizado la fase de urbanización y se ha convertido en una opción real a corto plazo para desarrollar plataformas de volumen medio".
A su vez, Megahub, en Antequera, con alrededor de 400.000 metros cuadrados sólo en la primera fase para uso logístico, empezó las obras de urbanización durante el último trimestre de 2020 y se espera que se consolida como primera alternativa, a corto plazo, de los principales operadores de grandes plataformas enfocados a una distribución eminentemente regional.
En la zona coinciden los corredores europeos Atlántico y Mediterráneo y dispone, además, de una estación intermodal y de AVE. En paralelo, goza de una importante cercanía a los puertos de Algeciras (Cádiz), Sevilla y Málaga con capacidad para absorber la distribución regional de cualquier operador tanto nacional como internacional.
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